陈真诚：新政满月论暗藏房市阴谋

陈真诚：新政满月论暗藏房市阴谋

文/陈真诚

（内容导读：如果一场由中央政府部署的房地产调控，只有短短的一个月，那岂不是劳命伤财？…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

4月14日，国务院召开常务会议，会议决定进一步打击猖狂的投资投机购房行为，抑制不合理的投资投机性购房需求，遏制部分城市房价过快上涨。会议要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。甚至，会议决定，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。从此，新一轮房地产调控拉开了大幕。接着，4月17日，国务院发台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称“新国十条”），决定采取更严厉的调控措施，实行更为严格的差别化住房信贷政策，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对4月14日国务院常务会议决定内容进行细化，提出了强化房地产调控的十条具体举措，每一条措施都力求严厉打击投资投机购房、囤房炒房、捂盘惜售、囤地炒地等行为，直接针对房价进行调控，业内认为这是有史以来最严厉的房地产调控政策。因此，舆论一致认为，房地产市场迎来了“史上最严厉的调控”。

至5月14日，新一轮房地产调控历时一个月。至5月17日，房市调控“新国十条”发布满一个月。在这一个月里，在严厉房地产调控政策作用下，再加上央行再次上调存款准备金率以进一步收紧银根等因素的综合作用，一个铁的事实是，房地产形势已经发生了聚变，消费者对房价下跌预期增强，各地观望氛围越来越浓，成交量锐减。尤其从“五一”假期开始，房地产市场走势预期急速异变，观望情绪进一步浓厚，全国性市场成交加速萎缩，普遍陷入“冰窟”，部分城市成交量甚至出现了多达六成的降幅，多数地区的房价出现不同程度的下降，但下降不明显。

众所周知，在房地产调控新政的作用下，投资投机者已普遍撤退，购房者普遍认为市场将步入调整而加剧观望，房价下降趋势已经形成了一致性判断，但目前下降的幅度不太大，买卖双方在观望中僵持。或正因于此，市场各方似乎非常在意、重视新一轮房地产调控新政“满月”这个时间点，纷纷进行盘点、分析、总结，甚至就此对房价走势、市场大势、调控效果以及调控政策走向做结，进而各种结论满天飞，使得目前房地产预期、舆论再次出现混乱的迹象。

可以毫不犹豫地说，以新一轮房地产调控新政“满月”来对房价走势、市场大势、新一轮房地产调控效果以及新一轮房地产调控走向做结，实在显得过于急功近利，本文作者陈真诚认为大可不必如此。甚至，不排除有人别有用心的可能：故意借题发挥，以期误导市场预期，实在是一个阴谋。之所以这么说，其理由非常简单，一场由中央政府部署的房地产调控，国务院召开了两次常务会议（当然会议内容不只是房地产调控问题，但房地产调控是主要内容之一），还出台了“新国十条”，如果整个房地产调控只有短短的一个月，那岂不是劳命伤财？岂不是视国务院决策为儿戏？进一步地来看，对于房地产市场大势，则更不能以控新政“满月”来做结，其理由则更充分。

首先，毋庸置疑，房地产市场迎来了“史上最严厉的调控”，中央政府的调控力度前所未有，但这些政策不可能在短短的一个月内就全部发生效力。一般来说，调控政策作用通常分为两个阶段，一是政策态度带来的房价预期及房价方向性变化，二是政策执行形成的真实房价表现，二者具有一定的时间差。这也就是说，不可能在短短的一个月内就完全实现全部政策的调控效果。

其次，且不说由于体制、房地产制度等诸多深层因素的制约，光就房地产市场本身而言，自1998年开始房改以来，可以说是积病难除，负重难脱。在这种房地产形势下，困人已久的房价进而房地产市场问题，不可能在短短的一个月内就能解决的，无论政策多么严厉。

