调控政策不断加码，2010年将是房地产市场盘整年
陈柳钦
（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）
2009年，许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机迎来最辉煌的一年。2009年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。而房价也在市场的火速逆转中升至历史新高。
为遏制部分城市过快上涨的房价，2009年12月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。营业税优惠政策的调整体现了政府对于二手房市场的态度：一方面市场过热需要收紧，另一方面又不希望把楼市管死，因为从政府层面来说，还是需要让楼市保持一定活力来促进经济的稳定。再次调整房地产营业税凸显利用税收政策工具加强房地产市场调控意图，通过提高房屋交易成本，遏制当前房价过快上涨势头，稳定房地产市场。
在取消二手房营业税优惠政策仅仅5天后，2009年12月14日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议提出，“未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。会议提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)。在房地产信贷政策方面，会议要求“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”这是中央政府2009年内首度对国内房价走势作正面表态。“国四条”的出台拉开了中国房地产以拉动经济为主转向民生为主的重大转折。
国务院常务会议后，住建部给部分地方建设部门下发了“关于进一步促进公共租赁房建设的指导意见”。此次将公共租赁房作为稳定房价的内容首次提出，下一步可能鼓励房价上涨比较快的一线城市做公共租赁房。2010年，公共租赁房的具体政策将出台。
2009年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》》(财综〔2009〕74号)，要求不折不扣地将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。开发商拿地的资金门槛提高，会对“囤地”起到一定的遏制作用，进而有望帮助土地市场降温。但同时也将会使土地市场的集中度进一步提高。对于大型实力开发商来说，拿地门槛的提高同样会降低资金杠杆能力，放慢资金周转速度。从地价和房价的互动关系上看，土地市场的降温，将有助于改变房价持续上涨的预期。
2009年12月18日，住房城乡建设部部长姜伟新在近期举行的全国住房和城乡建设工作会议上表示，2010年要进一步加大保障性住房建设，并公布了目标任务。具体是：要通过棚户区改造和新建、改扩建(购置)廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。另外，安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。争取用三年左右的时间，基本解决城镇1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。保障性住房现阶段受到如此重视，源于金融危机下国家对宏观经济的战略考虑：在目前房价快速上涨的情况下，政府一方面要通过房地产投资拉动钢铁、水泥、建材、家电等一系列产业复苏，一方面又要平抑持续上涨的房价，因此宏观调控的目标一定不能是抑制需求，而是要确保成交量，但同时平抑房价。此时，保障性住房因兼具两项特征而成为具有政治意义和经济全局意义的重要引擎。
“营业税优惠政策”终止的消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）对此进行了明确。该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者 不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
为避免银行业金融机构争取房贷业务资源竞相向房贷中介支付高“返点”费用，引发银行间的恶性竞争，中国银行业协会正式下发［2009］138号文件《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，全面叫停房地产交易中介返点；要求各会员银行在办理个人住房按揭贷款业务时，应加强自律。自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。此外，《通知》还要求，各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。为防范可能发生的风险，《通知》特别强调，各会员银行要规范贷前审查制度。银行要做好尽职调查，坚持独立审贷，重点审核借款人的信誉程度、收入证明、偿还能力的真实性。要与借款人面谈贷款申请，面签贷款合同。银行业金融机构向房贷中介高“返点”会扰乱市场秩序，也将影响银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害银行和消费者的利益。从银行来看，相对于早有预警的二套房贷收紧，此次叫停返点可能会打乱一些银行的战略布局，但不可否定的是，银行业协会此举在有效预防房贷风险的同时会促进银行丰富产品线、开辟新战场。
