站在汲取经验，借鉴发展的视角进行分析，美国衰败的购物中心至少带给了我们以下四个方面的启示：

　　

　　

　　1、 关键优势的强调与保持

　　

　　现在的消费者已不再将购物中心简单看作是一个购买交易场所，而将其视为可满足约会朋友、家庭活动的新社会空间，在其承担的这一功能方面，专业店、无店面购物等零售形式都难以企及；而在单一品类的丰富度以及价格方面，购物中心与前两者相比则可能都无优势可言。所以大体量下的混合性功能是购物中心的典型优势特征，其开阔的步行空间及多元的功能可满足人们日益复合化的需求发展，并在一定程度上弥补了社会公共活动空间的不足，这也是购物中心受到人们欢迎的关键所在。所以在发展一个购物中心项目时，在初始期就应着力强化这一业态类别的基础优势，全力朝着“营造极富魅力的新社会场所”的方向出发。具体比如在建筑设计时，可考虑从主题公园、节庆中心、传统街区中间寻找灵感，使购物场所景观主题化，更具有场所感；在商业规划时，除购物类以外，考虑进行丰富的餐饮及休闲类业态安排，以使人们在其中可方便实现多元连续性活动。

　　

　　

　　维护购物中心的混合性功能，保持其关键优势，亦是保障购物中心实现持续经营的重要内容。由于不同的行业利润率决定了不同业态的租金支付能力，所以在混合功能购物中心的背后，其业主在承受着不同业态的差异化租金水平的现实，因此购物中心的业态比例变动将会影响到业主的租金收益。在项目招商初期，为了保障招商成功及开业后的聚客力，在规划上都会倾向性地增加餐饮、休闲及服务类业态的比重，但在购物中心进入稳定期后，为了追求较高的租金回报，诸多业主会通过逐步调整来减少低租金创造能力的业态面积，引入更多高租金的业态。但如此做法有时会给项目带来风险----使得一个规模庞大的购物中心功能日趋单一，丧失核心优势，引起顾客的不满，导致赢利能力下降甚至进入衰亡。

　　

　　

　　2、 理性审视主力店的功能

　　

　　在典型项目示范影响、中型租户相对缺乏的市场环境下，形成了中国目前购物中心热衷追求大型主力店的现状特征。但作为购物中心的运营方，在做出选择之前，应该审慎思考，务实分析主力店对项目的利弊。无可否认，像大型百货、超市等大面积主力店引入后一般能够为项目带来稳定的人流，为初始期经营助力。但同时其带来的不利影响亦很显著：一方面，主力店的租金支付水平相对较低，引入后可能会限制项目的整体租金收益，另一方面，因主力店面积大租期长，使项目在经营上受主力店牵制较大，且在一定程度亦失去了更多主灵活调整的可能，如果主力店一旦经营不佳，项目整体经营情况就会受到较大影响，位于美国东南部密西西比河下游阿拉巴马州的Eastwood Mall，就是因受到百货公司Servise Merchandise的破产影响并最终倒闭的典型项目。

　　

　　

　　3、 保持市场敏感性

　　

　　由于购物中心是最易于敏感感受市场变化的行业，需依据市场变动做出及时调整，否则将可能使经营陷入被动。具体而言，在运营过程中，应敏感关注到顾客需求、竞争对手及品牌资源的变化。首先，在中国经济及社会快速变革过程中，消费者的需求变化亦表现出了典型加速度态势，只有及时了解到消费者的变化动向，才能做出迅速响应，及时调整；其次，中国商业地产市场处于快速发展阶段，不同城市的主要区域都不乏有大量潜在竞争者，其档次定位、业态组合等状况都会对现有项目产生影响，密切关注潜在项目发展，以便做到及时的策略应对；第三，作为以品牌销售作为获利实质的购物中心，需及时引入更具活力的品牌，淘汰已渐不被消费者认可的老化品牌，才可持续保持对顾客的吸引力，而实现这一目的则需要密切关注零售品牌市场的变化更迭。

　　

　　

　　4、 适合的建筑设计并及时更新

　　

　　随着收入水平及文化素质的提高，人们的消费心理也日趋感性化，其满意度的达成不再仅限于对购入货品的中意程度，而是更加关注自身在“系统购物过程”中的感受——从进入购物中心到交易完成离开，整个过程带给他们的感觉是否愉悦满足，这将影响到他们是否会再次选择这家购物中心。购物中心的建筑外形、色彩运用及营业空间的风格营造，都应以项目的定位作为基础出发点，使建筑及装饰风格符合目标顾客群的审美偏好，并能够强调与表达定位风格特色，比如时尚化的购物中心可以新鲜活跃，高档购物中心要表现沉稳庄重的特征等，如此才能得到顾客的欣赏。并且，由于购物中心装修所用的物料都存在着使用的折旧周期，人们的审美亦是处于动态的变化过程，所以购物中心使用一定年限后需要进行翻新，这一周期一般为7-10年，否则以其固有的形象及功能会降低对顾客的吸引力，导致生意下滑。

　　引致整体进入衰败。