伴随着史上最为严厉的新“国十条”的落地，京版“楼市十二条”政策也执行了一个月的时间。北京楼市出现一厢是由于买卖双方观望引发的成交量骤降，而另一厢是已经认购或是签约的部分买房人面临“被迫”退房的处境。统计显示，这些被归类到退房的消费者绝大多数隶属多次购房，在此背景下，无论是本地投资客、还是外地投资客都统统绝迹京城。其实，从2008年12月开始，国家对房贷限制大幅放宽。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。一周后出台的“新八条”省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件。2009年1月，北京二套房信贷政策放开，比照首套房贷政策。2009年6月，随着房价大幅上涨，银监会重申严控二套房贷。
2010年伊始，国务院便发文重申二套房首付不低于四成；2月20日，银监会又发文要求个人贷款需面谈面签。随着年味儿逐渐远去，房贷紧绷的弦却并未松开，反而又有所收紧。各银行为了收紧房贷，严格执行按揭贷款相关政策，即首付不低于四成，利率严格按风险定价，并且纷纷取消了改善型住房的概念，改善型住房统一按二套房来处理。2010年2月，北京出台政策，二套房贷款严格执行不低于四成的首付比例。公积金管理中心明确曾有商业或公积金贷款的，再申请公积金贷款，首付按40%比例缴纳。
2010年1月10日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，称为“国十一条”，最终颁布二套房贷政策调整最终方案,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。例如，4月16日，深圳银行实施房贷新政，二套住房首付普遍提高到五成。该行从4月16日开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。
毫无疑问，二套房贷首付禁止低于50% 或将加速房价拐点，国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会正式发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。二套房认定既认房又认贷，另外还将通过查询征信纪录、面测、面谈（居访）等形式认定二套房。为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院此前明确，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
今年年初至今,未见国家出台有力度的相关房产措施来调节房价,房价仍然涨幅明显,使得人们对于房价持续上涨的担心日渐增加,一些暂时没有实际购房需求的人,也提早入市,导致市场近期出现购房恐慌现象。此番二套房政策调整,二套房贷首付比例提高,利率增加,对于投资客户来说购房成本将大大增加,占用资金增多,因此可以抑制他们的购房行为。对于改善型置业需求,同样也会产生一些影响,致使一部分购房人群暂时陷入观望,以缓解目前的恐慌购房现状。同时在未来一段时间内,部分投资客有可能会抛售房产,特别是那些投机型业主,很有可能会出现一些较大动作。
目前我们银行已经没有改善型住房这一概念了，2010年1月10日出台的“国十一条”中没有提到改善型住房，多家银行严格落实了二套房贷的政策，无论何种情况，只要是贷款购买第二套房，都不再提供贷款优惠。例如交通银行、深圳发展银行、浦发银行在青岛分行均从2010年2月初起取消了改善型住房的说法，对所有的二套房“一视同仁”，首付一律四成，利率严格按风险定价，说明改善型住房概念“被消失”。
房产税征与不征还在揣测之中，尤其是一则“万科将于6月份全国范围大降价”再次令整个房地产市场开始躁动。 这则在万科媒体人眼中的“假新闻”，则被诸多房地产业内人士传成了真消息，并再次将其看成一场降价潮来临前的信号。所以，楼市新降价潮或全面来临，上市房企恐率先降价。因为上市公司有业绩压力，不能坐吃山空，降价促销是必然。所以，购房者需要的是耐心，开发商需要的是降价的智慧。另外大家都在观望，谁主动谁获得市场。5月5日晚间，万科披露了其4月份的销售月报。当月万科实现销售面积63.3万平方米，销售金额78亿元，分别比2009年同期增长6.3%和48%。综合1-4月份，万科累计销售面积187.5万平方米，销售金额228.9亿元。虽然销售面积与销售金额均同比上涨，但随着调控政策对市场的影响日益明显，万科业绩的增长已经放缓了脚步。
不仅仅是万科，目前多家房企融资增发方案被紧急叫停。港资开发商太古地产的逾200亿元IPO，招商地产50亿元原计划的增发均告停止。受新政影响，股市中地产板块预期不断下调，亦影响房企股权融资。鉴于A股融资中增加了国土资源部对土地储备的审查环节，招商地产亦可能无法通过再融资。日前，国土资源部通过了8家地产公司再融资审批，这些均为土地储备量小的房企。招商地产的融资现状可谓内地大型房企融资之风向标，万科、保利等房企与其背景相似，也极有可能同样停止增发。而海外上市房企虽然目前仍在融资，但曾经的‘限外’政策是否会再度降临，亦成为上述公司不得不考虑的问题。内地房企一旦融资受限，势必影响销售市场，各房企后续发展策略亦将面临重新部署，而价格调整可能是最早考虑的策略。
最近发布的报告其中一项内容就是阐释了这一点。2009年年报显示上市房企销售和预售规模大增，50强企业销售额和预售额达到7500亿元，持有现金总额达到3000亿元，表明资金充裕。但2010年4月强力宏观调控政策出台，部分2009年拿地企业资金压力陡增，其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。部分企业目前已经发行高息债券，显示2009年资金宽裕局面已经结束。日前，在香港上市的恒盛地产宣布暂停海外高息发债计划，而花样年原本计划发债2.5亿美元，最终只完成1.25亿美元，而且债息达到14%的历史最高水平。楼市调控令投资者对内地房企前景担忧加深，此外，房企扎堆融资也令市场饱和。此外，摆在众多房地产企业面前的另外一个难题是，随着市场持续僵持，房企面临着资金周转速度的放缓。而这种问题在大房企身上表现得则更为严重，降价潮将一触即发。
从4月中旬开始的国家宏观调控，却使得房地产市场陷入深度观望中。如果万科真带头降价，这是好事。万科降价最具示范效应，有助于帮助房地产市场提前打破僵局。即便万科不降价，万科也“聪明”地给市场释放出一个降价的信号。目前的房地产成交数据在开发商看来很低迷，其实经历一段市场博弈，现在购房人回访量已经开始慢慢回升，但基本都在观望，不肯出手，如果开发商再降价，市场回温速度就会很快。房地产市场下半年将进入走量阶段，降价潮将不可避免地来临。现在对于开发商来说，降价都是心里毫无疑问的底牌，问题就是降幅是多少。事实上，尽管大幅度、大范围的降价潮没有来临，但房地产市场已经开始断断续续出现“小打小闹”的降价。市场价格虽仍未现松动，但新开盘的项目已经普遍停涨，整体均价未出现上调。这表明开发商对房价的预期已经松动，降价的时刻或将到来。市场博弈的结果，似乎马上就要出现。
国务院总理温家宝2009年12月14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出,今年1月10日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后,全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因,也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力,投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。
会议确定了以下政策措施:一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。
二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％。加快普通商品住房项目审批,尽快形成有效供应。
三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目,对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度,性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格,对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。
会议要求,稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责,加强分工协作和指导督查,加快制定、调整和完善相关政策措施。