问题一： 我于4月初向开发商购买了一套总价为360万的双拼房，并把首期款72万已支付给了开发商，贷款银行说已经内部审批通过了我的贷款申请，就等着和银行签订的借款合同盖章后就可以放款了。谁知新政下来，我之前因已购买过一套房，这套双拼房其中一套视为第三套，第三套房停止放贷，并把之前我作为借款人，开发商作为贷款保证人的借款合同都退了回来。现在我无力支付全款，但开发商说合同已到国土部门备案无法解除合同，让我通过诉讼解决，那么如果我起诉到法院需承担违约责任吗？
颜宇丹律师：已经在深圳国土房管局备案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是统一的示范文本，里面以按揭方式付款的条款里没有约定买方贷不足需补足的义务，那么可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”现在贷不到款无法继续履行合同完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应退还购房者定金，买方无需承担违约责任。
问题二：我于3月初向开发商购买一套120平米的预售房，价格为340万，已支付定金和首期款。由于开发商办理时间慢，到了4月份还没把贷款办下来，新政要求首套自住房面积90平方米以上，首付不低于30%，现在我买的这套房要追加10%首付就是34万，我凑不够多付的首期，但是与开发商签订的认购书中约定了贷不足的要补足，这是开发商的原因拖延了我原本可以贷到的成数，我如退房是否需承担违约责任吗？
颜宇丹律师：开发商只是帮助购房者申请银行贷款，购房者才是贷款申请人，而且认购书中约定了贷不足需补足，购房者是在新政之后申请的贷款，仅因支付能力方面的原因退房，那么，购房者则应承担违约责任。
问题三：我于新政出台前购买了一套价格为180万的二手房，已支付10万定金，但未交首期，现因是我外地户口未缴足一年社保贷不下来款，我们签订的二手房买卖合同中约定违约金为20% ，现在卖方同意我提出的放弃10万定金解除合同，但又不和我办理任何解约的手续，现在怎么办呢？
颜宇丹律师：如果卖方不和你签订解除合同的书面材料，超过合同约定的支付首期款的时间而你又未支付首期，卖方如果起诉你未按合同约定时间支付首期款构成违约，要求承担房屋总价20% 的违约金360万，法院一般会支持。你现在可以委托律师向卖方发一份解约通知函，上面注明你和卖方谈定的条件以放弃10万定金解除买卖合同，如果卖方于X日内未提出异议则视为同意。如果卖方在X日之内未答复就视为已同意此条件下解除合同，你就没有承担违约责任的风险了。
问题四：我和男朋友准备购房来结婚，我们买了一套二手房总价为130万，已付了定金5万。现在因我们买的房是90平米以上，新政出台我们批下来的贷款比原计划的少了一成，我们是 80后没有多少积蓄，都是靠双方父母支助的，我们实在没有能力再多付一成13万，但通过中介与卖方签订的二手房买卖合同中又约定了贷不足的部分需补足，现在我们能够以国家政策出现重大变化是不可预见的客观情况这条理由要求解除合同并退回定金吗？
颜宇丹律师：不行。因为合同法规定约定优先，有约定从约定，合同中已约定了贷不足的补足义务，就必须按合同约定履行，否则将承担违约责任。
问题五：我于4月10日购买了一套二手房，与卖方签订了一份中介印制的二手房买卖合同，合同中未约定首期款具体数额和向银行贷款的数额，我已按合同约定交了定金和两成的首期款，新政出来后由于我购买的是第二套房，首期款从原来的两成要多付三成，现在我没有能力支付，如果解除合同是否需要承担违约责任？
颜宇丹律师：你和卖方签订的是一份预约合同，双方还没开始签订正式的房地产买卖合同，新政后，购房者不能根据银行新的审贷规定获得预期的按揭贷款成数比例，你作为买方不同意以现在信贷政策规定的五成首付款的购房条件，双方未能达成一致意见签订正式合同，则此时购房者不属于违约，卖方应退还定金。
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976
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