热焦点评（10-71）：住房“空置率”是一个混乱的指标

彭澎接受羊城晚报采访的后续争议

题外话：我认为住房空置率这些年已经不被政府统计看重的主要原因是其反映的情况已经失真。通常我们统计的空置率是当年开发商没有销售出去的建成住宅。而实际上，开发没有卖出去的增量部分空置率是比较好统计的，我们姑且称之为“空置率”；而投资者、投机者、普通住家购买而不住或少住甚至没有出租出去的这部分空置率是很难统计的，《羊城晚报》采取实地考察也是出于无奈之举，有一定的参考价值，但具有全面的准确性，这部分我称之为“空闲率”，有业主但无住户；而西方一些国家对于空置不出租也不住人的住宅加大税收，就是避免浪费住房这种特殊资源，由于我国没有征收物业税或保有阶段的房产税，因此，可以采纳上述“空置率”加上“空闲率”等于“空房率”的概念，实际上，即住宅总量除以家庭户数，这就表明家庭以拥有一套房为合理，两套以上房应征重税。至于空置率到多少为合理，还要考察购房者所拥有的两套以上住房是贷款购买还是自有资金购买。但之，各种空置率、空闲率、空房率的统计都对房地产是否存在泡沫有参考价值，而且有时比租售比、收入房价比更加准确。

住房空置率引争议

日期： 2010-06-08

    　　广州住房空置率引发热议

　　■未纳入调查的郊区楼盘空置率更高
　　■本报调查统计的空置率还未包含新建楼盘部分

　　羊城晚报记者 张秀钦 陈玉霞
　　赵亚洲 詹青

　　“广州住房空置率超国际警戒线的一倍”的消息(详见本报本月6日头版报道)，引起强烈反响。市民、业内专家、开发商纷纷通过微博(http://t.sina.com.cn)、博客以及致电本报等方式，发表自己的看法。目前手头上持有3套物业的熊女士说，本报调查得出的“20.24%的空置率，可能还是低了”，广州的实际空置率可能更高。

　　市民：大单位租金低宁可空置

　　熊女士认为广州实际空置率可能比本报调查的结果更高，主要是因为她周边很多朋友都是炒房客。熊女士说：“我身边有很多朋友，比我更专业，资金更足，并且都比较喜欢买房子投资。买了之后出租又嫌麻烦，收益也不高，就干脆让它们空着。假如有好价钱，再将其转手。”

　　熊女士看法不无道理。因为本报调查的楼盘，没有增城、花都等郊区的楼盘；调查的单位，全部为洋房，没有别墅。广州业内普遍认为，在郊区，因为生活配套不完善、出租困难等原因，空置的住房普遍比市区高，当中尤以别墅为甚。

　　市民李也有投资住宅物业，不过他的物业并没有空置，而是将其全部出租。在李看来，广州的投资客，特别是中小户型的投资客，购房后放租的比例很高。空置的主要都是那些大单位。“广州的大单位比较难出租，就算出租，投资回报也不高，加上全新没人住的二手房更值钱，因此买家干脆就让房子空置。”李认为，广州各个区域的空置情况大不相同，“珠江新城的空置率比较高，老城区的空置率就比较低。”

　　专家：广州住房空置率已存风险

　　广州两成多的住房空置率，到底高不高？

　　中原地产项目部总经理黄韬就说，住房空置率达到30%才算高。楼市作为不动产，其区域性很强，要区别对待。比如在市区，10%以上空置就比较多了，而一些郊区盘、别墅盘，可能达到50%，甚至到60%。

　　满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，房屋空置率超过一定比例，对应的市场就会出现泡沫，市场的承接力开始下降，楼市的成交量肯定会走低，价格也会见顶回落；20.24%还不算太高，说明广州楼市承接力还是充足的。

　　但在其他业内专家眼里，广州的住房空置率已存在风险。广州市社科院研究员彭澎博士告诉记者，按照国际通行惯例，商品房空置率的警戒线为10%，空置率在10%-20%之间为空置危险区。在国际惯例里，空置率包括了新建及存量两部分，虽然存量占了绝大部分，但也有少量新建。本报调查的空置，只包含了存量部分，按照国际惯例计算，广州住房空置率，实际上还不止20.24%。

