地产低碳不能设下使用成本陷阱
《房标周刊》首席记者 徐玉良
（载：《房标周刊》新第17期B22版）
随着调控的进一步深化，房地产市场步入了深度调整周期。在政府着力打击投资投机的调控政策效应持续发酵、房价下降大势已经确立的大势下，投资投机购房者纷纷逃离市场，再则，此前多年来房价上涨过快过多，不但提前透支了有效需求，而且现实的高房价位让有限的自住需求购房者也选择了观望乃至弃购。这样，全国各地房地产市场成交量持续大幅度下降，至今，不少地区的楼盘出现了“零成交”。基于种种迹象和房地产市场实际情势来看，房地产调控还将继续，房价还远未下降到位，市场还将继续低迷多年。在这种市场形势下，开发商如果继续按照传统经营思路、开发理念，想要及时卖掉所开发的楼盘，将越来越难。
在正常市场经济中，任何企业想要卖出所生产的产品，必须在迎合市场的前提下不断创新，以创新来满足消费者日益挑剔的需求，以创新来制造新的需求，对于此，房地产开发企业莫不如是。
在房地产市场步入深度调整的当今，开发商按照传统经营思路、开发理念卖掉所开发的楼盘越来越难，就必须创新，采用新开发理念、新技术、新的经营思路，满足消费者需求，在有效的有效需求中寻找潜在购买者，及时实现销售，获得发展。
自去年12月哥本哈根世界气候大会以后，房地产等高能耗产业日益被高度关注，低碳化成为了趋势。也正因为如此，地产低碳化，不但提供了新的技术、理念施展机会，而且也为实现低成本化提供了挑战与机会，因而也就为开发企业进行企业创新、在市低迷期寻求经营突围提供了机会与可能性。可以说，在房地产调整周期中，在低迷的市场中，如果有开发商能在地产低碳化方面下功夫，真正作到生物低碳，就有获得成功的可能。
北京《房标周刊》在新第17期B叠刊发首席记者徐玉良采写的封面文章“2010年新住宅运动”，文章共分四部分，四个版，主要就新住宅运动、低碳地产及房地产生物低碳等内容展开的采访报道。基于目前房地产形势和地产低碳化趋势来看，“2010年新住宅运动”之四篇系列文章，对房地产开发商及整个行业乃至行业管理部门均具有参考意义。
鉴于北京《房标周刊》的文章目前尚未上传网络，电子版文本不能查到，因此，作为采访对象，特将记者发稿前回传我（即陈真诚）就相关内容核实的初稿（即非最终见报稿）内容在此发布，以供相关房地产开发企业、机构、人士参考。
本文系“2010年新住宅运动”之四篇系列文章之第二篇，刊发于新第17期B叠B22版，内容基本上是对我就“生物低碳”这个问题的专访。文章知识产权属北京《房标周刊》或北京《房标周刊》首席记者徐玉良，我在此发布的原因是“2010年新住宅运动”之四篇系列文章内容与我相关，目的是除收藏外还希望文章内容能为相关房地产开发企业、机构、人士提供积极的参考。
以下是北京《房标周刊》新第17期B叠B22版所刊发文章的送审初稿，标题有修改：
近来，地产开发商纷纷进入了“低碳”营销时代。低碳到底是个什么概念？低碳对于房地产有什么作用？就低碳在中国地产的概念运用和实际效果，近日，本报记者特别采访了勇于创新的著名品牌营销专家、房地产经理人陈真诚，他对中国低碳地产的概念和进化，进行了深刻的分析和解读。
物理低碳和生物低碳并存
由于客观上将房地产低碳市场划分为两个不同层级的市场，因此，“生物低碳”提出、低碳被区分为“物理低碳”和“生物低碳”后，很快就引起了关注，在市场上的反响已不言而喻。
