洪维：三部门认定二套房一触即发降价潮？（地产评论）

                                洪维

    住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。这是记者4日从住房和城乡建设部了解到的。通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。（新华网2010年6月4日）

    从过去的“认贷不认房”，到现在的“认房不认贷”，转变巨大，受影响的买家群体无疑也将扩大。困惑众多购房者许久的住房按揭究竟是“认房”还是“认贷”，终于有了明确的解释。日前，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范——购房者今后按揭买房，必须要经历最为严格的“即认房又认贷”，只要你曾经贷款购房过，或者家庭名下实际拥有一套住房，都会被当作二套房处理，首付5成，利率上浮10%。

     3月底是北京房地产市场最为疯狂的时刻，短炒买家积极涌入二手房市场，不少投机者由于资金不足利用贷款炒房的案例比比皆是。截止到5月底,北京市的房贷量对比新政前(3月份)缩水50%，其中用于投资型的房贷下降尤为明显。新政出台前在二手房贷中有近五成的购房者是利用贷款炒房,新政实施后，这一比例明显减少。目前，在二手房贷中具有炒房性质的贷款者不足一成。让许多人萌生了将老房子卖掉再换新房子的念头，然而突然而至的贷款新政让这种想落套房子再赚点钱的想法落空。

    以兰州为例，受房贷新政影响，兰州房市在5月份提交了一份成交量较为惨淡的答卷。

来自兰州房管局官方网站统计数据，截至2010年5月31日，兰州商品房销售471套，环比4月成交859套下降了45.17%；销售面积50188.48平方米，环比4月销售90384.17平方米下降了44.47%，总体成交额继4月份下跌近三成后，再度下跌超过四成。但是，在成交量渐入低迷状态时，房价依然以平稳甚至以略微上扬的态势坚挺着。

    无论是万科六月或全国降价，还是房主从200万狂降到170万抛售，在此时刻，三部门联合出拳认定二套房，都将立刻造成市场震动，一线城市成交量继续缩水至零点，居高不下的房价开始出现降价迹象。

    判断楼市是否出现"拐点"，最重要的标志性要素就是供求关系的变化。"真正的"拐点"指的应当是房市供求关系发生了根本性逆转。再以兰州为例，开发商号称兰州房子稀缺，没有房源支撑，没有供应量，销量是不可能上去的，而购房者持币观望在继续，需求也在积压，一旦房源供应量上去了，需求定会释放，也就是说房价将报复性上涨。而三部门认定二套房，从一定意义上来说再次抑制了投机性需求，房价没有炒房者的轰炒，开发商就只能唱独角戏。如兰州的炒房者为求自保，就得退出，无形中使商品房市场减少了顾客，增加了房源，为此高房价就没有了坚挺的支撑，失去了生存的空间，何况，还有大量保障房的逐渐上市，意味着房市供求关系发生了根本性逆转，这一切都说明降价潮将一触即发。