“五一”楼市判读

申格联

    自4月中旬开始,楼市调控“猛药”导致广州楼市成交量明显下降，并出现退房的征兆。监测广州市国土资源和房屋管理局(以下简称广州市房管局)的官方网站发现,从4月15日~4月27日,广州市场退房105套,其中27日一天退房数量为69套。这些退房案例，多为一手房的别墅和豪宅。比如，广州增城某楼盘当日退房的就有20多套，推出的楼盘集中在别墅群,总价多在100多万,退房者多数是多次置业,因贷款首付提高到5成,对他们来说成本太大。

    房地产高级经济师申格联认为，三成首付变五成,对自住需求的影响主要表现在二手房。因为购买二手房的消费者主要是看中二手房比一手房价格低廉，同一地段10000元/平方的差价对自住需求的买家很有吸引。但许多客户无法或不愿意承担首付五成带来的成本压力。一套50万~60万的房子,照1.1倍的利率,购房者将多交超过10万元的利息，这是额外多出来负担。加上将来有可能开征1-3%的物业税，对资金不足，依赖贷款的自住需求买家来说，100万的房子一年又要多交3万元，这无疑加大了自住需求买家的还贷负担。以上现象和影响因素对“五一”楼市的影响是巨大的。

    一手房方面，“五一”期间开发商主导的降价可能性很少，炒房团分包的楼房会有较大的打折现象。总体表现价稳量跌，远郊更为明显，2010年估计会有5%-20%的跌幅，但市中心的价格仍然坚挺。二手房方面，市区省市重点学区的学位房、天河北和后天河北商圈周边的住房和拥有环境资源的高校、园林单位和公园周边的住房价格抗跌性较强，价格应该会有走赢大势，有一波逐渐上涨的趋势。

    归纳来说，教育资源决定住房价格的高低，商业资源决定写字楼和商铺的价格高低，生态环境资源是住房现在和未来的升值法宝。占有以上三个资源之一，你的房子就是升值首选，占有三个资源因素越多，你的房子就是“房王”。

　　以上是从区位优势分析房子的价值和价格走势。从从楼龄看，5年内的房子，由于税费高，所以不降价不好卖，所以“五一”期间打后，可能会降一点价，珠江新城由于二手房市价高出周边近万，会有较大的跌幅；5—10年的楼龄我觉得是最好的，起码有八成新，但是价格又不高，这些房子一般都是房改房、自住房，这就是中产阶级的房，不可能降价。20年左右楼龄的房子，只要有拆迁迹象和位于重点学区范围，也不会降价，每年的年底到3月份，为孩子选择名校的家长就会汹涌前来选房。

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