在采访中，在中国提出“生物低碳”、首次将低碳区分为“物理低碳”和“生物低碳”陈真诚对记者表示，低碳可以分为“物理低碳”和“生物低碳”两个不同曾次级。“物理低碳”，是指在房屋设计及建造上，主要依赖建筑设计、建筑材料（如砖料、保温材料等）、建筑技术或设备（如隔热技术、地源热泵等），以达到节能环保的效果。其效果如何，则直接取决于建筑设计方案、建筑材料性能、建筑技术或设备功能，其“低碳值”属于物理性“死值”。由于“物理低碳”楼盘没有构建或形成生态系统，因此，随着房屋使用时间的增长，“低碳值”可能会逐步降低。
而所谓“生物低碳”，是指在房屋设计及建造上，除通过建筑设计、建筑材料、建筑技术或设备达到节能环保的效果外，更建设或培养、维护了一个活的生态系统。在这个生态系统中，形成了有效的生物链。“生物低碳”的“低碳值”，除物理性“死值”外，还有生物性“活值”。因此，随着房屋使用时间的增长，在对冲掉物理性“死值”可能性降低后，“生物低碳”楼盘的“低碳值”，还可能会增加。
陈真诚认为，目前除那些纯粹以概念贴金来忽悠市场的外，其余的那些“低碳”楼盘中，基于建筑设计或建造材料或投入设备的“低碳”，主要只是做到了“物理低碳”，而并没有做到“生物低碳”。“生物低碳”，才是真正的高级“低碳”。楼盘真正做到了“生物低碳”，就能真正做到可持久、低使用成本的节能、环保。
生物低碳以物理低碳为基础
而就如何营造“生物低碳”楼盘的环境问题，陈真诚表示，要做到“生物低碳”，必须具备足够的水域和植物系统基础，在“物理低碳”基础上采用生物技术将“低碳”升级。水是生命之源，是维持动物、植物和微生物生命的基本，是养育、维持生态系统所必须，是确保楼盘生物链的基础。而且，水域，必须是全季节性的，有足够的面积和足够的深度。一如上海涵璧湾别墅楼盘小区，在水的基础上，楼盘还必须要有足够的地面留空，良好的植被。应合理搭配种植多种植物应，不能过多种植秋冬落叶植物，最好能在不同季节确保有“绿色”，以免出现生态系统不健全或季节性偏差。
陈真诚指出，对于一个优秀的楼盘来说，有效的水域和足够的植被、合理的植物结构，都很重要。植物（植被）不但能制造氧气，还能与作为动物、植物和微生物的生命基础的水域共同养育、维持一个相对完整的生态系统，确保生物链的完整性。在楼盘小区中建立起有效生物链的生态系统，在冬季能阻隔冷风寒流，在夏季能降低楼盘小区的温度，降低沙土灰尘随风飘飞的可能性，还能全季节性地阻隔部分自小区外飘飞而来的沙土灰尘，吸收部分有害气体，净化空气，提高氧含量。而且，由于生物链作用，生态系统不但在内形成生物循环，而且可以对楼盘小区内的垃圾、废弃物等具有一定的消化、分解作用，使楼盘小区维持一个良好的环保环境。
陈真诚认为，楼盘小区一旦有足够水域和植物构成良好生态系统，在系统内形成有效生物链，那么，在楼盘小区内，夏季气温会明显降低，冬季气温也会有所提高。如果楼盘真能做到“生物低碳”，其节能环保效果肯定不差。而且，由于生态系统中生物链作用，节能环保值是“活值”。一般来说，如果维护得好，植物系统还会随着时间推移而成长得越来越好，“生物低碳”的“低碳值”很可能越来越增大。
首提生物低碳 价值待肯定
在陈真诚的地产生涯中，与别墅有着不解之缘。
2008年，陈真诚原创了“OV商务别墅”，被业界尊称为“OV商务别墅之父” （OV就是Office in Villa）。今年4月18日，在被业界称之为中式别墅典范的上海著名楼盘涵璧湾的项目品鉴现场会上，结合上海涵璧湾别墅楼盘的低碳案例分析，陈真诚首先提出“物理低碳”和“生物低碳”这两个词汇，并首先将“低碳”区分为“物理低碳”和“生物低碳”。这是房地产低碳在中国首次区分为“物理低碳”和“生物低碳”，将房地产低碳市场划分成为了两个不同层级的市场，无疑将对房地产业发展、房地产低碳进程产生影响。
