谢逸枫：惊曝！ 腐败成本占房价10%
房价上涨一方面是人为炒房所为，就是所谓的投资炒地和炒房及炒房产预期升值空间，例如民间资本和外来市场热钱及国际市场热钱纷纷投资房地产行业，甚至可以拿银行的钱去投资炒楼。例如市场上无利不往的有钱人，往往手中3套以上，但是，还不满足，还继续投资购买房产，导致房产价格透支了购买需求，同时提前透支了市场价值，剩余的就是所谓的“楼市泡沫”。另外一方面就是非人为因素所导致的，例如银行贷款，所谓的货币政策倾向过量贷款，2009年贷款达到10万亿，虽然没有全部放到市场,但是基本上达到八九十,毫无疑问这是在帮房价上涨，而不是支持买房。
例如地方政府财政收入，所谓的政府卖地增加财政收入和发展地方经济及拉动60多个中下游产业，其他就是改善经济结构和提高GDP及创形象业绩，加快城市改造和市政配套及商业配套等提高城市竞争力，吸引投资需要。目前国土资源管理部门成为腐败高发领域，在凸显土地和矿产稀缺资源背后巨大的“权力寻租”空间的同时，集行政审批权和行政执法权于一身的国土管理部门存在的监督盲点和管理漏洞也暴露无遗。
说明国土系统腐败现象屡禁不止，根子还在权力失控，只有通过有效的手段实现对权力的监督，才能杜绝腐败现象。有国土人员表示，在解决权力封闭运行问题，实现土地出让、规划、调整等信息透明公开的同时，还应从根本上解决地方财政对土地的过度依赖，弱化地方“以地生财”的冲动。例如政策的地方保护主义和政策的偏向性。自415新政以来，全国这么多的城市，具有严格意义上的新政配套政策仅有一个，就是北京的新政策，其他城市的政策基本上为开发商制定的。国家的政策无非是调控房地产市场不利因素和稳定楼市发展及促进经济发展，往往到了地方政府和学者手中就成了所谓的“国家不会打压房价”。
例如暴利需求。开发商作为一个企业或商家，没利润可获是不会去开发房产的，并且要减去一切成本情况下，获得40%以的利润，高到达到100%，根据不同的项目。例如开发商非正常支出就是所谓的“行贿”投资成本，或者说是拿地“成本”。受到土地官员手握行政审批、执法、大额度资金的管理和支配等巨大权力的吸引，江西查处的一系列国土腐败官员背后，房地产商的身影总是相伴相随。“土地爷”们手中的重权，无疑是行贿者趋之若鹜的最大动因。例如媒介报道江西4名在职副厅长3人落马，江西国土系统一年多来共有13名领导干部被检察机关立案查处，透过这一“腐败群案”，尤其是南昌市国土局原局长周宏伟一案中房地产开发商“排队送礼”等细节，充分暴露出国土资源管理权过度集中、权力监管严重缺失等问题，昔日“政坛明星”沦为土地巨贪。
房地产开发商们的目的一致，都是为了在土地出让中得到实惠，或在置换土地、办理土地证等方面占得先机。作为“回报”，在累计收受他人贿赂财物579万余元之后，在土地过户、土地证办理、增加容积率等方面，为开发商们提供了种种“便利”。接连不断的金钱诱惑导致手中的权力失控，成为周宏伟等腐败土地官员们的共同特征。土地资源、房地产等背后的巨大利益，让各种权力交织其中，更让监督环节形同虚设。由于土地供给权由各级政府所辖的国土部门所垄断，而部门权力又集中在主要官员手中，这种既不透明，又难以受到监督的公共权力为寻租留下了余地。
目前房企的腐败成本越来越高，首先是土地越来越少，尤其是好的土地和项目，更是各大房企竞争的对象，要想获得土地不搞好关系，怎么能够拿到好的地块。其次是房企越来越多，所谓的“地少人多”的现象，只有投入更多的腐败成本，方可保“地块到手”。再次，地价越来越高，开发商为了减少土地出让金和减少投资实际成本及获得政府更大优惠政策，最后房价格上涨凶猛，开发商暴利巨大大，所以腐败成本必然增加。例如低价拿地，本来是50亿土地款，通过腐败500万之后，仅要缴纳49亿就可以。
