房地产调控的核心是调整各种利益关系

　　近日，有位开发商朋友找到我，希望我发表观点，希望中国中国政府不要再打压房地产，不要把房地产打垮，不要把房地产调控政策全国一刀切，沿海和中西部房地产调控政策应该有区别，对中西部发展房地产要鼓励。房地产产业链长，涉及几十个行业，房地产垮了，中国经济发展速度肯定下降。我们开发商也很不容易，劳心劳力，我们的寿命比普通人都会少几岁，如果房地产泡沫破裂，可能最终由政府和最后一棒的人买单。房地产开发商希望我的文章“多栽花，少挑刺。”

　　何为房地产泡沫？有学者界定房地产泡沫为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。我个人认为是房价大大超过大多数国民的购买能力，是一种虚假的繁荣。房价是各种利益博弈的结果，房地产调控的核心是调整政府、开发商、银行、炒房团、各种中介、消费者等等各方的利益关系。

　　日本、美国、香港、迪拜房地产泡沫破灭带来的损失、危机，中国普通老百姓没有感同身受，但金融危机对中国中小外向型企业、沿海农民工就业的的影响许多人已有感知。为应对金融危机，中国采取4万亿投资和宽松的货币政策，可以肯定的是大部分资金流入地方政府投融资平台和有实力的企业和有钱人的手上，嫌贫爱富如其说是银行的本性，倒不如说是现行金融体制决定的。地方政府投融资平台都是以土地作为杠杆融资的，还贷寄托于土地稳定增值，而一旦房价垮了，土地卖不出，地方政府投融资平台缺少现金流，不能盖住关联企业的经营风险，如何化解，是一个难题。需要说明的是，高房价中的溢价可能大部分被投机商、炒房者掠走，地方政府并未得到多大利益。

　　从银行来讲，抵押贷款喜欢房产做抵押，房地产被视为优质资产。统计局今日公布了1-5月全国房地产市场运行情况数据，即使在房地产调控高压政策下，1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%；企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。房地产业利润超过制造业，个人按揭贷款银行大都认为风险可控，即使房价下跌30%，银行也有抗压能力，中国有自己的国情，房地产业的风险与地方政府投融资平台需要周密、科学的评估。

　　房地产企业战略重心向二三线城市转移.，因为二三线城市政府希望城市扩张，普通老百姓把钱从银行取出来购房，希望居住条件改善，希望城市建设的更加美好，旧城拆迁要搞好，其实这些都没有错，住房应像一个人身份证一样，全国联网，特别是“要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”，国务院发力从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨，调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。房地产调控开始剑指核心：调整政府、开发商、银行、炒房团、各种中介、消费者等等各方的利益关系。

　　中国房地产已演变为复杂的棋局，政府、银行、开发商、消费者都转入其中，既是经济问题也是民生问题，维持高房价，或者房价在高压松动后报复性上涨，消费者、老百姓买单，失去的是民心。如果房价下跌，开发商、政府、炒房者利益下降，部分买单，现在需要观察的是银行信用风险。

　　蔡律     2010年6月10日