当代物权法百科全书小辞典222

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土地流转权

陈绪国

物权法第一百二十八条规定：“土地承包经营权依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”

本条款，是关于土地承包经营权的流转的规定。以简略的行文方式，概括了农村土地承包法上的几个关键内容。

本辞条，讨论土地流转权的概念，以下两个辞条讨论土地流转权的原则、方式。

土地流转权的规定，基于农村耕地、草地、林地等土地的合理调整利用和承包人、新承包人的意思表示，实施土地承包经营权转包、互换、转让等方式流转。此项规定，是依农村土地承包法赋予土地承包经营权人一项特定的权利。

土地流转权的主体，是原一级土地承包经营权人，即土地承包用益权人。土地流转以后，土地流转权人可变更为土地收益租赁权人、土地流转债权人或者纯粹的收益权人，原土地承包合同依流转方式可变更或者取消。采取转包、互换等方式流转的，应当变更承包合同或者变更土地登记，采取转让等方式流转的，应当取消承包合同或者变更土地登记。

其中，土地承包经营权和土地使用权互换，双方的互换权人，均为土地流转权人。其他的土地流转权人，是单方面的土地流转权人。

土地流转权，是土地转包权、土地出租权、土地互换权和土地权利转让权等土地流转权利的总称。尽管各种子项权利的功能有所不同，但遵守的基本原则和共同义务是相同的。有时候，可以“土地流转权”来代表土地转包权、土地出租权、土地互换权和土地权利转让权等土地流转权利的以上各项土地物权。

土地的流转时，土地流转权人要重点注意的两项内容：一是要注意流转的期限不得超过承包期的剩余期限；二是要注意建设用地使用权的规范化，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

土地流转权人需要与受让人共同遵守的法定义务或者遵守集体的义务，承包土地流转以后继续履行或共同履行，不得将合理利用土地、禁止污染环境、保护耕地面积等共同义务全部“打包”给受让人。

土地流转权的行使，须依农村土地承包法等法律规定的原则、方式和权利义务进行规范化运作，并使合同生效和登记生效的保障机制落实到人。

土地流转的一般原则概括如下5种：（1）平等协商、自愿、有偿的原则；（2）专地专用的原则；（3）流转期定限的原则；（4）择优录取的原则；（5）集体内部优先的原则。以上五项原则，是土地流转权人、受让人共同遵守的基本原则，如果违反，双方合同无效，其造成的后果和法律责任各自承担。

土地流转的方式主要有以下几种：（1）转包；（2）出租；（3）互换；（4）转让；（5）招标；（6）拍卖；（7）公开协商；（8）入股合作；（9）其他流转方式。以上各种土地流转方式，土地流转权人可依据具体条件自由选择。通过优化选择，规避经济风险，减少机会损失，以期达到利益最大化。

承包土地流转的性质，是土地使用权或者土地承包权益的流转，不是土地所有权的流转和土地的买卖。除了国家，任何集体、单位和个人，均无权买卖土地，更无权买卖和抵押土地所有权。

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