新住宅运动不能作为涨价理由
《房标周刊》首席记者 徐玉良
（载：《房标周刊》新第17期P.B21）
随着调控的进一步深化，房地产市场步入了深度调整周期。在政府着力打击投资投机的调控政策效应持续发酵、房价下降大势已经确立的大势下，投资投机购房者纷纷逃离市场，再则，此前多年来房价上涨过快过多，不但提前透支了有效需求，而且现实的高房价位让有限的自住需求购房者也选择了观望乃至弃购。这样，全国各地房地产市场成交量持续大幅度下降，至今，不少地区的楼盘出现了“零成交”。基于种种迹象和房地产市场实际情势来看，房地产调控还将继续，房价还远未下降到位，市场还将继续低迷多年。在这种市场形势下，开发商如果继续按照传统经营思路、开发理念，想要及时卖掉所开发的楼盘，将越来越难。
在正常市场经济中，任何企业想要卖出所生产的产品，必须在迎合市场的前提下不断创新，以创新来满足消费者日益挑剔的需求，以创新来制造新的需求，对于此，房地产开发企业莫不如是。
在房地产市场步入深度调整的当今，开发商按照传统经营思路、开发理念卖掉所开发的楼盘越来越难，就必须创新，采用新开发理念、新技术、新的经营思路，满足消费者需求，在有效的有效需求中寻找潜在购买者，及时实现销售，获得发展。
自去年12月哥本哈根世界气候大会以后，房地产等高能耗产业日益被高度关注，低碳化成为了趋势。也正因为如此，地产低碳化，不但提供了新的技术、理念施展机会，而且也为实现低成本化提供了挑战与机会，因而也就为开发企业进行企业创新、在市低迷期寻求经营突围提供了机会与可能性。可以说，在房地产调整周期中，在低迷的市场中，如果有开发商能在地产低碳化方面下功夫，就有获得成功的可能。
北京《房标周刊》（经济晚报社主办）在新第17期B叠刊发首席记者徐玉良采写的封面文章“2010年新住宅运动”，文章共分四部分，四个版，主要就新住宅运动、低碳地产及房地产生物低碳等内容展开的采访报道。基于目前房地产形势和地产低碳化趋势来看，“2010年新住宅运动”之四篇系列文章，对房地产开发商及整个行业乃至行业管理部门均具有参考意义。
鉴于北京《房标周刊》的文章目前尚未上传网络，电子版文本不能查到，因此，作为“2010年新住宅运动”的重点采访对象，特将记者发稿前回传我（即陈真诚）就相关内容核实的初稿（即非最终见报稿）内容在此发布，以供相关房地产开发企业、机构、人士参考。
本文系“2010年新住宅运动”之四篇系列文章之第一篇，刊发于新第17期B叠P.B21，文章知识产权属北京《房标周刊》或北京《房标周刊》首席记者徐玉良，我在此发布的原因是“2010年新住宅运动”之四篇系列文章内容与我相关，目的是除收藏外还希望文章内容能为相关房地产开发企业、机构、人士提供积极的参考。
以下是北京《房标周刊》新第17期B叠PB21所刊发文章的初稿，标题有修改：
传说中的印伽挑夫挑着担子上山，在他仍显得精力充沛、毫无倦意之时，却出人意料地坐在半山腰休息。有路人问，你为什么停下来不走了？印伽挑夫回答：我已经走得太快，我在停下来等自己的灵魂。
中外建筑灵魂印迹
就如同上述挑夫在寻找自己的灵魂一样，在西方几百年的建筑文化过程中，1923年由20世纪最富激情的建筑师柯布西埃在其《走向新建筑》一书中提出了建筑灵魂的观点。柯布西埃所提出的“现代主义建筑在资本主义时期得以征服世界各国的根本原因之一就是：现代的社会组织必须满足其城市人口的基本居住需求，才能保持社会体制的平稳运行。”的观点。这个观点的提出也标志着西方建筑灵魂时代的到来。
而中国近当代著名建筑学家梁思成先生，也在上世纪30年代就总结了近代国外建筑的发展和近百年中国建筑的状况，他提出既反对全盘西化，将洋式建筑照搬进来，也反对那种完全仿古的做法，他认为这决不是中国新建筑的方向。他向往着一种既能用新技术、新材料，又具有民族传统的新建筑形式的出现，他也认为中国有些地区、有些农村的住宅采用了中国建筑的横向开间比例，用普通砖砌出少许具有中国风格的装饰，他认为这可能是创造民族形式的广阔途径。
新住宅运动受响应
