地产“低碳”被滥用
《房标周刊》首席记者 徐玉良
（载：《房标周刊》新第17期B23版）
随着调控的进一步深化，房地产市场步入了深度调整周期。在政府着力打击投资投机的调控政策效应持续发酵、房价下降大势已经确立的大势下，投资投机购房者纷纷逃离市场，再则，此前多年来房价上涨过快过多，不但提前透支了有效需求，而且现实的高房价位让有限的自住需求购房者也选择了观望乃至弃购。这样，全国各地房地产市场成交量持续大幅度下降，至今，不少地区的楼盘出现了“零成交”。基于种种迹象和房地产市场实际情势来看，房地产调控还将继续，房价还远未下降到位，市场还将继续低迷多年。在这种市场形势下，开发商如果继续按照传统经营思路、开发理念，想要及时卖掉所开发的楼盘，将越来越难。
在正常市场经济中，任何企业想要卖出所生产的产品，必须在迎合市场的前提下不断创新，以创新来满足消费者日益挑剔的需求，以创新来制造新的需求，对于此，房地产开发企业莫不如是。
在房地产市场步入深度调整的当今，开发商按照传统经营思路、开发理念卖掉所开发的楼盘越来越难，就必须创新，采用新开发理念、新技术、新的经营思路，满足消费者需求，在有效的有效需求中寻找潜在购买者，及时实现销售，获得发展。
自去年12月哥本哈根世界气候大会以后，房地产等高能耗产业日益被高度关注，低碳化成为了趋势。也正因为如此，地产低碳化，不但提供了新的技术、理念施展机会，而且也为实现低成本化提供了挑战与机会，因而也就为开发企业进行企业创新、在市低迷期寻求经营突围提供了机会与可能性。可以说，在房地产调整周期中，在低迷的市场中，如果有开发商能在地产低碳化方面下功夫，就有获得成功的可能。
北京《房标周刊》在新第17期B叠刊发首席记者徐玉良采写的封面文章“2010年新住宅运动”，文章共分四部分，四个版，主要就新住宅运动、低碳地产及房地产生物低碳等内容展开的采访报道。基于目前房地产形势和地产低碳化趋势来看，“2010年新住宅运动”之四篇系列文章，对房地产开发商及整个行业乃至行业管理部门均具有参考意义。
鉴于北京《房标周刊》的文章目前尚未上传网络，电子版文本不能查到，因此，作为“2010年新住宅运动”的重点采访对象，特将记者发稿前回传我（即陈真诚）就相关内容核实的初稿（即非最终见报稿）内容在此发布，以供相关房地产开发企业、机构、人士参考。
本文系“2010年新住宅运动”之四篇系列文章之第三篇，刊发于新第17期B叠B23版，内容基本上是对我就“生物低碳”这个问题的专访。文章知识产权属北京《房标周刊》或北京《房标周刊》首席记者徐玉良，我在此发布的原因是“2010年新住宅运动”之四篇系列文章内容与我相关，目的是除收藏外还希望文章内容能为相关房地产开发企业、机构、人士提供积极的参考。
以下是北京《房标周刊》新第17期B叠PB21所刊发文章的初稿，标题有修改：
从去年12月份的哥本哈根世界气候大会以来，中国的各个能耗产业似乎都相应了“低碳”号召。就连四月份的北京春季房展会上，也有几十家楼盘都积极响应了某网站策划的“低碳”概念宣言。
而在北京等大城市举办的名目繁多的各种房地产交易会上和楼盘销售处，多数地产项目标榜“低碳”的幌子进行大肆的概念营销。这种动辄以“低碳”来号召市场，甚至以“低碳”为借口来达到涨价、促进销售的目的的做法，遭到了媒体和业内人士的高度关注。
本报针对地产商的“低碳”行为，也采访了2009年有约10个重要市场预测本验证的著名房地产专家陈真诚等地产专家和业内人士，他们大都对目前房产商的“低碳”口号和“低碳”行为持保留意见。
地产以低碳做营销噱头
针对记者就开发商的“低碳”地产营销模式，有着近20年实战经验的著名房地产项目整合策划专家陈真诚对记者表示，“低碳”地产，确实值得提倡、推广，但不得不说的是，目前不少楼盘所言必称之的“低碳”，实际上多多少少存在着忽悠，或夸大了宣传。
4月18日，在上海著名别墅楼盘涵璧湾的项目品鉴现场会上，陈真诚充分肯定了房地产市场中“低碳”地产的价值和未来方向，还结合上海涵璧湾别墅楼盘的低碳案例分析提出“生物低碳”开发理念，认为“生物低碳”是比“物理低碳”更为高级的“低碳”，“物理低碳”将向“生物低碳”进化。
