新政调控下房企资金链分析系列之一:
谢逸枫:融资圈地上市或导致房企资金大缺口
去年年底国家已经出台相关政策要遏制房价上涨，火爆的市场并不理会。于是，号称“史上最严厉”的房地产调控政策终于在今年4月中旬出台，房地产市场迅速降温，炒房的开始甩货，买房的开始观望，之前房价疯涨的地区甚至出现了价格下跌。房地产股票也一度成为带领大盘下跌的“空军司令”。尤其是准备上市的房企遭遇新政的拦截,上市计划被打破,银行贷款和融资渠道及货币政策的收紧,在楼市动荡混乱之时,目前房企资金非常的吃紧,不得不放弃“好地块”或者是融资再圈地再套现，或者房地产业并购提速，房企资金链吃紧是主因。目的是持有更多的房地产物业和资本，为上市做好万全之策。
2009年上市房企融资和贷款过剩，房地产上市公司股价最疯狂时。2010年国务院新政调控之后，销售回款缓慢和贷款不易及融资困难，导致地价上涨凶猛和银行出现暂时的不“贷款”局面。2009年二三季度，A股市场和房地产市场的双双回暖激发了上市房企再融资的热情。据WIND统计，2009年共有13家房地产公司完成定向增发，共募集资金491.08亿元。这13家上市房企的定向增发全部在去年二三季度完成，且呈现明显加速状态。也正是在去年二三季度，房地产上市公司股价最疯狂，房地产指数不断上攻，累计涨幅近30%。大智慧数据显示，房地产指数近期已经大幅下跌10%。万科、金地集团下跌近20%，招商地产下跌近30%，二、三线地产股跌幅更大。
近期，几乎所有地产股都创下巨大跌幅。不过，任何一个市场在暴跌中总会有被错杀的股票。从现金流，资产负债率等各方面指标，还是可以寻找出被错杀的地产股。在操作上，政策风险还没有完全释放，建议保持谨慎，地产股资金链堪忧。随着调控政策陆续出台，房地产企业销售或面临一定的压力，加上再融资继续搁浅，房地产的资金链越来越堪忧。
目前排队等候再融资的房产上市公司共有43家，合计拟募集资金超过千亿元。其中有29家地产公司的预案公布是在2009年，有14家是在2010年公布的预案。引人注意的是，上述14家房地产公司的股价多数已跌破了预案公布的定向增发价。为应对政策变化，不少房企选择修改再融资方案、缩减募资规模。资料显示，今年以来，广宇集团取消使用不超过2亿元募集资金用于补充流动资金的项目；世茂股份将20亿元的增发预案削减至17亿元等。
近一个月来，金隅集团对金隅股份的资产注入动作频频。金隅集团意欲加大房地产业务版块的整合，未来包括大成房地产在内的更多资源将逐步注入上市公司，完成整体上市。6月9日，金隅股份宣布斥资6.24亿元收购北京水泥厂66.12%的股权。 同一天，金隅股份另一份收购公告的补充公告表明，其行将获得金隅宏业手中的大成大厦。5月30日，金隅股份公告称，收购八达岭度假村、北京金隅大成、北京甘露家园、北京金隅宏业等14家公司的全部股权。同时，将收购北京水泥厂 33.88%股权和科恩北京67.5%股权、分别作价3.20亿元和256.34万元。 金隅集团及其附属公司还以1.62亿元和1.10亿元价格分别将北京平谷地块和蓝岛金隅地块以及两块土地上的建筑、设备、随附的所有权益和权利转让给金隅股份。
通过此轮收购，金隅股份将新增商场、写字楼等持有型物业面积约11万平方米，持有型物业总面积将超过70万平方米。 金隅股份去年香港上市时，就拥有实际价值超过百亿的出租物业资产。金隅股份经营性物业的租金收入在全国上市公司中排名前三，所以其在经营性物业上的兼并特别引人注目。 这轮收购，不仅是直接进入了一些现成土地资产，金隅股份收购的工厂在北京一些核心区域还拥有丰富的工业土地储备。收购的燕山水泥已经于2007年停产，但其拥有占地32万平方米的土地。在本轮的16家收购中，金隅股份向大成房地产收购了北京金隅大成，并约定在先决条件达成之后的15个工作日内向大成房地产支付相应的对价款。
大成的加入会给公司带来转变，公司会逐步加大高档住房开发的比重，大成房地产在今年将置入上市公司旗下，这也是今年整体上市中最重要的一环。 金隅多年来致力于保障性住房的开发，高端楼盘项目并不多，35%的毛利润更多来源于其土地成本。蒋卫平曾透露，在北京、天津等地的土地储备每平方米成本约为3000元。 更关注的是金隅集团拥有上万亩旧厂房和工业储备用地，大多数位于北京及周边地区。金隅也曾表示过，会在合适的时间将土地属性转化为商业地块。 客观上，这些土地通过一级开发整理，如不是做保障性住宅的开发，势必就要进入招拍挂。北京招拍挂价格持续不下，使得金隅在未来会存在持续低成本拿地的不确定性，即便能低价拿到土地，还要面临着国家对土地增值税征收日益严格的外部环境。
