随着房价的非理性上涨，国家相继出台了一系列强有力的调控措施，并罕见地将过去调控中一贯使用的“抑制”换成了“遏制”，足见中央对部分城市过高房价的调控决心。
此次中央一系列调控政策，采取了“上游增加市场供应，中游遏制捂地惜建、捂盘惜售，下游抑制有效需求”这样一个“三管齐下”的调控思路，不但较多地考虑到市场因素，如大幅度增加土地供应量，还更多地考虑到市场管理因素，如遏制捂地惜建、捂盘惜售行为等。而最值得关注的，是较多地运用了税收及信贷政策，如缩短二手房交易营业税的年限、从严清算土地增值税、提高“二套房”按揭利率等。
由于涉房税收，对未来中国楼市的发展具有直接的影响，在房价飙升阶段，人们就寄希望于通过开征房产持有税而遏制投资、投资性购房，进而达到抑制房价过快上涨的目的。因此，开征物业税、特别房产消费税及扩征房产税的呼声，就不断地见诸于报端，一些专家、学者，甚至地方政府也因此而不断闹出笑话。
影响房价的物业税、特别房产消费税真的能开征吗？扩征房产税对未来楼市的影响究竟在哪里？笔者将分别加以剖析
一、传说中的物业税究竟是个什么样的税种？有开征的可能吗？
中国正式引入物业税的概念，是“十六大”报告中的“适时开征物业税”。一年后，十六届三中全会上，再次提出了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
按照最早有关部门对物业税开征前景的研讨，该税包括房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税及土地出让金，简称“四税一金”。
现在看来，包含土地出让金在内的物业税肯定是无法出台了。因为市民购买的楼房，房款中就已经包含了购买50年甚至70年土地使用权的费用了，如果再征一次物业税，就属于明显的重复课税了。
此外，由于中央近几年希望加大自身的宏观调控能力，而一直在推行“事权下放、财权上收”的财政分配体制，导致地方财政对土地款的依赖程度正在不断提高，如果今后开征的物业税包括土地出让金，让地方政府一次性的土地所得，变为50年或70年分期取得，地方财政根本就没有这样的承受能力。
因此，最早引进的物业税，已经没有开征的可能了。
二、重庆推出“特别房产消费税”成笑话，和房产持有环节无关
在重庆市三届人大常委会第16次会议上，重庆市在全国首次提出对高端房征收“特别房产消费税”的建议，并高调上报中央。此后，媒体还言之凿凿地声称重庆“特别房产消费税”试点方案获批，但不久后即遭辟谣。
前不久，重庆市出台的“渝十条”并未提“特别房产消费税”，已经说明他们已经意识到这么做的鲁莽。
由于中国税收立法权高度集中，地方政府根本无权开征一个新税种，也无权增设一个新税目。如果需要在消费税中增设一个“特别房产消费”税目，就必须启动立法程序，至少需要国务院修订目前的《消费税条例》。
就“特别房产消费税”而言，如果真的开征，那也只能是作为消费税的一个税目，在房屋销售环节征收，而不是在持有环节征收。而该税的纳税人也只能是开发商，而非购房人。而针对房产持有阶段征收的税种，中国早就有了一个叫“房产税”的税种了。
三、扩征房产税能降低房价吗？
由于原先提出的物业税已经没有开征的可能，中央以“完善房产税”替代物业税的意图已经十分明显。自温家宝总理提出“要研究适时开征物业税”后，4月初发布的“财政部2010年工作要点”中也有了“完善房产税制度”的表述。5月27日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中，再次强调了“深化财税体制改革”有关房产税的内容。此后，媒体不断地报道上海、北京扩征房产税的消息，虽然这些消息经不起推敲，但却反映出一种民意。
由于房产税是一个实行多年的税种，且作为国务院颁布的条例出现，要想对居民所购房屋征税，只要国务院修改《房产税暂行条例》，取消“个人所有非营业用的房产免税”这一条款即可。也就是说，完善房产税，其实就是扩征房产税，在立法程序上是比较容易做到的。
但扩征房产税，真的能够达到降低房价的目的吗？
由于城市居民手中的多套房，多数并未闲置在那里，一般都进入了租赁市场。一旦开征新房产税，将和目前二手房交易环节税款多数由买方承担一样，增加的税赋肯定有一部分或全部将由租赁户承担，从而导致租赁成本的提高，这就明显地形成了一个“双刃剑”：一方面，房产税扩征会让房产持有成本提高，投资客会减少，起到了抑制需求的作用；而另一方面，租赁市场的供求关系却因投资客的减少而恶化，租赁成本必然提高，这又会刺激租赁户尽快买房，从而增加了市场需求。如此“一增一减”，对市场供求关系不可能产生多大的影响，对房价的影响当然也就十分有限。
一个最简单的道理告诉大家，任何国家要想促进一个产业的发展，总是采用低税率或“零税率”，如目前鼓励发展高科技产业，连营业税都免了；而要想限制一个产业的发展，税收的杠杆作用则更加明显，如对烟酒及奢侈品征收高税率的消费税。
对居民用房持有环节征税，其“财政功能”还将是主要的，和遏制房价关系不大。
四、目前扩征房产税的主要障碍
一是产权认定成房产税扩征最大的障碍。考虑到中国的实际情况，扩征的房产税，至少会对“第一套”住房实行免税。那么，在住宅用房中，一部分将享受免税，而另一部分则需要缴税，这就需要税务机关去甄别。
我们知道，中国的“官员财产申报制度”已经动议多年，但至今却毫无进展。而因为近几年股市“跌跌不休”、人民币升值压力增大，人们将投资房地产视为最佳选择，城市家庭中拥有两套及以上住房的已经不在少数。
试想，“官员财产申报制度”没有搞起来之前，税务部门能弄清官员家有几套住房吗？官员家有几套住房弄不清楚，百姓的当然也弄不清楚。
此外，由于中国不动产登记制度还不够完善，跨地区房产登记信息还不能通过网络系统查询，也会给房产税扩征带来极大的障碍。要想完善全国不动产登记制度，肯定还需要相当的时日。
二是全国房地产评估师严重短缺，无法对房地产价值实施有效评估。一旦对现有房产税进行扩征，原先计税的“余值”也一定会被“评估价值”所替代，而评估房地产价值的工作也必然要由社会中介机构去做，但相对于全国城镇不少于2亿套的住宅及众多经营用房而言，全国不足3万名的地产和土地估价师，实在是太稀缺了。
当然，政府也可以弄出一个“基准价”来简化评估程序，但这么做显然是不够严肃，也不够公平的。而明显缺乏公平性的税制，更是不应该草率出台的。
三是如何防止房屋持有人通过将房屋转至父母、祖父母、岳父母等名下，甚至通过“假离婚”这种有可能带来社会问题的方式避税，也是一个需要认真考虑的问题。
笔者以为，喧嚣多年的物业税已经没有开征的可能，而重庆所提出的“房产特别消费税”，则更没有出台的必要。未来对房屋持有环节征收的税种，只能是扩征后的房产税，虽然有可能会以“物业税”的名义征收，或者以“房地产税”、“不动产税”等名称出现，也都是现有房产税的变种。
但需要告诉大家一点的是，期望通过开征房屋持有环节税来降低房价的期望，肯定是不现实的。
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