穗24条打的才是组合拳

申格联

2010年5月18日，广州市人民政府文件穗府[2010]14号《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见》稳妥出台，该意见与北京购房要查身份证、深圳要限贷不同，强调的是“住有所居”，也就是说广州希望通过提供多层次的住房供应体系和增加住房有效供给来遏制过快上涨的房价。房地产高级经济师申格联认为，这是广州版新政最鲜明的特点。

早在2009年7月，笔者就在博文《楼市红火后遗症迫使“二套房贷”政策收紧》(2009-07-15 01:53:54)发出这样的呼吁：“假如继续执行积极的财政政策加适度宽松的货币政策，不对“二套房贷”政策收紧，前期的（救市）努力将功亏一篑”。2009 年11 月6 日，笔者再一次预测：“2010年前后假如不收紧二套房贷，或者银行信贷政策如果不收紧的话，八年内国内银行肯定会出现像美国次贷危机”。果不其然，2010年1月7日，国务院办公厅发布关于《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》第二条第三款中就明确出台“二套房贷”的条款。于是笔者欢呼：“二套房贷收紧保障房地产健康发展5年”。然而，史上最严厉的4月新政似乎来得太猛太狠，“打蛇伤了农夫”。 惨淡的“五一”黄金周后，广州市政府出台的细则应该是比较稳妥的，目的是通过增加供给调控房价。这是符合广州楼市市场的一个对症下药的政策，笔者甚感欣慰。“低端有保障、中端有支持、高端有市场”是广州细则的特点，这是笔者预料中的事情。可以这么讲，《贯彻意见》是一个系统的、有政策基础和延续性的政策，符合广州的实际，是一项长期坚持的政策，不会因为楼市特别是新建商品的冷热波动而动摇，长期坚持下去，也有利于促进楼市的健康、平稳发展，有利于改善民生，加快实现“住有所居”。

2009年10月29日，广东省建设厅《关于调查了解中央、省直驻穗机关和事业单位干部职工对广州市限价房需求和购房意向情况的函》（粤建办房函[2009]425号）讲到：“限价房政策是我省为抑制房价过快增长、缓解中等收入家庭购房压力的一项“长期坚持，灵活运用”的住房政策和调控措施”。 2010年5月7日，广州市规划局牵头制定《建筑工程建筑面积计算规范办法》（征求意见稿），在网上征求意见，征求意见稿对阳台、花园、花池、结构板、空调外挂机搁板、飘窗、层高等都进行了量化界定，以往只计算一半面积的阳台、入户花园可能将按全部面积计算。今后，新报建审批的楼盘要按照《办法》执行，这既意味着新建设的楼盘无法“偷”面积了，也提醒购房者入户花园、“N+1”房、小复式，这些时下流行的“偷面积”、“送面积”设计的商品房将成为稀缺资源。省市两个办法一个是将中等收入家庭购房需求引向限价房，一个是以稀缺性将中等收入家庭的购房需求诱至“偷面积”、“送面积”设计的商品房。这个双簧省市同唱，不免让人寻味！

本人始终认为广州市国土房管局发布广州版新政细则是符合广州实际的，与北京、上海、深圳、杭州、温州的房价疯长不同，广州的房价在5年前起点就低，5000—7000元/平方的价格上涨到1万元的均价主要是自住需求推动。2万-3万/平方的价格主要2009年下半年的事情，这既有自住需求推动，也有投资需求的推动。

只要房价不继续疯长，调控的目标就达到；只要保障性住房能适量供市，买不起高价房的低收入阶层就会“住有所居”；只要限价房推出10000套，中等收入水平的公务员和事业单位人员就不用买高价的商品房。减少了中等收入家庭对商品房的需求，商品房需求自然减少，供求平衡价格自然趋稳。5年后，金融危机过去，全球经济向好，政府就会给全民提高收入和福利，那时候房价收入比趋于基本合理，房地产市场才真正健康、稳定和持续发展。当人口老化的速度快于城市化的速度时，房价才会掉头下行。笔者认为，只要通货预期不减，只要中国仍是世界加工厂，只要城市化进程还在继续，只要物业税针对性不突出，房价不会持续下跌，而且会在僵持一段时间后有一波反弹。