陈真诚：房市抄底说是在有意误导市场
文/陈真诚
（载：2010年6月18日 《云南信息报》，地址http://www.ynxxb.com/content/2010-6/18/N92125960701.aspx）
（内容导读：降价是开发商的必然选择，别无他法…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
国家统计局6月10日发布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%、环比上涨0.2%。这组数据，一方面，说明房地产调控虽然有了一定的见效，但效果并不明显，而另一方面，对比目前市场实际来看，并没能反映当前市场的真实情况。
事实上，自从政府启动新一轮房地产调控尤其国务院出台“新国十条”以来，目前，放眼全国各地房地产市场，成交量持续大幅下降，降价潮已相继出现。尽管下降幅度有限，但房价下降大势已经确立，房地产市场已经重回深度调整通道，进入了买方市场。
5月份后，随着调控继续深化，尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后，6月份，房地产市场已加速异变，房价下降的市势已越来越明确。实际市场方面，在恒大、万科、绿地等大型开发商带头降价行为的影响下，众多开发商的楼盘销售均价环比5月份都在继续下降。16家上市开发商公布的数据显示，5月，有13家的销售额环比降幅在27%-69%间，平均下降34%。楼盘销售均价，环比也已明显松动。不过，也要看到的是，尽管房价下降大势已经确立，但下降幅度并不大，目前现实价位依然过高。
大家知道，政府此轮调控的决心非常大，态度非常坚决。正因为房价依然过高，基于政府调控房价的决心、目的以及决策层必须维护政府信用来看，调控未来还将继续，政策一时不会松动。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。相反，宏观经济中的结构性问题已经日趋严峻，通货膨胀压力已经越来越大，使得央行未来加息成为了定局。尽管加息并非针对房地产而出的调控手段，而是旨在打击通货膨胀的宏观经济调控工具，但将提高资金成本，打击资产价格泡沫，将进一步打击房价预期形，强化房价下降趋势。
再则，也正因为房价依然过高，再受央行将来加息、开征物业税（或改革后的房产税这种准物业税）及有效需求不足、房价预期继续下降等因素的综合影响，尽管有越来越多的开发商已不再坚持高价不降价策略，但目前消费者依然继续选择观望，甚至弃购，这样，成交还将持续低迷，成交量环比还将继续下降。
经验证明，在成交量持续大幅下降之后，如果没有外力干预，迎来的往往是价格下降。基于目前市场形势和种种迹象来看，在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，市场成交低迷、销售额环比下降的态势还将继续。因此，本文作者陈真诚认为，接下来，房价下降大势还将继续。在房价继续下降的大势下，只要房价下降幅度没有达到消费者的心理预期，买方市场就还将继续。
事实上，在买方市场下，只有房价能够及时降价到位，才可能真正触动自住消费者的有限有效需求。如果开发商只是继续采取作为经营策略的优惠促销，不加大降价幅度，让房价及时有效降价到位，继续维持高房价，那么，想要刺激消费者购房、通过销售回款来回笼资金，将越来越难。
在这种情况下，只要是在继续正常的生产经营，不管是否承认面临资金压力，开发商要想促进销售，必须理性面对市场，所能采取的有效措施，本文作者陈真诚认为，除了降价还是降低价，直至房价下降到多数自住消费者认可的心理价位水平。也就是说，降价是开发商的必然选择，别无他法。
众所周知，这次政府调控房价的决心非常之大，调控政策为史上最严厉，也找不出可以让政府中途松动调控政策、再行救市的理由，再有加息、开征房产税这两把高悬的利剑随时可能落下，对房价预期形成威慑，因此，本文作者陈真诚认为，在短期内，房价几乎不可能出现报复性反弹。而另一方面，对比多年来房价持续非正常上涨的幅度而言，尽管房价下降大势已经确立，但目前只是初步下降，下降幅度非常有限，现实价位依然过高，并没有达到所谓的价格底部。应该说，随着调控政策效力持续发酵，未来房价还将进一步下降。
如此来看，在目前就谈“抄底”房市，实在是言之过早，是主观臆想。目前充斥市场的所谓“抄底”说，是有人的有意识而为，企图误导市场：既可能误导消费者的购买决策，也可能误导开发商的经营决策。
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