——访全国房地产经理人联盟可持续建筑委员会
副主任兼秘书长李小宁
■ 住建部《城乡建设》记者/ 王 雷 林爱庆
目前中国房地产市场的调控，在出台了一系列政策之后，大家都不约而同地将房产税甚至是物业税看作是政府抑制房价上涨的最后一道“杀手锏”，百姓对此也很是期待，观望气氛浓厚。
迟迟不肯出台的房产税将会是怎样的？又面临着哪些难题？被称为房地产调控利器的房产税会很快开征吗？一旦开征，能否挤掉房价泡沫？……
带着疑问，记者走近豪尔斯企业董事长，著名楼市分析专家、户型设计专家、建筑设计师李小宁先生，寻找答案。
记者（以下简称“记”）：前一段时间闹得沸沸扬扬的房产税，似乎随着世界杯的热浪席卷全球而后逐渐归于沉默，让人不禁满腹疑惑。请问李先生，您认为房产税的开征道路上我们面临着什么难题？
李小宁（以下简称“李”）：我认为，出台实施房产税政策首先要解决的是“谁交税”的问题，这是当务之急的事情，政府部门不能在准备不充分的情况下出台房产税政策。按照1986年国务院出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，明确规定以下情况可以免税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。显然，原房产税对于居民住房无论是几套，只要是自住的，非工业、商业盈利性的，均是免税的。但传说中的房产税，居民的第三套甚至第二套以上，都硬性视为经营性用房而必须交税，这是与当年的政策相矛盾的。
目前的房产除了商品房外，还有央产权（分上市和未上市）、集资房、军产权，以及形形色色的小产权。这些住宅的物业产权在主体上的归属状态不明确，也就是说物业权属关系处于混乱状态，将来一旦开征，将困难重重。央产权住宅中上市的可以同商品房一样进行买卖，未上市的需要单位补办手续才能等同商品房。还有军产权住宅，很多已经卖给个人了，但只有使用权而无法交易。集资房也类似于军产权住宅。而小产权住宅，现在则是明令禁止的，已经不是纳税的问题，但想要其退出市场，恐非一朝一夕。按照《中华人民共和国房产税暂行条例》，上述房产显然是在免税之列，但问题是，未上市央产权、军产权和集资房也可能自住，也可能出租甚至经营，这些房产的拥有者很多也购买了其他商品房，未来的房产税将如何计征？比如小产权房，我国现存的小产权房屋面积在60亿平方米左右，因为它是不合法的，所以不能向其收税，这就势必造成不公平现象。而如果向其收税，实际上是等于变相承认它存在的合法性，这就很矛盾。再比如，军产权的不纳入也产会生问题。第一，军产权算什么产权？第二，如果军产权房屋的持有者再购买第二套、第三套商品房的话，是不是以第一套军产权的房子为基数来计？
其次，我认为要解决的是“交多少”的问题。1986年国务院关于房产税征收条例中规定：房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。这里原值是指房产买进时的原价，比如30万，扣除10%～30%是指住了8～12年的折旧，剩下的余值为21～27万，房产税要对这一数据进行征税。可问题是，一些上市的央产权当时购买的价格大约在1300～1500元/平方米，目前的市值已经超过万元，翻了10到20倍，如果按买时的价格征税，合理吗？但如果按目前的市价计征，可能房价涨到了200～300万，则按照0.8%税率每年需交1.6～2.4万，30年要交48～72万，这又合理吗？
记：那您认为怎样才能合理解决您所提到的这些问题？
李：我认为，解决问题的关键，是要对房地产税收进行结构调整，而不是增加税费。目前我国的房地产价格飞涨，房屋购买者在购买房产时已经上交了很重的土地出让金，这里面已经包含了一定比例的物业税、房产税成分，如果再征税，恐怕有重复征税之嫌，并且也缺乏相应的抵税制度，显然是不合理的。并且，在保有阶段征税的同时，应降低土地出让金收益，这样土地这块降下来，房价就有可能降下来，这样才是合理的。就是说，我们在购买阶段的支出是低的，但是在持有阶段是高的。
记：您认为，称为房地产调控利器的房产税一旦开征，能否挤掉房价泡沫，引导房价下降？
李：我觉得如果我们不做好前期准备就仓促出台房产税政策的话，有可能不但不能使房价将下来，反而促使房价报复性上涨，那将是可怕的事情。所以我一再强调，税收是一种规范性的硬约束，一调就是几十年的事，不仅涉及面广，对百姓的生活影响也很大。因此，一定要先理顺房产的权属关系，并制定和建立完善的评估体系，然后再进行收税。不然，在加重税赋的同时，还会出现税赋的不平等，违背房产税开征的初衷。
记：谢谢李先生接受我们的采访。
全文刊载于《城乡建设》杂志2010年7月号
记录激动时刻，赢取超级大奖！点击链接，和我一起参加“2010：我的世界杯Blog日志”活动！