2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。“国十一条”包括五个方面，涉及十一个条款，与之前的“国四条”相比，内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，政策方向与2009年12月以来的所有调控楼市的政策方向一脉相承，是对最近一段时间以来中央调控楼市政策的系统化。具体说来，可以概括为几个方面：首先是调整供应结构，最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给。增加上述五类住房供给，实际上明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。第二，抑制投资投机性需求。这次没有特别提到改善性住房需求字眼，而是把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分。第三，控制信贷风险。通知提出对房地产开发商严格项目资本金的要求，对开发贷款要严格管理。同时，还提到金融机构信贷资金、境外热钱进入房地产等问题。对央企投资要规范化，主要是对2009年央企进入楼市的一个警示，并在金融、信贷风险管理方面提出具体措施。对稳定市场秩序，针对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都涉及到，内容非常系统全面和完整。第四，在明确责任方面，这个文件与此前出台的政策方式非常不同。该通知以国务院办公厅名义正式对下发文，与此前中央经济工作会、国务院常务会等涉及房地产调控的政策相比，该通知对地方各级政府责任有具体要求，对地方责任主体有明确约束力。
“国十一条”通篇不是打压原有房地产市场的供应体系和价格，而是通过提高首付款比重来疏导非理性需求和投机性需求；通过加大保障性土地、保障性住房的供给，实现加快土地有效供应、完善住房供给市场进而最大限度满足有效需求的目标。“国十一条”告诉我们，归市场运作的房地产市场，通过计划和市场的综合措施满足社会有效需求“提高土地供应和开发利用效率”，未来房地产供应市场的重点是满足“中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房”的五种住房需求，“扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例”。非重点的高档豪华住宅的供应量和比例将相对减少，稳定房价的趋势已经明朗。
一个显而易见的事实是，房地产业是一个对资金高度依赖的行业。2009年房地产市场的井喷行情，也与宽松的银行信贷呈现正相关。人民银行公布的《2009年金融机构贷款投向统计报告》显示，2009年房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%；新增房地产贷款中，个人住房贷款占比达到69.7%。2010年，遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。在“国十一条”出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。2010年1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率。这是央行对管理通胀预期以及银行上半年普遍的放贷冲动所传递出的监管信号与决心。
为应对金融危机而实行的“适度宽松”货币政策开始逐步退出，并向收紧方向靠拢。2010年1月13日，在六部委的联合新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申二套房贷要严格坚持首付不低于40%的要求。中国银监会更是在2010年1月15日召开的2010年工作会议上指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。显然，监管层有意控制银行“输血”房市，以此来控制房价过快上涨。
2010年1月19日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第四次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大三次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会上发表讲话指出，要抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。
2010年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知。通知称，为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，现予以发布，自2010年7月1日起施行。这是自国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，房地产调控政策执行细则的首次出台。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在评估要求、评估对象、评估方法和评估披露方面做了明确的规定，相对于“国十一条”的确有进步：首先，这些细则的出台，使我们看到国家在调控楼市，抑制投资投机需求过剩，平抑高房价方面的决心。国家楼市调控细则的不断出台，一方面是真正出台可以执行的抑制投资投机行为的措施，同时，也是回应当下业内有些人士认为国家调控没有实际执行细则，难以执行，楼市调控成“空调”的论断。其次，《投资性房地产评估指导意见（试行）》明确指出投资性房地产的对象，这对国家有针对性的调控楼市投资需求过剩的市场环境进行调控。《投资性房地产评估指导意见（试行）》将一同与其他楼市调控措施（土地出让金首付50%，二套房贷不低于40%等政策）相互配合，“结构性”调整楼市在2009年发展内部结构发展不均衡的现象。第三、《投资性房地产评估指导意见（试行）》的细则的发布，暗示未来在“国十一条”的大指导思想下，2010年更多的楼市调控细则会出台，楼市调控执行方面将有更多的参考依据。第四，《投资性房地产评估指导意见（试行）》或许将进一步加剧各城市目前刚刚露头的“抛盘潮”和退房潮，政策的威慑效应一定程度上让投资投机者更加谨慎面对房地产市场。
2010年1月28日，国土资源部部长徐绍史在全国土地资源工作会议上表示，2010年国土部将加快编制保障性住房用地供应计划，严格控制低密度大户型住房用地；继续完善土地出让招拍挂制度，加大闲置土地的处理力度，对囤地炒地行为进行专项整治。
2010年2月8日，国土资源部召开2009年度土地卫星遥感图片执法检查工作部署电视电话会议透露，在2月启动2009年度土地卫星遥感图片执法检查，其结果将首次适用三部委的《违反土地管理规定行为处分办法》（即15号令），土地管理混乱的地方政府负责人将可能受到严厉问责。徐绍史表示，2008年，供应给开发商的土地还有14.5万亩闲置，约占当年完成开发面积的四成。房地产开发当中的闲置用地、囤地炒地问题,也对土地执法监察提出了新的任务。从2009年四季度开始,尤其是2010年,根据国务院的部署,国土资源系统要严格监管房地产开发用地,对房地产企业炒地囤地进行专项整治，下决心狠查囤地炒地现象，确保房地产市场的稳定健康发展。
