北京特色商业街发展存在的主要问题

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一、 空间布局结构不尽合理 　　城市南部与其它城区、城区与郊区之间的特色消费聚集区发展不够协调。尤其是西南城区不论是特色消费区商业设施总量、数量、种类、结构和质量与东西城、朝阳区、海淀区等存在明显差异。 二、 行业、业态发展不够协调 　　目前已经形成的特色消费聚集区在行业主要集中在餐饮、酒吧娱乐等行业。消费主题鲜明，特色购物内涵丰富，旅游主题风格突出，文化竞争力强的特色消费区在发展上整体不够协调，贸易流通性的聚集区内部之间竞争激烈，聚集分工和外溢效应弱。 三、 业态和业种结构还不尽合理 　　作为典型的同业集中，异业互补经营的特色商业街，如何既要突出特色又要避免同质化经营达到业种比例和谐、竞争有序这是难点。由于这些特色街许多是同业集聚，在业态业种结构上还不尽合理。 如马连道作为最有影响力的北方最大的茶叶零售及批发特色商业街，由于这两年新增加的项目比较多，物业的供应量比较大，而集聚的商户越来越大，经营几乎同样的商品，出现内部无序竞争。 　　中关村文化广场，10多年前，其特色主要是考试图书，许多进驻的出版社有自己发行的独家图书，既实现了同业聚集，又达到错位经营的目的，是北京最著名的文化品牌之一。如今中关村文化广场虽然通过改造街区环境改善了，市容整齐了，但是其核心内容经营特色没有了，更是有许多2元店、服装店、通信店等进来，业态结构非常杂乱，现在开始走向衰败。 四、 知名度弱，缺乏“共同品牌”的统一推广和宣传 　　特色商业街内企业的聚集经济的主要来源于“共同品牌效应”，企业共享“聚集区品牌”，赢得更多的客源。“簋街”、“阳坊涮肉”、“红桥珍珠”、“潘家园古玩”这都是比较好的实证。但是许多特色商业街，由于培育和完善的成长周期太长，还没有享受到聚集经济的“共同品牌效应”就衰落和消失了。 　　目前知名度高的特色商业街主要有两种情况：一是投资主体明确，由专门的团队管理运营，如红桥、秀水街，通过不同的宣传和促销手段扩大知名度；二是依赖历史的沉淀效应，吃老本，如大栅栏、三里屯等。他们的消费来自境外和京外的消费占到很大的比例。如红桥市场、北京古玩城、三里屯路酒吧街的境内外比例为7：3；天桥演艺产业园区，京外观众约占40％以上。 五、 管理问题比较突出 （一）整体上缺乏强有力的管理主体 　　总体运营状况良好，街区管理有序，市场竞争力比较强的特色商业街有一个清晰明确的主体，如王府井大街、簋街、方庄餐饮街等。大部分特色商业及缺乏一个强有力的管理部门，有些纳入当地的街道办事处或镇政府，有一些通过产权单位来管理，还有通过行业协会协调，但是这些管理要么形同虚设，要么管理多头，没有形成系统合力。 （二）行政区划障碍影响了特色商业街的发展 　　主要体现在市场自发形成的特色商业街由于处在不同的行政区划，区县政府占在各自利益出发，不能很好的协调彼此之间的关系，从而影响这些特色商业街的做大作强。如前门、大栅栏、琉璃厂三大特色商业街隶属崇文区和宣武区；大红门服装商贸区和永外地区，三环外隶属于丰台区，三环内归崇文区管辖。在整体规划上将面临着地方政府重复规划、资源浪费等问题。 六、 产权主体分散，业态置换和升级难度大 　　这些聚集区经营用房基本产权分散，少者分散在几个业主手里，多者上百个业主，要提升聚集区业态特点，引进新的品牌租户，就将面临置换难得问题。 　　比较典型的如中关村文化广场，以前为海淀图书城，产权方既有超市发这样的大业主，也有小业主。目前，海淀区计划将此打造成新的文化创意产业基地，2006年，通过商务局等相关单位政府投入财政资金对此进行了改造，街区硬件环境大大改善，但是如果要进行产业置换、业态调整就面临着面对不同业主的问题。原来的华奥商厦在改造过程中由于没有能协调好小业主与大业主之间的矛盾，更是出现了老楼改造烂尾工程。 　　天桥文化产业区，在天桥剧场、德云社等带动下，目前经营戏装的许多商户开始在剧场所在地的斜街集聚，但是斜街上的商铺资源缺乏，许多经营戏装的商家在此找不到经营场所。