或者是获得政府的土地开发税收优惠减免政策，或者是获得政府补帖的政策，或者是给开发商办理一切涉及开发建设的证和文件打开“方便之门”；或者在土地过户、土地证办理、增加容积率等方面；或者是延长开发商的开工周期，或者是不开征开发商土地空置费，或者是不追求开发商捂房惜售的责任，或者是土地出让金应征未征，总之就是为开发商着想，所以开发商唯一的办法就是搞定国土部门等其他部门。例如2010年6月14日审计署公布的17个省区市财政管理情况审计调查结果显示，一些地方的土地出让收入应征未征，数额巨大。截至2009年6月底，有12个省区市本级和26个市县区有关部门应征未征非税收入794.16亿元，其中土地出让收入占94.76%。
审计署在其网站上公布的报告显示，2008年1月至2009年6月，有7个省级和59个省以下地方政府及开发区为吸引投资，自行出台税收减免和先征后返政策，或以政府奖励、财政补贴等名义将税收和土地出让金等收入返还给企业，涉及金额125.73亿元。有4个省级和10个省以下地方政府及开发区以购房补贴、购车补贴和人才奖励等名义，向2万多名企业高管返还个人所得税4.63亿元，人均2万余元。此外，由于征收不到位、缴款单位拖欠等原因，截至2009年6月底，有12个省区市本级和26个市县区有关部门应征未征土地出让收入、矿产资源补偿费和探矿权采矿权价款等非税收入794.16亿元，其中土地出让收入占94.76%。2008年1月至2009年6月，17个省区市有625.38亿元已收缴的非税收入未按规定及时缴入国库纳入预算管理，还滞留在有关征收部门的收入过渡账户或财政预算外账户。
例如6月19日有媒介报道，地方追缴700亿土地款，部分开发商土地面临收回。国土部正展开土地违法清查风暴，并要求地方政府，严格按照相关政策处理拖欠土地出让金行为。而遭到财政部及银监会催债的地方政府也已行动起来，追缴土地出让金。面对来自政府层面的清查，拖欠土地出让金其实背后另有“内部”故事。当各地方政府被拖欠的土地出让款越来越大，土地财政已让地方政府感到焦头烂额。除了国土部清查土地违规，此次中央已要求各地方政府严格执行政策，对逾期未缴纳土地出让金的土地进行收回。
众所周知，土地转让所得是目前很多地方政府最主要的财源所在，但目前，一方面各地方土地出让金流失严重；另一方面，今年4月份以来，严厉的房地产调控政策连续出台，各地区土地出让行为大幅减少，也严重减少了地方政府在土地出让过程中的既得收益。双重压力显然正导致地方财政陷入窘境。而从目前银监会的数据也可以看出，各地方政府已经债台高筑，危机重重。日前,银监会主席刘明康曾公开介绍称，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%。
一方面是审计署的审计压力，另一方面，7万亿地方债，目前地方政府正遭到财政部和银监会双重催债，上述两部委均已在近期发出过相关通知，对地方政府来说，尽快催缴相关欠款，缓解地方政府财政压力显然是当务之急。早在审计署公布审计结果前，这些地区因为受到审计压力以及财政压力，早在4月份就已经加大土地出让金征收力度，开始了催缴土地出让金的工作。尽管催缴土地出让金目前已经成为各地方政府的重要工作，但是拖欠土地出让金背后的秘密却让各地方政府苦恼不已。
拖欠土地出让金的主要原因：一是政府拆迁和配套设施建设未到位；二是地方政府为了拉拢一些大企业、大项目而在土地出让过程中做出的某种让步，比如挂账拖欠甚至征收以后再返还；三是部分开发商故意拖欠；四是个别地方政府官员的人情甚至腐败行为。土地出让除了拖欠问题外，还存在着流失问题。4月20日，审计署公布一项审计调查结果表明：各地土地出让金管理极不规范，超20%未按规定纳入预算管理，11个省市变相减免土地出让收入19.61亿元，改变用途56.91亿元。
