这一段时间的昆明，有一种声音在说，商业地产似乎有兴盛的迹象。其理由，是不少商业的租售价格都上升了。在我看来，这是一个很大的市场假象。

    任何一种商品价格的波动，有着其正常的一面，但背后，也说明更深层次的一些问题。地产新政之下，首当其冲的是住宅物业，原因是涨价幅度惊人，投机成分过大，让房价脱离了85%的家庭实际购买能力。商业为什么没有如此剧烈的冲动呢？原因也简单，商业需要更多的市场要素介入，比及炒房要复杂得多，从物业持有到经营获利，还需要一个漫长的市场培育和成熟期，这不是一般人能够承担的。而当住宅受到政策挤压，一批热钱反过来寻找不动产的投资出口，所以，一时间里出现了商业物业租售的小阳春。然而，随着经济逐步见底，商业后继经营或租赁市场将面临严峻挑战，这是商业投资者们必须看到的。

    作为昆明商业地产的发展而言，绝不能脱离昆明城市的定位与功能规划而单一进行。或者可以这样说，商业地产在很大程度上是城市商业经济发展的一个基本构件，更多情况是只是硬件，而非软件。所以，商业地产开发并不等同于城市或区域的商业经济发展。这一点，作为商业地产开发企业必须清醒和理智。因此，城市定位、经济发展程度以及开发商自身素质和资质，是商业地产开发运营成功与否的三大要素。很多开发商的经验与能力，仅仅不过是住宅地产，从事商业地产开发，只是因为了自身项目投资财务目标的帐面计算，或者是项目用地指标的要求，因此，这类商业地产的开发起点就十分之低，对于商业地产后继可持续运营发展的考量更是阙如。这种缺位的开发模式，极容易导致失败，而这样的例子，在先一轮发展时期的各中心城市都有出现，而且体量庞大。

    在很大程度上，商业地产的发展与城市商业经济的成熟度十分密切。而城市商业经济的成熟更与城市规划、城市定位、城市格局与产业和实体经济以及基础配套和交通、家庭收入和内需、以及城市文化个性等等诸元的发展指数息息相关。如果城市方向不明，定位错乱，实体经济空心，家庭收入缺乏增长，商业经济也就将长时间停滞不前。这样，既便是开发商作为金主而有大力投入，既便有热钱投资去化，但后期的商业市场却会陷入中长期的冷淡。在昆明之前，我经历了广州天河北和重庆解放碑、观音桥等一些城市和区域的商业发展历程，亲历并看到了它们当年历尽艰难的创始过程，因此，对于商业地产必须有巨大的城市资源依托这一法则是深信不疑，而若偏离城市发展方向，失去城市经济的有力承托，那么，商业地产至多也只是一幅蓝图规划而已，而一旦要变成现实，则面临巨大挑战。

    作为城市商业构件的承建者，开发商必须认清城市的形势与方向，研究和判断城市的未来。在今天，许多城市政府还停留于基础建设投资热情高涨和地方经济需要依借大力招商引资的阶段，对于城市经济的内生力与城市发展定位反而是当局而迷，城市不是建树自己的个性，而是不断消灭传统和人文生态，这种基础上发展起来的商业，充其量也就是沃尔玛麦德龙式的外来品牌带动，缺乏深层次的商业微细胞，一旦脱离大型商场，商业也就无法启动。所以，当城市失位，商业地产也就难以真正植根，更免谈后继的经营发展。昆明北市区经过近十年的开发，已成为一个巨大的居住集聚区，为什么商业如此滞后？一方面可以看到城市规划上的失位，另一方面也可以看到开发企业集群在商业地产能力与远见上的缺失，更深一层，则可以看到昆明城市整体经济动力的不足，由此，研究昆明商业地产的未来，需要审慎的态度，更需要开发企业的理性，同时，还需要非凡的创造能力。可以说，商业地产的成功者，必须具备驾驭时代的雄心，还得拥有充填城市失位的才干，更需要一个敢于颠覆传统的创新运营团队。在这一定义上，商业地产就直接等于城市产业引擎。