陈真诚：通胀下负利率对冲调控政策

陈真诚：通胀下负利率对冲房地产调控政策

文/陈真诚

（载：《云南信息报》地址http://www.ynxxb.com/content/2010-6/25/N92186900994.aspx，此处标题有修改）

自4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。目前来看，房价下降大势已经确立，市场已经重回深度调整通道，消费者继续观望乃至弃购，市气持续低迷，成交量加速下降，甚至不少楼盘出现了“零成交”。

如北京，据报道，6月前半月，商品住宅销售榜排名前20的新旧楼盘中，有九成项目的成交套数低于50套。前20名之外的更多楼盘的成交套数仅为个位，有的根本就干脆一套也没买出去交白卷。12个在6月份取得预售许可证的新盘中，没有一套实现销售。如今，一度不愿意降价的开发商们，尝到了“零成交”的苦涩滋味，不得不放弃原有策略，进行降价促销或加大降价促销力度，有的甚至已在酝酿7折降价促销，使房价直接下降30%。

再如深圳，万科等上市房地产企业，已经推倒了楼盘降价的多米诺骨牌，掀起了降价风潮。继5月28日佳兆业的三个在售楼盘降价、6月4、5日万科的两个楼盘降价之后，6月16日前后，万科的金色沁园再次降价促销，佳兆业的三个楼盘再次推出特价单位，价格明显下降。至今，深圳大部分在售楼盘都进行了降价促销，降价潮已经席卷了深圳。

实际上，上海、广州以及包括二、三线城市在内的各地市场的实际情势，与北京、深圳差不多。市场依然低迷，卖的多，买的少，成交量持续大幅度下滑，不乏楼盘出遭遇“零成交”，开发商开始降价促销。

只是，也要看到的是，虽然自4月中旬以来市场成交惨淡,甚出现了众多“零成交”,各地的开发商已在遮遮掩掩地降价促销，但房价一直在高位徘徊，下降幅度并不太大，直接降价的楼盘有限，市场很是纠结。

应该说，在这一轮房地产调控中，除即将开征物业税（或改革后的房产税）和尚未上调开发项目自有资本金比例外，直接针对房地产市场的调控政策已经出得差不多了，可市场现实局面令人尴尬：成交量已经连续大幅度下降，可房价下降依然不太明显。

在系列调控政策下，为什么房地产市场会如此纠结？笔者以为，其最主要原因是，连续多月来，诸多与公众日常生活相关的消费品价格几乎全面上涨，通货膨胀已很明显，形势日趋严重，又在一定程度上推高房地产等资产价格预期。可一些人依然不愿意承认已经发生通货膨胀，漠视物价上涨的现实。作为货币政策制订者的央行，不顾现实通货膨胀形势与要求加息的呼吁，迟迟不愿加息，继续实行实际为负利率的低利率。

正由于央行迟早迟不愿加息，放任通货膨胀，又反过来继续推高房地产等资产价格预期，所以开发商及一些多套持房者、投资投机者不愿意降价。这种通货膨胀、负利率对房地产等资产价格预期的助推效果，客观上与已出台的房地产调控政策形成了一定程度上的对冲。本文作者陈真诚认为，这就是负利率、通货膨胀对房地产调控效果的负作用，可能致使房价再次反弹上涨。

对于中国实际为负的低利率之于房地产调控的负作用，世界银行最近也提出了警告。6月18日，世界银行发布的最新一期《中国经济季报》指出，中国利率水平偏低，远远低于地产和实物投资的预期回报率，是造成过度投资和房地产投机的根本动力。如果不提高利率，这两个问题很难得到控制。世界银行认为，中国可以进一步实行宏观经济政策的正常化，但当前不应盲目继续实行经济刺激，应该让利率在货币政策中发挥更大作用。

而另一方面，政府又在试图努力释放誓将房价调控进行到底的信号。如《人民日报》6月21日发文指出，从目前出台的各项政策以及市场表现看，一线城市房价回落的趋势已经基本形成。相关部门负责人表示，各地要加强调控政策落实力度，房地产绝不能松劲，要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。如果将这种最新表态与央行不愿加息、放任通货膨胀所客观上助推房地产等资产价预期关联起来看，二者不能不说是自相矛盾。

可以预期，如果央行在7月份即半年度宏观经济数据公布前后依然不加息，继续维持负利率，放任通货膨胀继续推高房地产等资产价格预期，对冲房地产调控政策，本文作者陈真诚认为，接下来的结果可能是，房价再次上涨，而且是更大幅度、更疯狂的上涨，最终使得调控再次失败。试问，如果是这样，又怎么能让人民群众看到政府调控房地产的决心和信心？房价调控又怎能达到预期效果？房地产调控因通货膨胀、负利率而再次失败，继续维持低利率这一糟糕货币政策制订者，该如何被问责？到底会不会被问责？

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