2010年春节前夕，中国银监会发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》），再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。《通知》的出台主要为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。
2010年2月20日，中国银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，出拳打击炒房者和投机行为。
2010年2月25日央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算,2010年以来央行两次上调准备金率将冻结银行超过6000亿元资金。银根紧缩势必导致商业银行的贷款空间压缩,再加上此前出台的提高土地出让金首付比例等政策,开发商必须更多地依靠自有资金,不理性地高价拿地现象将得到遏制。同时,虽然上调存款准备金率不牵动购房者的实际利益,但所造成的心理影响会加深市场观望情绪,交易量可能继续下滑。上调准备金率对于缓解地价快速上涨以及抑制房地产市场交易等都会产生间接作用。
2010年2月27日下午，温家宝总理接受中国政府网、新华网联合专访，与网友在线交流。温家宝总理重申了房地产调控四项措施，称将采取经济和法律手段抑制投资性、投机性住房需求，增加保障房供给，鼓励购买自住和改善型用房，依法管理市场。温家宝总理表示，政府有责任管好房地产市场，有决心在本届政府任期内能把房地产这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。
2010年3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
2001年3月22日,国土资源部会议提出,在2010年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地。
2010年3月23日， 国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案。
由此来看，中央政府控制房价上涨的意图越来越明确。从2009年年底和2010年年初政府连续出台的这些政策，我们可以勾勒出政府2010年整个房地产市场调控的思路：即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段。管理层将会从综合角度考量整个房地产的宏观调控政策，而不是仅仅一个方面出发，搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱，如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下，打击房地产投资客势必会投鼠忌器，为了避免“惊群”现象发生，主要采取增加供给的措施；另外，在地方政府财政已经得到补充的情况下，遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。总而言之，从最近一系列的调控政策来看，主要是搞好综合平衡，既不想过早地扔掉拐杖，也不想让房地产过热尾大不掉，挟持整个经济。
中央“国四条”和“国十一条”治理房地产的大政方针很准确地为当前的房地产号了脉，开了方，但要想真正起到作用，还要看政策的执行走不走样，落不落空，会不会因为雷声大雨点小而被腐败和利益集团化解。如果“国四条”和“国十一条”执行中不走样，不出状况，不掉链子，并且有强有力的措施包括问责制度来保障执行力，那么畸高房价可望能够被降服，房地产泡沫带来的一系列社会、经济风险将得到极大缓解，接下来的房地产市场走势会比较稳定。但由于土地供给仍显不足，2010年开局仍旧会上涨比较快，而且三四线城市化大潮仍将继续汹涌，政府终要扶持三四线城市楼市以换取经济发展和GDP增长，房价还在悄悄地温和上涨，大城市的房价下跌意愿和动能短期不强，因此中国总体房价在2010年上半年仍将高位盘整。但2010年房地产政策的总体走向仍要看中国经济的恢复程度，如果中国经济数据难以让人满意，政府有可能再度调整房地产政策方向。由于二季度末是数据公布的关节点，其时将可能出现又一波房地产政策集中出台。
2010年初，上一轮中央出台的一系列遏制房价过快上涨的房地产调控政策效果开始显现，1-2月商品住宅销售面积增长36.6%，增幅比上年全年回落7.3个百分点；全国70个大中城市新建住宅销售价格虽然同比上涨13.0%，环比上涨1.3%，但环比涨幅比1月份缩小0.4个百分点；二手住宅销售价格环比涨幅比1月份缩小0.5个百分点，出现了交易量萎缩、房价上涨趋缓的形势。但进入3月份情况发生变化，尤其是3月15日后北京土地招拍挂中土地价格不断创新高，先后拍出三块“新地王”，导致周围的房价纷纷上涨，改变了市场的节奏和预期。随后，杭州、福州、长春等地土地拍卖价格不断刷新，北京等一线城市住房市场出现明显反弹。据国家统计局统计数据显示，2010年3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，超过2008年1月11.3%的涨幅，创历史新高。针对房地产市场的进一步调控措施可能加速出台。我们认为，2010年房地产后续政策重点调控点将主要体现在以下几个方面：
（1）房地产信贷紧缩成定局。2010年，政策可能采取“温水煮青蛙”的方式继续紧缩银根，房地产市场将面临资金面紧缩的考验。2010年，房地产信贷会出现明显下滑。据估算，2010年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25%-28%。另外，国土部与证监会配合核查再融资项目，这意味着房地产企业从资本市场获得资金的难度在加大。
2010年4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
201年4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。
