地产新政第2天（4月18日），本人顶住巨大压力喊了一句“此生首次劝人暂时不要买房”，之后本人进一步提出“观望是最好的选择”。

地产新政已经过去了2个月，地产三人行观众、地产少壮派会员以及广大网友一直在追问是否到了“出手”的时候？我不会直接回答这个问题，只想和大家一起去探索：在看似平静的博弈下面，到底蕴藏着怎样的冰山或海啸？

1.      开发企业资金池连涨18个月，迎来了首次下降，减少585亿元

“资金池模型”显示（见下图），开发企业2010年4月底的资金池达到历史最高水平，约9173亿元，但5月份出现下降，单月下降幅度达到585亿元。

近日，三部委对第二套房采取“认房又认贷”的标准，预计调控政策短期不太可能放松，而且还会面临加息风险（中国可能参考国内CPI，而非国际利差率先加息，5月份CPI达到了3.1%）。从这个角度来说，资金池接下来几个月可能“快速下降”，后期在开发企业减少投资的应对下，资金池慢慢下降，这一过程可能持续6-12个月。

2.      项目开发惯性决定了新开工面积难于短期下行，供需比上升

·            从上图可知，自从2009年二季度以来，新开工大增，今年5月创下了单月新高，即计6－9月仍是新开工面积高速增长期，这相当于供应的“刚性”。

3.      房地产周期性观察指标：供需比及房价环比指数出现“背离”

·            当“价格环比指数”和“供需比”出现“背离”，行情就会生变，比如2007年10月，2010年4月。

·            由于去年10月后新开工面积剧增，6-12个月（今年2-3季度）后形成有效供应，而此时正好碰到了地产新政，预计供需比将会增加。

4.      二、三线城市5月数据比较稳定，但未来1-3个月存在变数

从宏观数据以及本人监控的5月份数据来看，二、三级城市仍然比较稳定，既有可能是成交数据滞后效应，也有可能是二、三线城市对调控政策反应慢。

从6月份的一些个案来看，二、三线城市并不容乐观，根据上一轮周期特点，预计政策调控将于1-3个月波及二、三线城市。这是一个难得的“时间窗”，如果资金链紧张，该促销就促销。

“地产少壮派论坛”依托于中国首部房地产脱口秀节目-和讯地产三人行

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