申格联：恒大地产为什么率先降价？

5月5日，恒大地产（3333.HK）宣布在全国的所有楼盘将统一打8.5折，全国性楼市大降价终于拉开帷幕。为什么恒大地产率先降价？我认为原因如下：

1、土地储备多，资金积压在土地上，降价销售才能更快回笼资金。恒大公司这几年囤地最猛、土地储备多达5000万平方米。08年调控中，全国降价最猛烈的房企中恒大榜上有名。在楼市需求低迷，政府即将大举打击囤地的时候，那些去年囤地最猛的房企必然也是这次调控中受伤最重的，率先降价是根据企业自身的情况作出的决策。

2、恒大既已囤地无需囤房。开发商囤房是为了减慢销售节奏，以求将来房价有较大的升值预期。对于土地储备和现存房源较少的企业，降价销售的结果就是要再竞地、再开发。面对收紧银根的政策，需求肯定收缩，存货不多的开发商宁可放缓开发节奏，手持现金，静观市场变化。恒大就不同，5000万平方米的土地储备，销售节奏慢下来，开发节奏就会受影响，土地闲置一年、两年就会面临罚款和没收的惩罚。

3、广州市对囤地囤房的打击力度是全国之最。媒体去年大爆开发商囤地“晒太阳”，引起市国土局的高度重视，严厉惩治之下取得“杀鸡儆猴”效果，让其它开发商不敢再有侥幸心理。恒大是一个重口碑的房企“大哥大”，不会蠢到阴沟翻船——宁做“猪坚强”，不做“大哥大”。

4、恒大老板是一个懂经济、重战略的老板。科班出身的儒生许老板，拥有高级经济师职称，手下干将清一色的是高材生。读书人的谨小慎微造就“小心行得万年船”的企业战略，此时率先降价实乃战略决策，薄利多销应该是对得起股民，实乃“宁可股民负，不可我负港民”！

5、恒大的土地和楼盘多为近郊和远郊盘，属于“4月新政”冲击最大的区域位置。“五一”楼市的惨淡经营，让开发商着实感到国家在动真格要遏制过快上涨的房价。宣布在全国的所有楼盘统一打8.5折，既可以在消费者心理赢得品牌标杆分数，也可以因为地价因素赢得高额利润，实为一举三得、一石三鸟，何乐不为？

以上5个方面因素促成广州开发商恒大地产于5月5日首发全国降价。虽然广州的房价在一线城市中没有北京、上海、深圳、杭州的房价高，上涨地速度也没有上述城市猛，但再一次引领全国降价可谓兼备广州的“务实”。识时务者为俊杰，恒大的8.5折，是否能赢得消费者的青睐只有未来的市场可以验证，房地产市场成交量的下跌可否因为降价挽回失地也要带下半年业绩的检验。未来的房市朴素迷离，但万变不离其中，房价的走势化应该分经济区位（地段）、分学区、分一二手楼来分别判读和预测。

房地产高级经济师申格联认为，楼市的走势肯定是观望人群不断增多，降价的楼盘也会增多，但主要是远郊盘，还有存货量较多的近郊盘。市中心5年以上的二手楼和新盘的抗跌能力强。5年以内的二手楼，特别是炒家控制的存货（主要是未住人的新房和毛胚房）会有大幅降价的可能，但由于炒货集中在炒价过高的珠江新城一带，即便降价也要1.5-2万元/平方米。

预计到今年年底，全市一、二手楼降价幅度会在10%-20%之间。但是省、市一级重点学区学位房，高校校园内和周边、公园和园林单位周边、大型商务圈写字楼周边的二手楼价格不降还会提升。这是由于中、小学就近就读的改革以及人们对低碳生活环境、生态环境生活的向往，还有就近上班避免交通耗时的生活追求形成的一种健康为主、下一代培养为主生活方式。另外，由于城中村的改造拆迁，周边住宅的租金会有大幅攀升。对广州来讲，虽然观望人群增多，但刚性需求不减，租住需求增加以及中心城区供货量的减少和通胀的预期会带来2011年底楼市的反弹。