虽然拥有原创“OV（OV就是Office in Villa）”理念、“OV商务别墅”新型别墅形态和首先提出“生物低碳”理念等创新成果，但陈真诚也承认，在目前房地产市场上，存在一些“创新”的价值不高的问题，尤其存在“低碳”被滥用的问题。
凭借其多年在项目推广、产品营销领域的经验，陈真诚发现，在节能环保地产的时代，“低碳”是被用得最多的营销噱头之一。陈真诚指出，确实有一些开发商，在“低碳”的实际工作中往往下功夫不够，而只是热衷于概念炒作，用作营销噱头，甚至是抬高价格的借口，牟取暴利的工具。
现实中，一些人，在建筑设计或建造材料或设备上弄点手脚，就高举“低碳”旗帜做卖点，甚至以之为借口，大幅度提高销售价格。对于那些稍微在“低碳”技术或材料上做了点文章却夸大“低碳”宣传的做法，陈真诚认为是开发商在以“低碳”做营销噱头，甚至以“低碳”为借口大幅度提高楼盘房价。
陈真诚直言，相比较于房屋总购买成本以及可能的使用成本增加，那些将“低碳”夸大、大幅度提高销售价格的楼盘，其价值可能不大，意义可能不大。
著名地产人、集思广益广告公司副总经理冯超认为，现在很多开发商都在打低碳的概念，而且概念的成分非常大，一般人认为可能是有绿化植被多的房子低碳就高，其实也未必。
冯超认为，住宅的低碳，首先有个大的低碳的布局设计，然后是小环境和房屋的内环境要有些低碳的举措。比如屋里用电是用的风还是火电，中水的处理系统的运用等，有环保节能材料的应用，和能源本身的可持续性的发展，有持续发展意义的建筑才能称之为低碳地产。
低碳地产的标准待统一
从目前来看，全世界内并没有低碳住宅的标准，从这个方面来说，目前低碳地产还停留在概念阶段，特别是中国70%的能源还是要由煤炭来供给，所以现在建筑的节能、环保的任务还很重。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩看来，节能建筑是从建筑采暖、制冷、电力等方面的能源使用来讲，侧重物理学的角度;绿色建筑是这一概念的延伸，指建筑本身和周围的生态环境相融合，比如屋顶、墙体、周围有植被，更加接近自然,对自然的侵扰更少，侧重于生态层面；而低碳建筑的内涵和节能建筑、绿色建筑是一致且相辅相成的。
中国矿业大学（北京）能源经济研究所副所长孙长云建议，在地产方面，如果能通过建筑材料替代钢筋、水泥高耗能产品，通过建筑设计优化冬暖夏凉而减少用电能耗，也能实现低碳的宗旨。从这个方面来看，低碳地产概念的提出还是有积极意义的，丰富了新住宅运动的内涵。但目前有些楼盘在销售中大打低碳地产牌，在低碳住宅尚没有标准之前就有点忽悠人的感觉了！
冯超认为，开发商所做的低碳建筑成本最多占到建筑的1/3，更多的低碳建设是来源于外部的大环境的塑造。而在大环境的低碳标准方面，大的开发商事有优势的，国家是不会去打击大的开发商，因为国家需要这些开发商去做一些地区的规划和开发，只有一个地区的低碳标准得到统一，才算有了低碳地产的基础。
著名房地产专家陈真诚认为，将房地产“低碳”区分为“生物低碳”和“物理低碳”，有利于建立“低碳”地产的标准，使得对“低碳”地产的评判标准不再象以前那样模糊，有利于将不同“低碳”层级房地产项目的品质、消费者购买价值、市场进行有具体意义的区分。
低碳地产从城市机能做起
冯超认为，一个低碳楼盘的真正到位，除了建筑对低碳设备的使用之外，还要对建筑的设计来考量，单纯炒作一个楼盘的设备运用去说低碳还是很难凑效的。
孙长云认为，低碳地产源于低碳经济的概念，从住宅本身来说，它并不具备实现低碳的功能，而只能是通过对建筑材料、环保装修、环境和建筑体绿化、消费方式等降低碳排放从而具有低碳的途径。
冯超表示，低碳地产对环保材料的应用肯定是必须的和首要的，但低碳地产业必须最小限度的去利用能源，最大限度地减少二氧化碳的排放。而对于地产低碳的真正布局和执行，还是要从建筑大师柯布西埃的《光辉城市》理论中的城市机能要素上去考虑，比如要尽可能的降低城市机能要素的出行半径和交通距离，这就是从小区环境的整体布局上去做低碳。
陈真诚指出，目前，几乎所有楼盘的“低碳”，所考虑的主要是设计性和材料、设备性因素，所做的主要是“物理低碳”。相比于“物理低碳”而言，“生物低碳”更能实现节能、环保，能使城市的细胞更具生物活性，更适合人居，因而更符合提升整个城市机能的要求。
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