陈真诚认为，对于一个真正低碳的楼盘项目，第一是整个建筑设计及其户型设计要好，第二是房屋所用材料要求注重节能、环保，而且要注重成本控制，包括开发商的建造成本和消费者的购买成本及其养护与使用的成本。陈真诚指出，在日常生活中，人们往往强调了节能而对环保的重视不够，或强调了节能等而忽视掉了建造成本和消费者的购买成本及其养护与使用的成本。
在如今的房地产“低碳”时代，陈真诚强调，提出“生物低碳”，并不是要否认“物理低碳”。“物理低碳”与“生物低碳”可以并行不悖，二者结合可以提升整个楼盘的“低碳值”。内部性“物理低碳”基础，往往有助于提升外部性“生物低碳”的“低碳值”。外部性的“生物低碳”，可以节省内部性的“物理低碳”的使用成本，提高“物理低碳”的“低碳值”。但陈真诚也指出，在房地产“低碳”中，“生物低碳”是比“物理低碳”更为高级的“低碳”。而且，有时候，“物理低碳”往往会随着市场化的进程而使得成本不定，而“生物低碳”则相比而言是微乎其微的。通俗地讲，对于一个优秀的楼盘而言，除了要尽量在内在建筑做到保持设计、建筑和设备上的“物理低碳”要求外，如果条件允许，也要尽可能地在环境上营造一种生态链完整的居住环境，尽可能地升级为“生物低碳”。而且，不但要注重“物理低碳”向“生物低碳”的升级，更要注重内外低碳的一致性，做到互为提升“低碳值”，进而提高楼盘的总“低碳值”。
陈真诚建议开发商将“物理低碳”升级至“生物低碳”。这是因为，一旦楼盘真正做到了“生物低碳”，当会大幅提升项目价值，实现个性化生存、差异化竞争，增加市场机会，提高赢利能力和市场竞争力。一旦楼盘真正做到了“生物低碳”，甚至可能对其他竞争项目形成他人一时难以企及的有效超越。这种超越，甚至是因项目本身的资源差别而形成的他人无所能及的超越。当然，一旦真正做到了“生物低碳”，楼盘本身就会增值，消费者的购买价值也会增大。
对不同房地产楼盘所能做到低碳的可能性来说，陈真诚表示，一般而言，别墅楼盘，或低密度、大面积留空的非别墅楼盘，最有可能也最有条件做到“生物低碳”，但那些高密度（如楼栋之间距离过近）、留空地面大面积水泥硬化的别墅，也可能难以做到真正的“生物低碳”。
此前，也有人说中国的房子越来越贵是因为质量越来越好了，对此陈真诚表示质疑，质疑这种说法的片面性，在为高房价寻找借口。他认为，包括新住宅运动、低碳等，理念本身没有错，尤其低碳值得提倡。开发商如果真正在实际工作中下功夫，再辅助以必要的营销推广，就可以以之进行差异化开发与营销，获得竞争优势，加快销售，甚至还可获得更高的利润回报，占领更多的市场份额。只是，客观而言，现在很多人都在强调做概念而在实际工作中做得不够，甚至一些开发商存在过于炒作概念的问题。陈真诚指出，新住宅运动概念、低碳等，一些概念，往往被一些商家利用，拼命地利用概念炒作卖点，以号召市场，甚至或作为高房价、涨价的借口。这样，一个原本不错的开发概念，就可能沦为过于夸大渲染价值的工具，沦为牟取过度商业利益的工具。
社会发展有其必然的阶段性规律，地产也莫不如此。在“物理低碳”才刚开始起步的今天，“生物低碳”作为一个刚刚提出的新理念，有些东西还处于理论探讨阶段。要实现由“物理低碳”到“生物低碳”的进化，也许将会是一个漫长的过程。中国矿业大学（北京）能源经济研究所副所长孙长云认为，当前更主要的应把建筑节能和居民消费节能作为低碳的首要目标，其中消费节能的潜力巨大。
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