[提要]楼市新政的“猛药”已在全国各地显现出了不同的“疗效”。南京五一卖出2套新房，北京三天现房只售出3套。未来全国房价走势如何，5日上午，2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在中国社科院举行。在一线城市楼市一片惨淡的叹息声中，蓝皮书给出了“2010年全国商品房价格下调可能性不大”的专家言论。

　　楼市新政的“猛药”已在全国各地显现出了不同的“疗效”。南京五一卖出2套新房，北京三天现房只售出3套。未来全国房价走势如何，5日上午，2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会在中国社科院举行。在一线城市楼市一片惨淡的叹息声中，蓝皮书给出了“2010年全国商品房价格下调可能性不大”的专家言论。

　　2009年房地产调控措施不到位未切中要害

　　蓝皮书认为，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用，还会造成相反的效果，比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。而2009年之所以房价、地价大幅上涨，可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。

　　蓝皮书认为，在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下，房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。土地闲置、炒地皮，导致政府每年投放大量的土地而市场上房屋的供应量却没有显著增加，空置房与炒房现象造成市场供应紧张，房价扶摇直上，扰乱了市场秩序，累积了金融风险，破坏了市场的稳定健康发展。据了解，2009年下半年随着房价不断上涨，市场上购房需求已经不仅仅是满足自住需求的问题。事实上，在高房价下，部分真实需求已经被逐渐挤出市场，而为规避通货膨胀的投资需求以及为获得炒房利润的投机性需求逐渐增多。对投机者而言，房地产市场已成为一种暴富的手段和一些人攫取财富的捷径，特别是在全国几大热点城市以及海南等热点地区，房地产更成为富有人士投资的天堂。投资与投机需求增多造成市场供求紧张，推动房价不断上涨，相当部分自住需求被挤出市场，由此导致的民生问题备受各界关注。

　　2010年四大原因支撑房价不大可能下调

　　蓝皮书预测，2010年全国商品房价格下调可能性不大，在经济形势和政策预期下，与2009年23.6%的快速增长相比，2010年的房价将在盘整中增速趋缓，各月房价同比增幅呈现由高到低趋势，都市密集区与区域性中心城市房价增长较快。支持房价不大可能下调的主要有四大原因。

　　一是供求关系。2010年房地产市场供求关系依然偏紧，将推动价格上行；二是通胀预期。2010年一些在建项目仍需继续投资，能源、原材料等成本推动性通胀预期，包括房地产在内的资产价格上涨预期增加。在房地产价格上涨的预期下，资本的趋利性使投机性购房增加，采取一般性措施将难以十分有效地遏制投机行为，投机资本将采取各种形式炒作房价；三是价格主导权。房地产市场一直基本是卖方主导价格的市场，2009年商品房销售业绩良好，2010年在经济向好、通胀预期增加、房地产市场供求偏紧的情况下，开发商将难有意愿主动压低房价；四是消费信心与心理预期。战胜金融危机冲击后，人们普遍预期2010年宏观经济平稳增长、居民收入增加、未来支出预期改善、消费者信心不断恢复，有利于改善消费倾向。2009年在金融危机的冲击下全球房地产市场总体萧条，中国房地产市场却实现V形反转、价格大幅增长的事实，也容易使人们对房价下调失去希望，房价上涨预期增加；五是城镇化。2009年末中央经济工作会议提出：“积极稳妥推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制”。对期望落户中小城市的农民而言，稳定的工作、固定的住房是首要考虑的问题。中小城市提供的就业机会有限，其他方面的吸引力也远不如大城市，但全国中小城市数量多，放宽中小城市和城镇户籍限制，对这些城市的房地产需求增加会有所促进。

　　2010年二三线城市房价仍会上涨

　　蓝皮书说，虽然诸多因素推动房价上涨，但2009年房价已上升至高位，部分城市特别是一、二线城市房价已触及甚至超过普通购房者的承受上限，高企的房价将挤压部分需求。随着政府调控政策的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资、投机性需求将在一定程度上被抑制，2010年房价上涨的空间也将受到限制。如果2010年保持年初宏观经济政策以及房地产调控政策不变，那么中国房地产价格将不会有较大的变化，重点城市由于住房供求偏紧，房价仍会相对缓慢增长以至高位盘整，大幅下调的可能性不大。但是，二、三线城市房价仍会持续增长。

　　蓝皮说认为，央行已开始提高存款准备金率，释放了政策收紧的信号，政府也已明确要抑制投机性需求，因此房地产调控政策将会发生变化。如果2010年宏观经济政策发生变化，即收紧财政和货币政策，特别是收紧货币供应，紧缩信贷，这有可能在下半年进行，那么重点城市的房价下半年将会高位盘整，甚至有出现下调的可能性。二、三线城市房价上涨速度减慢；如果2010年收紧货币供应(提高准备金率和利率)，且加大房地产调控力度，出台更为猛烈的房地产调控措施，那么2010年全国房地产价格会受到遏制，重点城市房价在下半年将见顶，并会缓慢下调。二、三线城市房价上涨速度减缓并出现调整。