新政已实施一段时间了，无论是刚需还是炒家，遇新政贷款受阻而毁约的买方和卖方都经历了心灵的煎熬。有的双方协商好解约条件已经尘埃落定，有的进入了诉讼或仲裁阶段，而有些还在僵持着... ...

   以下是笔者颜宇丹律师代理的一个新政下卖方将买方告到法院的二手房买卖合同纠纷，这是原告提交的作为证据使用的双方交涉的录音摘要。就象看小说上人物的对话，折射出被卷入这个历史的洪流中所有解约的买方卖方无奈而纠结的心态。

 

   原告（卖方）：我是做生意的，我等钱用，我没办法等... ...你现在才说不要，我那工程合同等钱用！

   被告（买方）：我没有说不要啊！

   原告：那什么问题呢？

   被告：我现在要追他们中介！
   原告：那你贷不到款跟我无关啊！

   被告：我贷不下来钱，我怎么要？

   原告：那这样说如果是贷不到你就不要？

   被告：我当时申请80%银行也同意，这个大家都知道！

   原告：那现在就是说贷不下来你就不要？

   被告：我贷不下来我怎么要？我去哪里拿钱来买？

   原告：你可以用其它途径。诚信也很重要！

   被告：我比你还着急，我也天天在追。

   原告：你知不知道你现在搞得我房子放不出去，我等钱用！

   被告：贷不了，那我怎么办？

   原告：你就说贷不了！贷不了！那我怎么办！

   被告：现在贷不了，是国家政策出来让我们贷不了，大家都很无奈！

   原告：现在贷不了就是两种方案，一种是用现金买，另一种是付差价。

   被告：我有把首期打给你监管的银行帐号啊。

   原告：我没说你没把钱打进去。

   被告：因为你知道，你换了是我，你心态也是跟我一样，是不是？

   原告：对，对！你贷五成、六成、七成或贷不到是你自己的事与我无关，因为我是卖房给你，反正我收到我应该得的钱就行了。

   被告：那你要考虑一下国家政策。

   原告：我卖给你后，你问一下中介，人家给到多少价，我有没有说要跟你解除这个合同，因为大家出来做生意的，给了你就是你，人家给五百万，那我也无福消受。

   被告：那我要贷得到才行啊，现在贷不了啊。

   原告：你那么多套房子随便拿一套去银行贷款都可以贷到一两成吧。

   被告：我能贷，早就贷了。

   原告：你不是有十几套房子吗？这么多套随便拿一套出来都可以套现用啊。

   被告：就是贷不了啊！

   原告：那你可以去银行抵押贷钱用嘛！

   被告：不可以的。

   原告：你抵押就可以赎楼加按的嘛，怎么不可以呢？

   被告：我有多少房子，现在说这些也没用了，是不是？

   原告：那你说你现在是什么意思？

   被告：确实银行是贷不了，真的，我们也找过银行的关系。

   原告：你搞得我现在头都大，如果我是炒家，你不要也没问题，什么时候升了我再放出去。我真的是等钱用才放出去，你也体谅下我。你现在突然之间不要了，你说走到我这一步你怎么办？

   被告：我们把几十万首期存进去，也是勒紧裤腰带。哎！那到我在存首期时还在说，如果超过一成，我就没钱买了，是不是？我还怕国家政策有变，那天你（中介）也在场，我还对你说你要有100%的把握，不要我把钱存完了，国家政策就出来。

   原告：那你（中介）之前带他来买我房子时没跟他说清楚。

   中介：有说清楚。

   原告：不是说你们隐瞒还有其它房产没报出来，所以银行贷不了。

   被告：哪有这个事啊！一般的贷款正常情况下交一些材料就行了，银行现在没说不能贷就是拖着。

   原告：那你们可以换一家银行嘛！

   被告：换了，招行、工行、交通银行，统统问了，没办法的。

   中介：现在情况就是这样。

   被告：能办的话，我为什么不办？

   原告：刚开始跟你签合同的时候我可以放出去，没跟你签的话，都可以跟其它买家签了，现在钱都到手了。

   被告：现在问题不在我，也不在你，在于国家出了些政策，要是把贷款放给我我就买啦！我首期80万都打进去了，是不是？

   原告：你还是看价格对不对，价格涨了，你们划算就买，加多少，你肯定都弄得到钱，跌的话，你肯定就这样子啦。

   被告：如果我有钱我也不管国家政策和跌不跌了，说白了我就拿钱给你就是了！

   原告：那现在面对现实贷款难贷，你只能针对在这个客观情况下解决。

   被告：确实没办法。

   原告：那你说，你怎么把这个屁股擦干净？

   中介：这房子他们是想要的，家私电器都订好了。

   原告：他当时签合同时肯定是想要才给我定金的，他不想要给我定金干吗？这个我没说他不想要，现在是解决问题的时候，不是说他不想要还会交定金，他也没这么傻。

   中介：对，你们这边看有什么要求？

   原告：现在就是说房子你确定不要了，是不是？

   被告：如果银行按照之前的承诺批下来，我肯定还是会要的。

   原告：贷不了合约就履行不了，是不是？

   中介：现在说谁是谁非都没有意义，大家谈谈条件吧。

   原告：你拿一个大家可以接受的方案就行了，把屁股擦干净就可以了。

   中介：就是没收定金... ...