尤其在二、三线城市，土地出让过程中的猫腻较多，不少企业和官员之间有内部交易，比如企业为了拿一块地向相关官员送礼，动辄上百万，而拿到钱的官员则会在土地出让中给企业一些让步，比如多量土地面积、征收土地出让金后再返还，甚至以地方投资优惠等为由免收土地出让金。事实上，中央政府早在2006年就出台了规范土地出让的有关政策，规定从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”，并在地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。遗憾的是，这一规定因为局限于地方政府的自我内部监督，一直未得到真正的落实。这种内部监督制显然难以遏制地方政府对土地出让金的利益冲动。
而对全国正陷入新一轮资金危机的开发商来说，全国各地方政府催缴土地出让金的行为，势必使得部分开发商不得不面临着土地被收回的危机。2007年以来，房价不断飙升的背景下，开发商制造地王的冲动不断被激发，也使得土地出让金屡创历史新高，成为地方政府最为重要的财政收入。近日，财政部公布的一组数据也进一步证明了地方财政已经被“房地产”绑架：2009年，全国土地出让收入为14239.7亿元，比上年增长43%。另据银监会统计，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，而卖地收入是还债的主要来源。地方融资平台贷款有75%与土地挂钩，剩下25%靠财政兜底。
目前，一方面是中央审计后要求地方政府严整土地出让，另一方面，中央开始向地方政府催缴地方债，但一直以来依赖土地财政的地方政府，又遭遇到楼市低迷引发的土地市场萎靡不振，面临多重压力，地方政府下大力气整改土地出让，必将涉及到收回一部分面临资金压力而无力缴纳土地出让金的开发商手中的土地，以便使其重新到土地市场流转。一场来自高层的土地清查及逼债风暴袭来，开发商或许又一次闻到了的寒冷味道。
例如地价推涨了房价，《2010年全国住宅土地市场展望》报告，指出今年住房用地供应将有大幅增长，同时鉴于楼市成交低迷、调控预期等因素，住宅用地价格有望在三季度出现下调。业内专家表示，在房价中占重要比例的土地价格下调，必将对房价产生同向影响。根据指数研究院报告分析，今年1至4月全国40个主要城市住宅用地成交均价为2123元/平方米，尽管较2009年12月下降16%，但较去年同期上涨100%，仍为高位水平。在土地出让金额方面，今年前4个月全国40个重点城市合计达到3247亿元，相当于2009年全年出让价款的46%。其中，北京、上海和天津住宅土地出让金额位居前列，分别达到382亿元、381亿元和325亿元，是去年全年的54%、51%和69%。
非人为房价上涨因素，例如还有城市流动和外来人口扩张，今年广州人口达到1400万，深圳人口达到1200万。例如城市改造及扩容等市政工程完善，广州今年要投资1500亿建市工程，广州今年三旧改造等修地铁的工程实施。例如收入比和GDP及有钱人增多等因素，都是房价上涨的因素。例如20090年广州在提倡珠三角一体化之中的2010年广佛一体化一样，佛山作为三线城市，房价上涨到平均价格8000多，最高价格已经达到超过2万元/平方米，而广州的房价最高达到5万元/平方米，商业价格的最高达到30万元/平方米。例如深圳关内关外一体化的方案通过，关外的房价立刻上涨到超过1000元-2000元/平方米。例如厦门经济特区一体化，岛外的房价也是马上就是上涨起来。例如南宁今年要建国际金融中心，周围房价应声上涨。
昨天和一位开发商朋友讨论腐败成本时，着实让人吃一大惊。开发商腐败成本目前竟然占到房价5%，如果开发商为了减少拿地成本和获得更大暴利，也就是说一亿以上至少要500万，如果是10亿就要5000万，当然这部分腐败成本肯定是转到房价身上，然后有购房者买单。以后随着土地稀少和房企增加及房价上涨等因素，未来的房企拿地和开发过程的腐败成本将达到10%。
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