当代物权法百科全书小辞典254

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建设用地出让合同之解决争议的方法

陈绪国

物权法第一百三十八条规定：“采取招标、拍卖、协议等出让建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构建物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支出方式；（七）解决争议的方法。”

本条款，是关于建设用地使用权出让合同的规定。

本辞条，讨论建设用地使用权出让之解决争议的方法。

解决争议的办法，就是土地出让方与土地受让方发生权益争议后，应当通过什么途径与手段来解决，从而达到解决争端的目的。

主要的办法有三种：协商解决；请求仲裁委员会仲裁；向地方人民法院提起诉讼。在实际应用中，选择一至二种也行。譬如，双方协商不成，也可以省略中间环节，直接向人民法院提起诉讼。

其实，在《解析物权法（138）》中，已经部分地论及解决争议的办法：

划拨土地使用权，属于行政案件调整对象的，一律采取行政法庭立案和判决的方式进行，依据行政诉讼法平等保护当事人的合法权益。

招标、拍卖、挂牌、协议均以合同形式出让土地使用权，属于民事纠纷调整对象，救济途径是采取民事法庭立案和判决的方式进行，依据民事诉讼法平等保护当事人的合法权益。

本条款的法律调整对象，是招标、拍卖、挂牌、协议均以合同形式出让土地使用权，如果向人民法院提起诉讼，应当到民事立案庭立案。最高人民法院《民事案件案由规定（试行）》上，均有其对应的立案参考资料。譬如，第四大类“买卖合同纠纷”中，就有“招标投标买卖纠纷”、“拍卖纠纷”、“分期付款买卖合同纠纷”等内容；第五大类“房地产开发经营合同纠纷”中，就有“土地使用权出让合同纠纷”、“土地使用权转让合同纠纷”和“房屋拆迁合同纠纷”等内容。

因签订土地承包合同设立承包地使用权发生纠纷的，当事人通过民事诉讼解决，人民法院审理时也应适用《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《招标投标法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》等法律、法规。

其中，国务院法制办“对《关于“挂牌”出让国有土地是否符合〈行政许可法〉的请示》的答复”中明确规定，国有土地使用权的挂牌出让方式属于除招标、拍卖方式之外的其他公平竞争方式，符合行政许可法的规定。

以上规定，说明了挂牌出让国有土地使用权，与招标、拍卖一样，也是公平竞争的方式。由此推定，招标、拍卖适用于民事诉讼范畴的，挂牌也是属于民事诉讼的范畴。

请注意，同样的案件，向行政法庭与向民事法庭提起诉讼的难易程度和效果是不同的。

我们知道，民告官难，是来自于各方面的因素的。一方面，行政法庭的法官，其权力范围确实是相当有限，他们往往不能表明行政机构应该和不应该怎么做，顶多只能“建议”行政机构撤销原有的决定。另一方面，行政法庭是国家机关，行政机构也是国家机关，双方之间有着千丝万缕的联系。中国的行政法庭不是独立的司法机关，因此上，法权与治权往往是难舍难分的。所有这些，均不利于民告官，民告官的胜诉率很低。

总之，民间组织与个人，与官方发生什么争议时，能避免行政仲裁的，尽量避免行政仲裁；能避免行政诉讼的，尽量避免行政诉讼的途径。通过民事诉讼的通途来解决“民告官”问题，往往效果要好一些，这也是经验之谈，请切记。

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