用“动物精神”来透视中国房地产市场

——贪婪与恐惧导致的乱象·《动物精神》一书的启示

彭澎

2001年诺贝尔经济学奖得主乔治·阿克洛夫和耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒的新著《动物精神》一书指出，“动物精神”是全球金融危机的根源，是市场经济体系脆弱性的基础，是人类经济决策非理性的具体表现，不仅索罗斯、巴菲特两位投资投机大师明白这一点，而且凯恩斯、西蒙两位经济学大师也对此有相当的理解。

所谓“动物精神”反映在五个方面：信心、公平、腐败和反社会行为、货币幻觉、故事。而这些方面也可以从中国房地产市场的暴利与调控中所形成的种种贪婪与恐惧中找到注脚。

首先是信心。影响人们对楼市的判断最关键的因素是什么？投资者的信心从何而来？其实，对楼市的判断与参与市场交易各方的信心基础是不同的。开发商基于20年来房地产开发的经验认为，房地产是一个前景十分可观的朝阳产业，人口红利、城市化、人多地少的基本国情等等都是支撑中国房地产持续发展的“基本面”；购楼者包括住家、炒家却从过往的房价上涨中得出结论，没有什么比房地产更稳健、更能长期增长的投资品种，何况房产还可住可租可投资，再怎么样也有个实实在在的东西在那里，这是股本不能比拟的；政府因为拥有国有土地这一“革命遗产”，对房地产调控具有“最后借贷人”式的筹码，各种调控措施理论上可以无限放大，直至70年后收回土地。显然，各方的信心基础是不同的。

其次是公平。对于高房价和房地产暴利的指责公平与否？产生的根源是什么？如果任由房地产象动物世界一样野蛮生长，市场这只“无形之手”可能会产生太多的不公平现象，于是政府这只“有形之手”必然要出现，因为只有政府在这个市场中才有可能保证最大限度的公平。市场是按“动物精神”运行的，但政府不能变成市场这个动物世界中的一只猛兽！为此，政府必须出台调控政策，必须加大土地供应量，必须提供足够的保障性住房，必须让所有人“住者有其居”。

再次是腐败和反社会行为。王石的“不行贿”承诺与房地产业的“原罪”同样让人对这个行业的深度联想翩翩。由于中国的特定发展阶段、重人际关系的文化特质，腐败现象在中国的普遍性的、结构性的、长期性的，对此不要存过于乐观的臆想。这种腐败的广泛性往往有因暴利行业、垄断行业的存在而有一定的集中性，因为恰恰是这些行业是政府影响力最大的领域，官商也最容易勾结。可是，由于政府是要在“动物世界”中主持公平公正的，一旦政府被“俘获”，则会产生严重的反社会行为，即政府有利益在这个市场中，既与开发商分利，又与民争利。如此，狼烟四起的“动物世界”里最能体现的就是“动物精神”了，就是弱肉强食了，就是“丛林法则”发挥作用了。

第四是货币幻觉。这种幻觉与购房者行为有紧密关联，也受政府政策主导。从历史的长河来看，货币长期来说是不断贬值的，因此，不动产是较为可靠的物品；从短期来看，人民币升值是无疑问的趋势，而往往货币升值又伴随着通货膨胀，于是有利于房价的情形就出现了。普通老百姓觉得与其将钱存入银行、投向股市及其他理财产品，都不如转投房地产那么靠谱。这种货币幻觉中，动物精神高涨，开发商等欲做市场巨鳄不断占据地盘，中等投资者抢购房产以保有与巨鳄利益均沾的机制，住家尤其是中低收入群体四处逃窜、嗷嗷乱叫；既畏惧于开发商巨鳄恃强凌弱、恃资傲物的气势（如任志强之流），又受够了“蜗居”、“蚁族”的烦扰，各种调控政策形成“走着瞧”的不确定效应，更加重了市场上的“动物精神”的张扬。

第五是故事。未来10年中国房地产业会讲述怎样的故事？会与前10年房价高涨的故事相同或者更加诱惑人？在“动物精神”的主导下，市场将是非理性发展的。参与各方的博弈往往受社会心理、从众行为的影响。于是，一买房大家都抢着买，一不买房大家都不买。在这种如股市般的“追涨杀跌”气氛中，政府如何用调控政策进行引导至关重要。今后10乃至30年的故事还会延续过去的好时光？有人说当年在政府的号召下，全民大炼钢铁，而现在中国是世界最大钢铁生产国，产能已经过剩。什么时候才是中国房地产开发过剩的时间段？“非动物精神”的认识可能是在未来20年内，即城市化发展到一定程度，人口增长率接近零，独生子女占据社会主流，理论上每个家庭拥有两套以上住宅（如三代独生子女理论上每户可拥有三套以上住房），基于这样的判断，当前的“新政”如通过房产税加以完善，有可能形成为房地产市场的“历史大拐点”，即房地产开始步入“正常行业”，而不是暴利行业。但“动物精神”仍会打乱这一进程，或延缓这一进程，这就是参与市场的各方要予以充分注意的了。