本文发表于2010年6月18日《**证券报》，原题为《楼市调控高举轻放的代价》

必须回顾与梳理半年来的楼市调控。对政策的出台与实施不检视、不总结，教训就难以化为经验，未来就让人难以松懈半点。

国务院出台有关遏制房价的“新国十条”是在2010年4月17日。它应该吗？太应该了。严厉吗？公认的严厉。及时吗？但笔者认为，亡羊补牢有点晚。

之前的4月9日，笔者在《物业税可加快变种多地试行》一文开门见山：“看似收紧的调控未能刹住房价疯涨的脱缰野马。目前政府对楼市的态度仍在重复过去的一幕：高高举起，轻轻放下，没有祭出杀手锏。中国的房地产泡沫向纵深推进，可能已错失最佳调控时机。”

最佳调控时机是什么？笔者认为，应为2009年年底，中央经济工作会议后，紧接着国务院常务会议部署刺激消费的政策，遏制高房价列入其中。但当时没有动真格的，以至于老百姓一听说要控制房价，那房价就得上涨。

看着房价上涨而不为所动、直至发现形势危急才强压，与看着一个自杀者爬上屋顶、直至要跳时才布置救护措施，有何两样？其实，大约在2009年6月，房价就反弹超过危机前的高位。老祖宗告诉我们，要未雨绸缪、不要临时抱佛脚，还告诉我们，爬得越高摔得越重。政府也再三强调要做好调控的预见性，但这种拿捏与把握总是欠火候。2007年底的楼市调控亦然。或许，我们马后炮式的抱怨确实不懂国大、人多、事复杂的内情。

调控晚、高举轻放的代价开始出现。在投资者看来，来得狠、来得晚的调控连累了股市，打压了楼市，进而给宏观经济增加了很多负面因素。就连“大嘴”任志强最近也唱挽歌：房地产新政给了市场近60%销售量下跌的重创，阻断了加速中的城市化进程。

很多人批评调控思路不对，认为不应抑制需求，而应加强供给。他们说得当然没错，但他们没意识到，历史上的多次泡沫事件，都是投机活动推动的，供给是中长期的事，投机却是闻声见影的。他们也忽略了这样的事实，即投资性房客一般拥有多套房产，打击投机性需求可以逼他们出货，释放存量房进就能增加供给。

很多人也提到刚性需求是房价长期上涨的原因。这里仍存在误区。其实，刚性需求也可细分。有时候，投机需求比居住需求更为刚性。往往房价越涨，投机性需求更强烈，居住性需求反倒望而止步，所以抑制投资型购房的同时也抑制了自住型购房。“新国十条”尽管精准，但倒洗澡水时也连小孩一起倒了。

对囤地、捂盘、炒楼者，应加快出台相应税收制度，加大持有成本。这不但是对症的，也是适时的。