   原告：那是肯定的，那是必须的。

   中介：还有什么进一步的要求？

   原告：那些定金连两个点都不够，你说三四百万的房子，跌一点点就是十几二十万了。

   中介：这个我们也清楚。

   原告：当时卖给他的时候房价涨了，我们都没有违约。

   中介：我们能做的就是促使双方把这个合约解决，看你们谈咯，主要是你们谈，先协商，如果协商不成就只能... ...

   原告：这样吧，大家可以开诚布公地探讨一下，大腕把脑里最真实的想法说出来。

   被告：碰到这个问题大家都不喜欢。

   原告：我更加不喜欢啦。

   被告：我也不喜欢说由于这个问题办不了这个事，你的房子我很喜欢，要不然我不会买，我当时也看了很多房，真的！
   原告：我们签了合同多久拖了多长时间才发生这个政策变化的问题？我们3月份已经把合同签了，我4月7号就已经把公证做了，国家出这个政策差不多5月份才出的。

   中介：政策是4月15号出来的。

   原告：出来时根本还没执行，那时候你是这样对我说的。

   中介：那个时候都没收紧。

   原告：对呀！那个时候是可以搞得掂的，你们却拖了快两个月了。

   被告：我们两口子也为了这个事情天天吵架，她天天问我批下来没有，好了没有... ...

   中介：现在主要是等钱用，要不也无所谓。

   原告：我那边投资等钱救火。拖到现在才来面对！

   中介：那时候银行说按揭八成没多大问题，但是一天到晚补资料... ...

   被告：我补资料不下十回，我跑银行不下十回... ...

   原告：可以做消费贷嘛！

   被告：什么都提供了，该做的都做了。把我的车和房子的证都复印了，都没用。

   原告：我跟你说你这套房子只有这种办法，你先找个担保公司把房子赎出来，赎出来以后，你再去做消费贷款，贷款可以贷到七成。

   中介：那要看你是做什么用的，不是专款专用，要是私人贷款的话，也许贷到评估价的六成，八成是不行的。

   被告：我们把首期监管在银行，我也是天天催，拖了这么久，我比你着急。

   原告：你上周六才跟我说有困难，一直没有提起。我就觉得不对劲了，这个政策一直出一直出，一次比一次狠，怎么会行呢，行的话早行了！

   中介：问题在于银行也并没有说不行，一个月之前可以，行还是不行不是我说的算。

   原告：现在讲什么都没有用，既然今天能坐到这里协商，我告诉你，第一，我的房子现在已没这个价钱了，第二，我现在根本放不出去！

   中介：目前我不敢怎么说，但是过一年以后会涨的。

   原告：温总理在任三年之内你都不要提会涨！

   中介：07年低谷的时间很快就过了。

   原告：哎！这个话是遇上07年... ...现在不灵了，天上飞的我都可以把它拉到地下爬！现在贷款这么紧，谁都不敢说什么时候会再涨。你说吧，你确定是不要了的话，怎么样商量解决吧！

   被告：不是我不要，是因为房贷不下款，真的，不是说我不要。

   原告：我不管，我就是卖房子，我不管那个贷款的事情，我是实收的，多少就多少。

   被告：问题是我拿不出这么多现金。

   原告：如果这个楼房升到五百万，有一百万的利益，你还会拿不出这个钱吗？最主要的问题是楼价现在确实跌了，成交不了了，所以才有这个事情发生，这个大家都很明白，如果房价涨了，你还怕我们取消呢！

   被告：每个人的资金情况不一样。

   中介：这样子吧，大家都明白！反正这个房价我们也不看好，构成这个事实的话，双方都让一步。

   原告：当时刚签合同时他说不要了，我没问题！就是定金没收一下就好了，其它我都不会追究，现在情况不同了！

   被告：这是不可抗拒的，国家政策变化属于不可抗力。

   原告：但我们咨询过律师说这个政策不属于不可抗力，这几天电视天天都在放，你不知道吗？

   被告：象我们这种情况，深圳大把，不是我们这一例，包括这种那种买卖去法院打起来的都有。我该付的钱我也付够了，我凭什么要亏这些钱啊？

   原告：那是没得谈了，不要谈了！

   中介：这个合约取消，双方利益都达到自己的目的的话，就可以取消。如果你们双方都觉得委屈，协商不成，只有去法院起诉了，这个我们坐在中间立场上。

   原告：老实说，我现在是最大的受害者！纠结... ...

   被告：我也好不到哪里去！我也很纠结... ...

                                             

                                                                                                                  

                                                         

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976