当代物权法百科全书小辞典224

当代物权法百科全书小辞典224

土地流转之专地专用原则

陈绪国

物权法第一百二十八条规定：“土地承包经营权依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”

本条款，是关于土地承包经营权的流转的规定。以简略的行文方式，概括了农村土地承包法上的几个关键内容。

上一辞条，讨论了土地流转权的原则之一：平等协商自愿有偿的原则，本辞条讨论土地流转权的原则之二：土地流转之专地专用原则。

农村土地承包法规定的原则（二）：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

1．统一的“专地专用”原则

无论是一级承包、二级承包或者N级承包，发包人、承包人、转包人、出租人、承租人、互换人、转让人、受让人等等所有相关人员，必须遵守共同的原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。简单地说，就是共同遵守“专地专用”的原则。

所谓“专地专用”的原则，就是依据国家的土地政策、法律和行政法规的规定，农业用途的土地应当专门用于从事种植业和养殖业，不能擅自改变其用途用于土木工程建设项目，也就是不能将农用土地擅自改变为建设用地。这一条原则规定，不仅仅是专门针对农民阶级的，而是针对任何单位和个人的。特别是“18亿亩土地保护红线”的政策，国家已经反复强调了许多次数，这是一条雷打不动的铁政策、铁原则。

从全国整个形势看来，土地流转过程中，发生的破坏“专地专用”原则，擅自将农用土地改变为建设用地的事件，已经屡见不鲜。因此每每提及土地流转，必须重申“专地专用”的原则。

非农建设用地的限制，是相当普遍性的统一规定，许多法律都有此项规定。中国的土地物权政策，基本原则是“专地专用”，未经依法许可，任何人也不能擅自改变土地使用权的原有属性。

土地承包经营权的流转，应当依法按照土地的原用途使用土地，不得借流转而改变原承包地的原有用途。倘若改变原承包地的原有用途，必须向县级以上人民政府提出申请，经审核批准以后才能进行。县级以上人民政府审核批准改变原承包地的原有用途，也只能在本级政府部门可管辖和可审批的范围内进行，并需要向地方省级人民政府备案。

2．不得改变土地所有权性质的原则

不得改变土地所有权性质，是土地所有权公有制国家土地权属制度的一项基本原则。

基本理念是：

（1）国家的土地所有权不能改变为集体、个人的土地所有权，集体的土地所有权不能改变为个人的土地所有权，但集体的土地所有权依据一定的土地用途和补偿办法可以改变为国家的土地所有权；

（2）单位、个人的建设用地使用权，不能改变为单位、个人的土地所有权，因为建设用地所有权属于国家所有；

（3）任何单位和个人流转土地或者转让土地权益，只能流转或者转让土地使用权，不能转让土地所有权。

（4）所有承包合同中一致强调“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”，成为合同的核心内容之一。

需要着重说明的是，如果农村集体以土地流转权人出现，所流转的土地，依然是流转土地使用权，不是流转土地所有权。如果要将道理讲清楚，要用物权法的有关规定和法理来说明。物权法已经明确了土地承包经营权是用益物权，故流转土地承包经营权是流转土地使用权，不是流转土地所有权。

某些法律规定的农村“集体的土地所有权”是名义上的所有权，而实际上的用益物权。这一点，也要搞清楚。

3．台湾地区的专地专用与土地所有权不得改变

土地可以流转，土地所有权不能流转，这是一条十分特殊的物权政策，不光是土地公有制国家是如此，许多土地私有制国家或者地区也是如此。

中国台湾地区，可以认为是土地私有制地区，但也有20%的“国有”、“省有”（地方国有）的土地面积。他们对于土地流转的严管程度，丝毫也不让步于大陆这个公有制法律体系。

台湾土地法第16条规定：“私有土地所有权之转移、设定负担或租赁，妨碍基本国策者，中央地政机关得报请行政院制止之。”第17条规定，农地、林地、渔地、牧地、狩猎地、盐地、矿地、水源地等，“不得转移、设定负担或者租赁于外国人。”

所谓“不得转移”，是指“不得转移土地所有权”；所谓“设定负担”，是指“不得将土地所有权作为抵押品”。无论是国有、公有或者私有的土地，均为专地专用；无论是国有、公有或者私有的土地所有权，均不得流转或者抵押。

综上所述，土地的流转，一种是土地使用权的流转，一种是土地所有权的流转，表面上是一样的，但性质上有着根本的区别。因为土地是任何有形物中使用最为耐久、最有升值潜力和使用上最为多样化的特种物，因此也导致了其物权的复杂化和多样化。除了国家以外，任何单位和个人，如果要取得真正的土地所有权，是万万不可能的，因为，土地的使用期与地球的使用期同步，可以使用40亿至60亿年，只要购买一平方厘米的土地，已经是天文数字，其他的一大堆问题更不用说了。

价值中国

新知识 - 新思想 - 新经济实名制-专业主义-权益激励

当代物权法百科全书小辞典224

您还没有登录，请您登录后发表评论。