2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被舆论称为“新国四条”：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管，严格查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。“新国四条”拉开了新一轮房地产市场调控的大幕，一场针对炒房客的“精确打击”随即展开。这次政策的精准性就在于直接针对了炒家，直接打击的就是利用银行杠杆来赚钱的人。
2010年4月17日, 国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（“新国十条”），差别化住房信贷政策更加细化。《通知》要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。这些紧缩性的政策都被认为是直接针对炒房客的措施，之严厉、力度之大前所未有，一时间风声鹤唳。政府此次全面收紧二套房贷政策，调控房地产市场政策力度史无前例。
“新国十条”是灵活相机的应急性调控措施，同时背后要有相应政策配套跟进，以解决开发经营制度单一垄断、预售制度不完善、城乡房地产市场割裂等制度问题。相对而言，本次政策措施相较更为严厉和细化。不但对首套、二套及多套购买住房的首付款比例逐次抬高，还规定在一些房价问题最为严重城市，可自行制定“差别化”房贷政策，如：对第三套住宅贷款不予审批，限制非常住居民购房贷款等。短短四天里，“政策组合拳”接连打出，且力度远超市场预期，不给开发商和投资者任何缓冲机会，预计将给行业带来极为惨烈的伤害，一线城市及价格上涨过快的重点城市，将会出现大量因无法获得贷款而放弃购房现象，甚至一些地区，“退房”问题将成为社会性问题。
2010年4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年4月21日，为贯彻“新国十条”，中国银监会已向银行传达了关于立即执行二套房贷款新政的精神，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策。中国银监会要求银行业金融机构对于房地产开发贷款和土地储备贷款实行“三不贷”和“三挂钩”。“三不贷”指，对国土管理部门查处的、有闲置土地、有炒地倒卖行为的房地产企业不予贷款；对建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再贷款，对有挪用银行贷款来缴纳土地出让金的房地产企业不予贷款。“三挂钩”是银行要将“地贷挂钩”、“建贷挂钩”和“房贷挂钩”，即银行发放土地储备贷款要将“地贷挂钩”，只有银行在合理评估房地产企业整治的土地价格后，才会予以贷款；“建贷挂钩”是房地产企业需要将在建工程抵押给银行，由银行监督销售；“房贷挂钩”是房地产企业需要按照销售房屋进度来偿还银行贷款。
中国人民银行2010年5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前，央行分别于1月12日和2月12日宣布上调准备金率0.5个百分点。受存款准备金率上调影响最大的是房地产企业。因为房企70%的资金来源于银行贷款，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。
这次强力政策的出台，是为了进一步抑制投资投机性购房需求，遏制部分城市房价上涨过快、过高，降低未来的信贷风险。政府连续出台的调控房地产的系列政策,其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。在几天内政策逐步强化、细化，充分体现了中央调控楼市政策的连续性、稳定性、针对性和灵活性。
近期的房地产新政到底能够走多远，会不会又象两年一样在经济大幅收紧和滑坡中走出“过山车”行情，现在尚难确定。但瞬息万变的政策是中国特色。只要投机性购房冲动能完成压制下来，房价能快速稳定下来，以时间换空间，对地产行业未来发展造成的影响就相对有限。毕竟城市化进程需要房地产这个支柱行业建造更多的房子，提供更多的投资、就业机会，国家也不会希望涉及上百个产业链的房地产行业整体崩盘。
（2）调整商品房供应结构，70/90政策或将卷土重来。“国十一条”第一条就明确要求，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。这与2009年遭到松绑的“70/90”政策不谋而合。对此，目前各地正在抓紧编制2010-2012年的住房建设规划，把中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租房的建设规模落实到地块。在确定规划的同时，如何把计划的供应贯彻到实处仍是各地需要解决的问题。目前推出的一系列政策都体现出国家对于解决中低收入家庭购房需求的决心。对于普通商品房这种市场化的产品，仅仅通过行政手段难以控制其供给，应该通过立法、监管等多种手段引导市场健康发展。政策向中小套型普通住宅倾斜，将使未来商品房供应结构发生改变，届时，70/90政策或将卷土重来。
（3）新一轮财税体制改革将取得进展。新建商品房价格波动本应以二手房市场的供求情况为依据，而在市场过热情况下出现了本末倒置。加强税收政策对二手房市场的调节作用，是抑制投资需求最有效的手段。我国住宅领域税收政策存在税种单一、力度薄弱等问题。“新国十条”要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。众所周知，房地产的动力很大一部分来源于现行的财政体制，地方政府有意无意的成了高房价的帮凶。在国内不少一、二线城市，土地财政早已成为经营城市发展的重要法宝。地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”，是导致房价高企不下的要因。税制上看，一系列的相关税费繁琐却名不符实，几乎所有的税费支出房地产企业均可以采取前转的方式消化，反面成了高房价的借口。2008年中央正式提及新一轮财税体制改革，因此2010年它的进展状况、包涵的内容都值得期待。
另外，土地增值税将严格征收，尤其是对开发企业，也可能涉及二手房交易环节。重庆市关于特别住房消费税和上海关于住房保有税的消息，暗示国家极有可能在加紧研究物业税的同时，暂且先在个别高房价城市试点完善房产税，主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴。
房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。
