小区公共部分广告收益归属及公示辨析

文/申格联

8月4日，中央电视台主持人赵普起诉小区物业的案子引起公众关注，该案的起源是物业公司未公示小区公共部位的广告收益。赵普诉称，根据《朱雀门前期物业管理服务合同》，该合同第3条第15款约定“乙方(被告北京嘉晟物业管理有限公司)将对项目楼外广告位进行经营，收益归全体业主所有，乙方可收取经营收入中一定比例(15%)作为佣金”。但物业未将收入向业主公示，也未说明使用情况。赵普要求物业将广告收益向业主公示。

且不论8月11日本案在宣武法院开庭的结果如何，这一事件表明在《物权法》及新修订的《物业管理条例》公布实施后，小区公共场地或部位广告收益归属矛盾和是否完全“裸示”的问题已经成为业主和物业管理公司必须面对和解决的问题。

按照规定，物业管理公司是根据《物业管理服务合同》履行职责和义务，但是作为一个独立的企业法人，公司在提供管理服务的同时，更多的是考虑成本、利润和商业秘密的问题，业主的切身利益问题只能靠业主本身、业委会以及业主大会来自觉维护。而且，物业管理制度在我国仍属于新生事物，政府、企业、业主是在发现问题、分析问题、解决问题的过程中不断完善有关的管理制度，这种“摸着石头过河”的实践探索依靠的是政府、企业、业主三方各负其责、各得其所的处世态度和互爱互谅的胸怀。也就是说，对于小区公共部分的权益问题，物业公司和业主双方必须本着一份权益、一份责任的心态去协商解决，政府的角色只能是根据新情况、新问题不断完善规则和制度，推动社会法制化、公平化、和谐化。

目前的《物权法》及新修订的《物业管理条例》针对小区公共部位广告收益等，尽管从法律上明确应归属业主，但由于缺乏更为细化的实施细则和程序上的保障，使得一些小区业主没有能力取证，广告纠纷长期未能得到解决。为此，有关团体和业主建议，通过主管部门督促，适时出台相关配套措施，将这一公示制度化。不过，由于目前物业管理收费存在包干制、酬金制两种形式，且物业公司作为独立企业法人，公示其财务往来尚缺法律支撑和现实需要。

如何寻求一个公司和业主双方都认为比较适合的方式和渠道，我认为首先应遵循法不既往的规则，其次是政府主管部门可以依据目前法院的判例和部分小区已经实施的合同规定制定一个指导规范，便于未成立业主委员会的小区参照执行。对于已经成立小区业主委员会但没有对小区公共部分广告收益进行合同约定的小区也可以参照执行。当然，广告收入的获益者同时承担一份不可推卸的责任，就是要保证收益主要用于补充小区公共设施的维护基金、专项维修基金、广告行为的直接受损业主（比如广告牌安装的区域个别业主等）和其他社会救济用途(如小区公共责任保险、见义勇为伤害赔偿和奖励、物业管理责任保险等)。

按照《物业管理条例》规定，业主对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权，物业公司或业主委员会利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理手续和招商。我们知道，由于种种经营条件和政策因素的限制，大部分物业管理企业盈利模式单一，且收入水品不高，在相当的程度上制约了整个行业的良性发展，甚至衍生了诸多的社会问题。

这些问题之中，利益关系最为敏感。业主需要维护自己的所有权和其延伸的公共权益，而物业管理作为一种市场行为需要保证企业有足够的生存发展空间。那么，作为一个住宅小区，或一栋商业大厦公共资源的管理者，物业公司是可以在业主委员会授权下或自觉的（在业委会未成立的小区）、在不损害甚至是可以帮助业主产生经济效益的基础上，通过管理的公共资源进行经营活动，以取得企业的良好生存空间。然而，对于公共部分过多摆放广告插架、广告显示屏，反复播广告、声音聒噪，让人蒙受噪音、光源和视觉污染的行为以及广告内容涉及治妇科、男科等的不雅内容的，相关受扰业主拥有对该广告的“一票否决权”。

2009年9月2日，深圳市工商局宣布展开全市范围内的物业小区广告发布整顿活动，对违反国家法律法规和地方规定的小区经营性质的广告坚决予以取缔，这是政府主管部门履行管理责任的有益行为。试想，当受益团体和个人获取小区公共部位广告收益的时候，他们是否也应当承担起小区公共部分的物业管理公共责任？

在社会主义市场经济条件下，我认为利益团体和个人的权、责、利应当是对立统一的。