　　其实，本报调查的老城区及金沙洲片区、珠江新城片区、北部片区(为白云区楼盘)均在中心六区范围内，也就是我们所说的市区，空置率都在13%以上。用黄韬的话来说，“10%以上空置就比较多了”。

　　彭澎说，房价不可能永远上涨，目前中国正出台严厉的调控政策，广州房价有10%-30%的下降空间，一旦房价下跌，炒房就可能成为负资产，最后还不起银行贷款，“美国次贷危机就是因为居民还不起房贷。”对于空置的房产，“业主向银行借钱越多，风险就越大”。

　　开发商：空置不全是投资客造成

　　记者在调查过程中发觉，市民多数认为广州住房空置的原因就是投资客。住房空置，投资客当然脱不了关系，但是否应该将所有的账都算到投资客头上？

　　珠江投资股份有限公司市场经营管理中心副总经理利瑛觉得，广州投资客的最大特色，就是会将房子出租，纯粹买房空置等升值的并不算多。既然如此，广州为什么还有两成多的住房空置？

　　“市政配套不完善。”在香港上市某广州房企有关负责人这样分析，像珠江新城这样的区域，生活配套不完善，并且整个区域还是一个大工地，非常嘈杂。“珠江新城目前居住条件还不是很好，投资客想出租也有一定困难。一些有钱的换房客，本想将原来住的房子卖掉后搬进珠江新城，最后也改变了主意。”据记者了解，在金沙洲，因为小孩上学的缘故，也有部分家长只得将金沙洲的房子空置。

　　有关广州住房空置率的详细调查详见今日本报的《楼市周刊》张秀钦、陈玉霞、赵亚洲、詹青

　　独家调查

　　本刊此次的调查覆盖了珠江新城、老城及金沙洲、北部和南部四大片区。在重点调查的12个指标楼盘中再选取的2008年下半年至2009年上半年收楼的共2959套单位，其中，在近两个月的时间内，水表读数变化在1吨之内、电表读数变化在1度之内的空置单位有599套，由此我们推算出，广州存量住宅的空置率为20.24%。

　　数据：投资客聚集、大户型的物业空置最严重

　　在上述颇具代表性四大片区中，珠江新城的平均空置率最高，达35.14%，其次是以海珠、番禺为代表的南部片区，其平均空置率也有28.74%。而老城及金沙洲片区的空置率最低，为13.35%，尽管如此，该空置率也超过了国际标准10%的空置率警戒线。通过对这些片区及被调查个盘的具体分析，我们发现，投资客聚集的片区其平均空置率最高，如珠江新城；同时，面积在140平方米及以上的大户型物业的空置率也最高，如南部片区的楼盘，均是250-280平方米户型，其空置率高达42.9%。

　　原因：二三次置业需求占六成、出租率低导致高空置

　　广州市社科院研究员彭澎博士认为，存量住宅的高空置率，可以说明一个问题，那就是广州楼市中短期投资甚至是投机的比例过高，过高的住房空置率以及过高房价租金比、房价收入比，又均指向一个共同结果———广州楼市已有较大泡沫了。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江说，合富辉煌在2009年第四季度对到售楼部的看楼者做过一次调查，其中二次、三次及三次以上的潜在置业者超过了六成，“2009年时，为防通胀的投资型需求的确很旺盛”。当重复购买成为市场主流，而租金收益远比不上楼价上升带来的收益时，物业被空置的几率就会提高。“老城区的空置率为何较低，那是因为自住或出租率很高；反之，投资客集中的珠江新城，出租回报率只有3%左右，远低于楼市正常时的5%，因此放租的房子就少，空置率就高。”黎文江为此作了进一步的分析。

　　不过，对于20.24%的这个空置率，黎文江认为“是正常的空置率”，“超过30%的空置率，那个才是不正常的，就全国而言，像广州这种区域的情况不多，因此，整体而言还算合理”。

　　文/羊城晚报记者 陈玉霞 张秀钦