（4）调控之手指向“地王”。 “国十一条”在针对“地王”背后的土地制度方面，曾提出了“探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出了“不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源”。探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止“地王”现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。因此，需要改进的，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。2010年3月的这次房价启动的导火索就是“新地王”的出现。总体来看，2010年，房地产调控之手指向“地王”无可置疑。严厉调控之下，“地王”命运再次令人关注。
（5）遏制外地炒房者，防范海外热钱。“新国十条”要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。
当前全球各央行普遍维持低利率，导致国际短期跨境资金流动日渐加剧，刺激着新兴市场股市房市价格的不断上涨。2010年，海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市和房市等领域，并有可能进一步助推价格泡沫的膨胀。基于此，政府或将会加强措施，防止境外“热钱”冲击我国市场。
（6）物业税或将择机开征。关于开征物业税，近几年一直纠结着楼市。每逢房地产投资热度高峰，市场都会自上而下发出开征信号。按照国际惯例，物业税主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款，且税值随着不动产价值的升高而提高。物业税其实是把原有涉及房地产的土地出让金、土地增值税、契税、印花税等多种税费统一，把一次性的大额费用转化为分年度支出，其本质上则是对房地产征税方式的调整。一旦开征物业税，就会大大降低购房者在购买、流转过程中的成本，而其在持有环节的成本将大大提高。这也必将抑制投机型房产投资行为的冲动，从而起到净化市场秩序、防范泡沫的作用。
开征物业税抑制房价快速上涨，是釜底抽薪的办法。国务院曾提出“要择机开征”物业税，这说明开征物业税的时机非常重要。在“国十一条”中提出：要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。而关于是否开征物业税、何时开征物业税只字未提。而之前，“物业税”这一字眼屡屡出现在国家的相关政策文件中。从2003年实行房地产调控以来，除了2008年下半年受国际金融危机影响，房价出现短暂小幅下跌之外，其他时间都是偏快或过快上涨；2009年尤其突出，部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40%左右。一旦房价上涨势头不能得到有效遏制，2010年或明年，十个空转省市中极有可能有城市开始试点实转。实际上，近两年调整房产税和城镇土地税，目的之一就是为推出物业税做准备。比如，城镇土地使用税从2007年开始税率水平提高了两倍；2008年对个人出租住房，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，届时，商业物业、高档住宅及多套住宅或将首先开征。物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。物业税一旦出台，将使物业持有环节的费用大大增加，从而降低居民持有物业的意愿，加大存量物业进入市场的数量，从而缓解供求压力。开征物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。对于投机者来说，开征物业税将是信心和预期的双重打击，通过提高房地产的保有成本，加大了“囤积”房地产的风险，可以达到抑制房地产投机的目的。
中央政府对房地产市场的调控不应单方面由房贷入手，应该多管齐下，出台物业税或房产持有税才是平衡楼市供需平衡的根本之道，将房地产市场调向理性状态。基于长远来看，作为房地产税制改革的重要组成部分，开征物业税，将是优化社会财富二次分配的标志之一，有利于实现社会效益和经济效益的最大化，而且客观上将是遏制房价上涨、打击投资购房投机炒房最有效的手段，是我国房地产市场走向成熟的标志之一，具有积极的社会、经济意义。也就是说，将成为房地产调控新工具的物业税，开征已成“必然”，只是迟早的事。
（7）房地产数据将纳入官员考核。“国十一条”中，明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。这是国家文件中第一次在房地产的管理上提出采取“问责制”方法。这是指在考核地方政府官员绩效时，除了以GDP为主的绩效考核外，同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给，降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。
而且，中共中央最新印发经修订的《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》，在新增部分条款中规定，各级党员领导干部禁止违反规定干预和插手市场经济活动，谋取私利。不准干预和插手建设工程项目承发包、土地使用权出让、政府采购、房地产开发与经营、矿产资源开发利用、中介机构服务等市场经济活动。可以预期，为确保调控效果，政府还可能推进实施公职人员的房地产等财产申报制度，加大反腐肃贪力度，“惩处”一些执行中央政府调控政策不力的“地方官”。
“新国十条”指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。“新国十条”与以往政策相比，其新意在于：地方政府稳定房价不力将问责。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，问责制度实施将地方政府与高房价的整体利益进行剥离。能促使地方政府在控制房价方面更为主动和积极。
严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，如果在政策措施有针对性、职责划分清晰的前提下，房地产市场调控还不能达到如期目标，不能令群众满意，到时“问责制”或许就会紧随其后出台亮相了。
