一、房地产企业运营评估体系存在的问题
房地产投资具有投资周期长、投资预期收益高、投资风险大的特点，为了应对各种风险，需要一系列的决策，需要明确各决策对于投资收益的影响，从而需要一套从整体上反映房产企业现金流情况、盈利情况、资源运营效率和使用情况、工程项目进度情况的运营评估体系，从而对企业进行全面和重点健康检查，为企业决策提供数据依据，为企业管理层从总体上把握管理变革的进度和方向提供参考。
管理者需要定期拿到成型的、想要的管理报表，聚焦管理与决策，更多的关注未来。然而实际工作中常存在这样的问题或困惑：
Ø 企业内部报表众多、反映企业情况的指标众多，哪些指标可以综合反映企业的运营状况？哪些指标是合理和科学的？
Ø 反映企业运营状况的指标间的逻辑关系是怎样的？如何应用这些指标？
Ø 如何整合这些指标，使用一套报表监控企业运营中的指标信息？
在与某房地产公司合作过程中，总结出了一套报表和以ROE及IRR为核心的房地产企业指标体系，用来构建房地产企业的运营评估体系。
二、房地产企业价值链
运营评估指标体系以价值链为载体，通过对财务指标的加工与解读，一是评估企业资源使用的效率和效果、衡量组织决策与控制的质量，像对待历史一样对待未来。二是着眼于关键的价值驱动因素，实现公司的决策与控制，决策以实现未来预期为目标。
价值链展示了企业选择价值，实现价值，以及宣传价值的完整过程。运营评估指标体系用于数字化地衡量企业价值创造能力，是企业资源分配决策的依据，由“信息加工能力”和“信息解读能力”构成。
三、以ROE和IRR为核心构建房地产企业运营评估体系
运营评估指标体系应从集团层面、区域公司层面与项目层面，分别对公司运营状况进行评估。集团层面，更多的关心的是企业投资回报率，即ROE；区域公司层面更多关注资源占用回报率；项目层面更多的关心项目投资回报率，即IRR。
什么是ROE
净资产收益率（Rate of Return on Common Stockholders’ Equity ）。是净利润与股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，衡量公司对股东投入资本的利用效率，指标值越高，说明投资带来的收益越高。
资源占用回报率
资源占用回报率=考核净利润/平均占用总资源。资源占用回报率可以作为集团评估公司层面的资源运用效率，平均占用资源包括公司层面占用集团权益和往来资金、外部借款和集团借款等。这一指标可以层层分解，分解到影响该指标值的关键要素。
资源占用回报率，也可以看做是ROE的延伸和创新应用，可以做为集团评估公司层级的重要指标。
什么是IRR
内部收益率。指项目投资实际可望达到的收益率，即使项目的净现值等于零时的折现率，是评估项目投资价值的最重要指标，它反映了项目预期的最高投资收益率。
IRR作为评估投资收益的指标，它不仅考虑了现金流入总量和流出总量，还考虑了现金流入和流出的时间，体现了现金的时间价值。此指标还可用于评估项目中的重大决策对于项目收益的影响，有效比较具有不同投资规模项目的盈利能力。
为了更加及时反映企业运营状况，我们提出了动态ROE和动态IRR，用来实时监控企业运营，掌握企业健康状况。
四、以ROE和IRR为核心的房地产企业运营评估体系蓝图
通过对某房地产公司现有报表和指标的梳理，充分考虑报表和指标的完备性、科学合理性、可操作性，我们提出了一套报表+核心指标的运营报表和指标评估体系。
运营状况总表分别从整体情况、盈利情况、资源情况、工程情况和特殊情况，五方面进行说明，定义了报表的用途和报送时间，明确了报表的责任部门，确定了报表的核心监控指标。运营状况总表与一套报表和核心指标是关联的，可以直接在运营状况总表中查看整体信息。
一套报表分别是资产占用回报率、运营资本周转率、资金计划跟踪表、销售表、动态成本表、管理费用表、营销费用表、利润情况、资源情况表、库存监控表、低效资产监控表、项目进展跟踪表、平均回款周期、成本资金占用比。用来定期或不定期向管理层报送，每个报表都包括几个核心指标。
核心指标，我们规范和统一了核心指标名称、计算公式、应用范围，规范了数据来源部门和系统，定义了数据合理范围，指定了指标维护部门，建立了与相关报表的逻辑关系。同时，针对单个房地产开发项目，从启动（立项）、拿地、开工……竣工、结算，每个环节提出了相应的监控指标，达到动态监控项目的目的。
ROE分解
通过对ROE的分解及各指标对ROE影响的灵敏性测试，我们找出了影响ROE的关键性指标，通过对关键性指标的进一步细分，找出影响关键指标的关键因素，从而发现关键因素与ROE的联动关系。
资源占用回报率分解
通过资源占用回报率，可以了解项目和区域公司整体占用资源和回报率，是评估公司和项目运营的效率指标。
通过对资源占用回报率的分解，可以清晰的发现影响资源占用回报率的关键指标和因素，从而对重点因素进行重点控制。
IRR分解
通过对IRR的分解及各指标对IRR影响的灵敏性测试，我们找出了影响IRR的关键性指标，通过对单个项目的各节点分析，找出影响各项目节点的关键指标，从而可以监测每个节点的状况。
更多信息请参考：http://www.co-insight.com/consulting/accounting.html