目前，以住宅为代表的中国各式建筑形态在其多年的发展过程中，由著名地产人卢铿坚持的《新住宅运动宣言》首次得以表述：“新住宅运动的精神就是：营造网络时代的居住空间，实现传统精神的当代升华，建设人文关怀的精神家园，关注环保，崇尚自然。新住宅运动是一个概念，它包括了住宅产品的创新、住宅产业的创新、住宅企业的创新、居住文明和生活方式的创新以及由此引发的社会文化创新。简言之，住宅产业在中国现代化的进程中承担着不可推卸的历史责任，这才是新住宅运动的全部精神所在。”
面对房地产行业高速发展所带来的诸多问题，1999年，卢铿首次倡导并提出了中国的“新住宅运动”。“新住宅运动”一经提出便得到了王石等地产商的大力响应。轰轰烈烈的“新住宅运动”由此在全国展开，产生了超越房地产范畴的广泛影响。
对于“新住宅运动”，著名地产人冯仑的解释是：“新住宅”将有别于以前住宅产业当中不负责任、粗制滥造、不讲建筑风格、不讲人性化的需求，不讲究人和环境的和谐统一、不讲究科技进步对人类生活的影响。因此，我们要做出一些示范社区和典型作品，建立新的居住环境和新的生活方式。
房地产专家、著名职业经理人陈真诚认为，“新住宅运动”起码要符合两个条件，一是要适合人居住，二是整体成本（包括建设、购买和养护、使用成本等）要讲求最低化原则。现在，很多商家打着新住宅的概念超高价地销售房屋，其实是违背上述原则的。那些虽然以新住宅概念为旗号而开发商的动机过于追求商业目的者，不能纳入真正的新住宅地产和新住宅运动。
新住宅产业革命和创新
中国矿业大学（北京）能源经济研究所副所长孙长云对记者表示：“新住宅运动”提出已有十余年，从卢铿《新住宅运动宣言》中“关注环保，崇尚自然，历史责任”等主题词来看，新住宅运动准确的把握了时代发展的主旋律，顺应了历史发展的潮流。
孙长云认为，新住宅运动是一个创新的发展理念。目前“新住宅运动”还主要停留在通过与人们生活息息相关的住宅提供和引导一种新的生活方式层面上，在承担社会历史责任层面上尚需继续做有益的探索。
孙长云同时认为，新住宅运动的创新方面，至少可以在以下几个方面赋予其新的内涵。一是房地产开发商顺应和谐社会发展的要求，响应政府房价调控政策，如何做到居者有其屋？二是面对新经济，如何在建筑设计、材料使用、日常消费上更加符合环保和低碳的要求；三是面对中国经济发展的历史背景和特定的房地产市场，要引导一场房地产产业革命，即在当前的房地产产业背景下，政府来主导房地产的发展方向和发展趋势，这不仅是房价调控，还应包括房地产产权的市场拥有结构模式。
著名地产人、集思广益广告公司副总经理冯超对记者表示，提起新住宅运动，就要提出城市的概念。而冯超在引述建筑大师柯布西埃的《光辉城市》的理论时表示，住宅本身是城市中的一个有机的组成部分，城市的基本机能应该包括：医院、购物、学校等基本要素，而在一个住宅小区里，其实也应该去满足这样一个机能功能需求，这样可以减少人们的行走半径，让人们的沟通更加便捷，这才是新住宅运动的真正方向。
据悉，到2050年中国的城市化率达将会到70%，而限于中国城市的面积因素，城市化也不可能都去做未开发的片区，而是只能在现有的基础之上去增加一些功能区，这也是对新住宅运动的大趋势。
冯超认为，新住宅运动不光是对住宅本身的要求，更要从住宅小区的大环境和出行环境上面去考虑，要尽量地让居民的需求半径减小，如果居民的起居半径距离缩短和便捷了，其实新住宅运动才算走上正轨，小区的低碳也就产生了。
2008年原创“OV商务别墅”（OV就是Office in Villa）、今年4月在上海涵璧湾中式别墅项目品鉴会上首先提出“生物低碳”的陈真诚在接受记者采访时指出，所谓新住宅运动，就是要优化人居环境，提高人居品质，并尽可能地降低建造、购买和使用等成本，减少能耗和对环境的破坏，使得开发者的商业利益与消费者的消费利益及社会利益最大化地协同。对于低碳住宅，也是这样。而且，舆论称之为“OV商务别墅之父” 的陈真诚，进一步将低碳区分为“物理低碳”和“生物低碳”，认为新住宅运动必须要做到低碳，并倡导“物理低碳”向“生物低碳”升级。“生物低碳”是首次被提出，相信有利于丰富“新住宅”内涵，推进新住宅产业发展。
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