北京土地供应的郊区化趋势已经非常明显，要保持一定的毛利润，就必须提高产品的溢价率，万科、中粮等开发商进入郊区就采用的是精品大盘的路线。今年4月，金隅股份曾通过联属公司北京大成开发集团有限公司，以12.1亿元投得重庆市南岸区土地。该地块毗邻重庆国家风景区，是重庆市今年以来供应的最大地块，规划的容积率不到1。今年1月，金隅股份在天津竞得东丽区的土地，容积率也不到2。加大对持有型物业的整合，扩大高档楼盘的比重，显然这家公司也在逐渐适应“后土地时代”的转型。
4月1日，金隅股份发布公告称，与建行北京分行签署长期战略合作协定，并获得150亿元人高额意向授信，该笔资金将用于支持旗下水泥、新型建筑材料、房地产开发、投资型物业、节能环保等业务板块的持续发展。公告显示，此次建设银行提供的授信额度涵盖提供给金隅股份短期及中期的流动资金贷款、固定资产贷款、金融顾问、资金结算等全方位、个性化的金融综合服务方案。据悉，截至目前为止，金隅已获中央及北京市政府所属大型国有商业银行授信总额达560亿元。
3月1日，盛高置地表示，已与中国工商银行签订了两年期战略合作协议，并获100亿元人民币意向性信用额度，以支持其业务发展。盛高置地目前并未发布其2009年经营年报，但在稍早前的2月24日，盛高置地曾表示截止到2009年10月30日的溢利将较2008年同期有大幅度的上升。溢利增长主要则是由于年内令人鼓舞的项目销售额及兴旺的中国物业市场令销量及售价大幅增加。同时，盛高置地在2月8日合计斥资49.5亿元，获得江苏无锡两幅综合用地，使得其於长三角土地储备新增约146万平方米，总土储达逾500万平方米。两幅地皮分别为太湖新城及锡山区太湖大道地皮，分别占地27.2万及26.3万平方米，总可建筑面积约77.8万及68.2万平方米，楼面地价为每平方米4535元及2083元。
另外，在内地信贷管制背景下，大型地产开发商在香港的贷款数额创记录，以香港的低利率来规避内地的信贷控制。有数据显示，一般内地银行要求3到5年期的贷款利率不能低于5.2%，而目前香港的借贷成本则下降到了自2004年11月以来最低。中国海外发展有限公司(China Overseas Land&Investment Ltd.)2月份在港筹集了高达80亿港元(约10.3亿美元)的贷款，年利率为1.45%。数据还显示，中国房地产开发商今年在香港的银团贷款总额由去年同期的30亿港元增加到373亿港元，是1999年以来最高。华润置地(China Resources Land Ltd.)4月30日称，获四项贷款共计62亿港元，而雅居乐(Agile Property Holdings Ltd.)1月份向美国银行香港公司借入1.25亿美元。说明地产商转向香港寻求融资，在港贷款创纪录。
5月房地产业并购提速，房企资金链吃紧是主因。2010年5月中国并购市场上，房地产业共完成8起并购，并购金额2 .41亿美元。与4月并购相比，数量翻番，占到5月中国并购案例总数的19.5%，在所有行业中排第二，仅次于能源及矿产行业。从近两个月数据来看，一方面，房地产行业内优势企业开始适时收购一些资金链紧张的项目和企业。另一方面，连锁零售、纺织服装、机械制造等其他行业通过并购进入房地产行业的趋势也开始显现。
与此同时，房地产企业的资金链也受到冲击。中国房地产测评中心日前发布的《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》称，在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下，房地产企业50强中资产负债率超过70%的13家，未来可能陷入资金困境。在今年4月宏观调控之后，上市房地产开发企业股价均大幅下挫达20%以上。显然，今年3月还“不差钱”的开发商，不断刷新地王记录、出手天价拿地之后的仅仅两个月就再度出现资金紧张问题，包括招商地产、保利地产等龙头地产上市公司在内，频频发布的再融资公告透露出房企渴求资金的强烈信号。
在房产新政背景下，中小型房地产企业可能面临资金匮乏的局面，而资金实力雄厚的大型房地产企业可以趁机通过并购得以扩张，其他行业企 业也可通过并购进入房地产行业。房地产企业同行业间的并购有“强强联盟”的特点，以实现降低成本、加快开发的目的，对于业绩不良的上市公司可通过并购房地产企业改善公司财务状况。市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，优势企业可以适时收购一些资金链紧张的项目和企业，为房地产市场下一轮扩张奠定良好的基础。在中国房地产行业经历高速成长后，地产公司之间在开发运营能力上的差距将逐步缩小，资金与资源的整合将成为决胜未来的关键要素。