颜律师:你好!
刚看了您的博客,您不愧为一个金牌律师,碰到难题您都能迎刃而解，我这一晌也是烦得很!想请教您一个实在很烦的事。
我祖业有三个铺面,由二户分别承租,11号和12号由李家租用,13号由刘家租用;李家想三个一起买下,我也不知政策：原租户有优先购买的权利。在不知情下与李家签订了出卖三个铺子的合同，总计房款：1073800元，并收到订金2万及房款53万共55万元。当时合同上约定：单方违约，违约方要向守约方支付5%的违约作为赔偿。此时刘家找到李家说：你即使买下了，我可向法院起诉：我是原租户我有优先购买权，可由法院判你是无效买卖。此时，既然不可能实现的买卖，在刘家再三的要求下，我将13号铺就卖给了原租户刘家，劝李家就买下自已原租的二个算了，但是李家死死不让步，非仍要坚持买三个，虽然13号已办过户手续，那就要我按总额5%赔偿，还要赔偿涨价款。
我认为既然原来三个一起卖给李家是无效合同，我就表态：李家你要？还是不要？仍然要，我就按原单价，还是卖给你二个。你非要纠缠已过户的13号铺，反正是违约，正好今年房价有增无减，那我就将11号和12号干脆卖给人家，退还你55万再加上2个铺子合计房款72万的5%约违金，颜律师：您说这样做行吗？李家老是这样胡搅蛮缠，我筒直烦死了，请您给出出点子吧！
我现在欧洲探亲，一直为此事休息不好，您给我指出一条路，让我这晌睡个好觉吧！
望您在百忙中来一信，给我指路！
刘女士
2010.6.28午夜
笔者颜宇丹律师的回复：
刘女士，您好！
根据《合同法》第52条第（2）项规定，恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。虽然你不知道承租人有优先购买权，但不知道法律规定，不能成为不遵守法律的理由。李家与刘家在你出售这三个铺位时分别租了这三个铺位，刘家租用的13号铺位就在李家租用的11、12号铺位的隔壁，李家没可能不知道13号已出租的事实。那么根据上述法律规定，你和李家签订的合同中对13号铺位的买卖约定无效。
你们这份合同中只是13号铺位的合同部分无效，11号和12号铺位出售给承租人李家这部分还是有效的。既然是合同部分无效，无效部分承担的就不是违约责任，承担违约责任的前提是合同有效而一方违约。对部分无效合同承担的责任是赔偿损失，也就是给13号铺位这部分的无效买卖合同的买受人李家造成的损失，应当予以返还因该合同取得的财产;有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。这部分损失不是房价上升的损失，因为房价上升的损失的前提是合同有效成立，这个因合同无效造成的损失数额的举证责任在李家。李家在签订合同过程中同样负有谨慎审查的义务，李家知道房屋负有租赁权，其对造成合同无效同样负有一定过错，也应当承担部分合同无效的相应赔偿责任。
李家现在要求必须三个铺位一起购买，否则就连另两个铺位也不买了。在合同还未解除的情况下你如果另行出售11、12号铺位，你就违约了将承担违约责任，也就是按你们合同约定这两个铺位价格的5%的违约金，如果违约金不足以弥补房价上升的损失，李家可以要求你赔偿房价上升的损失，这需要评估机构的价格评估。所以你不要先违约出售，如果李家不同意购买另两个铺位，在合同约定的期限内不继续履行合同，李家就构成违约，你才可以解除合同另行出售并且不承担违约责任。
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976
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