第三，就中国房地产市场而言，最重要的分析时期，当从2003年左右开始，房价开始了踏上了加速上涨之路。尤其自2005年开始，房价一路快速疯涨上窜。同时，政府也一直在进行调控。2005年，国家先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》，试图对房价进行调控。但客观来说，尽管政府一直在采取措施调控房价，但直到“新国十条”出台，除2007年9月27日出台二套房贷款政策让房价有过短时间的回落以外，几乎所有的调控政策均不见成效。在如此房价形势下，“新国十条”不可能在短短的一个月内就能彻底逆转房价走势，使房价“突然地”彻底、大幅度地下降。

第四，尽管中国房地产市场是个非完全市场，但终究是个市场，房地产业内行为属于市场行为，房价变化属于市场活动的表现，即便在“新国十条”这种严厉政策调控下，必然具有一定的按照历史轨迹前行的行为惯性。这种行为惯性，几乎不可能在短短的一个月内消除。

第五，房地产业内行为属于市场行为，市场中各要素中，无论是开发商还是政府部门或消费者等，都具有思维惯性、预期惯性以及对市场走势和调控效果的判断惯性。本文作者陈真诚认为，这些思维惯性、预期惯性、判断惯性，几乎不可能在短短的一个月内消除或得到改变。

第六、由于政府的调控所可能导致的房价及其房地产市场走势变化或预期变化，必然会损及部分相关人士的利益或预期利益，他们必然会尽可能地进行反抗，可能采取措施以尽可能化解调控效果，所持续的时间至少会超过一个月，甚至更长的时间。

第七，看调控效果，成交量已经快速下降这以不容置疑，另一个更直接的因素则是看房价是否合理回调。在目前房地产市场形势下，就房价变化而言，最主要是取决于卖方行为结果，二手房取决于准备卖房者对价格走势的判断、定价预期、是否愿意降价出售，新房则取决于开发商对价格走势的判断、定价预期、是否愿意降价出售。本文作者陈真诚认为，无论是新房或是二手房，一般而言，几乎绝大多数卖房者难以在一个月以内做出直接与之利益相关的降价决策。

第八，成交量下降是房价回调下降的先兆，但房价回调下降相比于成交量下降而言具有时间滞后性。这个时间滞后期，往往会超过一个月以上。这可以参鉴历史经验。如2007年9月27日出台二套房贷款政策后，市场开始异变，但至2008年7月，随着金融危机加剧，房市成交量开始直线下降，但房价仍然在上涨，直到整整三个月后的2008年10月，各地房价才几乎全部直线下跌。这就是说，在短短的一个月内，房价的变化，未必能与成交量的变化一致。

第九，“新国十条”政策，牵涉到方方面面，不但政策内容涉及到金融政策、土地政策、财税政策、市场监管、行政措施等方面，而且还牵涉到地方政府及住建部门、国土部门、银行系统等诸多部门，实施起来是个庞大的工程。这个工程，几乎不可能在短短的一个月内运行就绪。中央政府出台的调控政策，实施起来的关键因素之一就是要地方政府落实执行。而在这一个月内，全国多达几百个地级（及以上）城市，迄今还只有北京、深圳、青岛等少数部分城市出台了地方执行细则政策，绝大多数城市还没有出台地方执行细则政策，而且即便已经出台的地方执行细则政策实施起来也需要个时间过程，因此，调控效果是不可能全部显露出来。

第十，“新国十条”政策内容多达使大条，就政策内容而言，在短短的一个月内，不但不可能全部执行，甚至一些政策内容还不可能就细化完毕，因此，政策不可能在短短的一个月内就全部见效。而且，中央政府以如此坚决的态度、如此严厉的政策来调控房地产，遏制房价上涨，在没有大的意外因素影响下，不可能在短短的一个月时间后就改变对房地产调控的态度，改变房地产调控政策，改变房地产调控目的。

从上述分析来看，虽然新政“满月”这个时间点，对市场形势、房价走势、调控效果、调控政策走向来说是一个很重要的观察期，但绝对不可能以新政“满月”的市场表现来做结房价走势、市场大势、调控效果以及调控政策走向。因此，开发商及欲出售二手房的业主们，应保持清醒的头脑，理性看待目前市场现状，合理预判未来市场形势，尤其不要误判了下半年的市场走势，以免造成决策失误、导致不必要的损失。

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