靠税收抑制房价的作用有多大？

文/陈涛

最近一段时间，关于房产税或物业税的新闻此起彼伏，关于房产税和物业税的争论众说纷纭。有人说，房产税是抑制房价快速上涨的利器，是调控房地产市场的工具；有人说，不应对房产税寄予过高的希望，房产税看起来很美，但是不一定真正能起到抑制房价的作用。

我们都知道，税收是国家组织财政收人的主要形式和工具；税收是国家调控经济的重要杠杆之一，国家通过税种的设置以及在税目、税率、加成征收或减免税等方面的规定，可以调节社会生产、交换、分配和消费，促进社会经济的健康发展；税收具有维护国家政权的作用；税收具有监督经济活动的作用。

按照国家有关税法的规定，税收在调控经济方面的作用应该是很大的；但是在实际执行中，与理论设计相比是存在很大的差距的。

那么，房产税抑制房价的作用到底有多大呢？其决定的因素有哪些呢？

首先，税收的作用决定于国家的政策导向。

就说土地增值税吧，1993年12月以国务院令[1993]第138号出台的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，本应自一九九四年一月一日起施行。可是，真正执行起来还是2006年12月28日国家税务总局发布的《关于土地增值税清算大成房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中的明确规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。在应对国际经济危机时，又规定从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。继2010年5月26日下发“升级版”土地增值税清算有关问题的通知后，6月3日，国家税务总局再念“紧箍咒”，明确要求各地方税务部门全面加强土地增值税的征管工作，通知明确各地须对目前的预征率进行调整，除保障性住房外，东部省份预征率不得低于2%，中部和东北省份不得低于1.5%，西部省份不得低于1%。可谓通知繁多，意见各异，政策翻新。

再说房产税吧，1986年9月以国发[1986]90号出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，自1986年10月1日起施行。条例规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。可是，现在又把个人房产征税提上议事日程，是不是要修改税收条例，引导住房消费理念呢？还是看到房价高涨，调控作用不大而要采取极端的手段呢？如果真的要向个人征收房产税的话，会不会象土地增值税一样几放几收、几起几落而影响政策的严肃性，更让人无所适从呢？

其次，税收的作用决定于国家的执行力度。

我曾经多次说过，中国不是没有制度，而是制度的执行力度问题。从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”以后，为什么执行下来有那么大的难度，有那么大的阻力？因为政府的执行力度不大，因为政策的朝令夕改，因为企业的无所适从。你原来是按“预征制”征收的土地增值税，企业就是按照那个税率来计算成本和销售价格的，你现在要秋后算账改为“清算制”，企业哪有那笔费用呢，没有这笔费用会不会转嫁到业主头上呢？甚至有的企业早就转行不做房地产了，你上哪儿去征收土地增值税呢？有的企业征收不到，那么对已经缴纳了土地增值税的企业是不是公平呢？

如果我国的税收政策都执行到位了，都公平公正了，那么执行的力度是不是会上一个新的台阶呢？

最后，税收的作用决定于国家的技术手段。

就要说征收房产税的事吧，如果真的要征，一定要征，那么怎么征，依据是什么，税率是多少，如何计算，就是非常复杂的问题了。如按照外面风传的“上海版”房产税征收方案，人均70平方米以上或户均200平方米以上将被征税。那么外地的房产计不计入，如何计入（因为全国房产系统没有联网）；是按照户籍人口来算，还是按照实际居住的人口来算；是按照原值扣除之后的残值计税，还是采取房产评估现值计税；如果保证公平公正的征收；等等。如果按照前次有人透露的，按照家庭第三套及以上住宅征收房产税，那么外地的房产算不算，又怎样去确认呢？。但是，有一点可以肯定，不管消息靠谱不靠谱，就有人开始盘算，把老婆婆、丈母娘接来一块住了；就有人开始策划搞假离婚、子女分户来应付户均三套房了。

任何政策的出台，不仅要考虑可行性、可操作性，更要考虑公平性、稳定性，否则，政策还有什么作用呢？

2010年6月4日