宏观调控以来，房价的走势便成了万众关注的焦点。

　　   与三年前的宏调政策相比，此次“虎版国十条”虽被一致认为是“史上最严厉的房地产调控政策”，但对“高房价”的实施效果却并不咋样。

　　   无需统计数据或机构调查，新政实施后，老百姓最直接、也几乎是唯一能感受到的是：买房子不用再去“抢”了。

　　   房子虽然不用去“抢”了，但房价却依然在高位徘徊；即便有类似恒达的房企率先扛起了“降价”的大旗，但并没有像潘石屹所预言“引起中国楼市降价的多米诺骨牌效应”。相反，中海等央企在南京的楼盘甚至出现了“逆市涨价”并“疯卖”的现象。

　　   中央出了“史上最严厉的宏调政策”，楼市却“量跌价滞”，偶尔还会出现“逆市上涨”，中国的房地产市场到底怎么了？房价未来到底向何方去？

　　   一、房地产市场的实际表现情况。

　　   １，全国市场概况。

　　    2010 年 7月 7 日新浪地产报道，全国十大重点城市成交指数持续上涨，上周约半数城市成交环比大幅上涨。十大城市成交指数上行走势明显。

　　    一线城市房租暴涨20% 。近期多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格平均涨幅都超过了 10%，部分城市的房源价格甚至同比超过了 20%。

　　   ２，石家庄市场概况。

　　   商品住宅成交量。

　　   3月份以前的第一季度累计成交7757套，达到将近93万平方米；第二季度，这两个月已经达到67万平方米，如果保守估计6月份再成交30万平方米的话也将近100万。这两个季度加在一起，就是将近190万，和去年年底估计的量比已经完成了一半了，4月份是68万平方米，这是新建商品房成交的情况。二手房的情况，第一季度成交接近完成30万平方米，加在一块是220万；4月份成交16.2万平方米，5月份是14万平方米，加在一块是30万平方米，两个季度加在一起是60万；再加上商品房的一共是290万平方米，这是二手房和商品房加在一起是接近去年的一半了。2009年是最火的一年，全年是570万，现在已经达到将近一半的水平了。从交易量上看还是比较乐观的。具体到2010 年6月份，石家庄期房成交套数较4月上涨7.8%，而现房成交套数连续三个月不足一百。未来一段时间内，现房的稀缺性将更加明显。同时该现象也表明，石家庄2008年积压的房源基本被消化完毕。

　　    商品住宅成交面积。

　　    二季度石家庄商品住宅成交面积为107.6501万平方米，环比一季度上涨12.1%。由此可见，2010年1月以来，石家庄商品住宅成交量保持了稳定上涨的趋势。

　　    成交价格分析。

　　    从销售均价上讲，1月份商品房价格3563，3月份4100，到5月份已经上升到了5009了，已经涨了1400多块钱，而且是逐月上升的。二手房的价格走势也是逐渐上升的，1月份的价格4208，到5月份4258了，也是逐渐上升的，但是涨得不太明显。整体来看，石家庄商品住宅成交均价保持波动上扬的趋势，进入二季度之后，房价涨势更加明显。但是调控政策的继续，增加了房价走势的不确定性。

　　     总体来看，尽管受到调控政策的影响，但形势还是比较乐观的，有些消费者也看到政策调整打击的对象是投机性的，对改善型住房是有购买的欲望，老百姓看到这个趋势对价格的影响不是太大，不管是商品房还是二手房没有下降的趋势，所以开始动手买了，预计下半年再加上一个消费的黄金期，还会有较大的突破，总的来看形势是比较好的。

　　    二、房地产调控政策调整面临的实际问题。

　　    １，温家宝：宏调“两难”问题增多。

　　     中共中央政治局常委、国务院总理温家宝近日在长沙就经济发展情况调查研究时指出，当前我国经济形势是好的，但国内外经济环境极为复杂，必须坚持处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，稳定政策，扎实工作，确保全面完成今年经济社会发展目标。从宏观调控的目标来看，最大的“两难”实际上就是实现保增长与调结构的平衡。

　　    ２，住建部：没有第二轮房地产调控。

　　     对于中国相关部委准备出台新的房地产调控政策传闻，住建部政策研究中心副主任 王珏林７月 6 日在接受媒体采访时表示，政策现在还没有落实到位，并不存在又一轮或第二轮调控的说法。

　　     王珏林指出，中央的调控政策强调增加保障性住房和普通商品房供应，今年中国房地产市场不会出现硬着陆。中国尚处于城市化进程中，房地产业作为中国经济发展支柱产业的地位不会改变。

　　    ３，顾云昌：长治久安需房改。

　　     2010 年 7 月 9 日南方都市报报道，顾云昌日前在接受媒体采访时表示，政治经济应该结合起来，不能只在保民生的时候才需要房地产，应该始终坚持稳定房价的策略，只要中国经济不出问题，房价还会继续往上。房地产问题就是供不应求，应该给开发商足够的土地供应、足够的资金供应，并且引导资金到需要的地方去。

　　    ４，成思危：房价总是要上涨的。

　　     6 月 26 日,著名经济学家成思危在“中国房地产 2010夏季峰会” 上重申了他对房地产市场政策的基本观点。指出，从长远来看，房价总是要上涨的。所谓遏制房价过快上涨，中央政府是指遏制部分城市房价过快的上涨，但并不意味着房价一直往下跌。房价一直往下跌是不可能的，而且一直往下跌也没有什么好处。无论是从通货膨胀角度，还是从供求关系的角度来看，房价是会上升的。他进一步指出，近期房地产业仍是我国的支柱产业，住房问题的解决既要依靠政府，又要利用市场。 在政策的优先顺序上,要首先保障中低收入和低收入无房户。

　　    ５，下半年石家庄商品住宅市场现状：观望气氛短期内难以消散，价格将是市场突破点。

　　     第二季度是石家庄消费者购房态度前后反差比较大的一个阶段。4月上旬延续了一季度市场的火爆，购房者的积极性较高，开发商在此期间也纷纷加大了推盘力度，呈现了供销两旺的现象。而新一轮调控政策开始之后，石家庄市场并没有立刻出现观望的现象，从2010年春季城市房展的火爆场面也能反映出来，但是在这一时间段正在形成观望情绪的基础。之后房价坚挺依旧，市场观望人群开始分化。商品住宅需求结构发生变化，改善型比例快速上升。未来房价走势不确定性增强， 开发商将因各自实力情况发生分化。供需双方市场预期均不明朗，政策动作将很大程度决定着市场走势。

　　    三、如何客观判断影响房地产市场趋势？

　　    按照我国房地产投资专家张健的论述，影响房地产市场长期趋势的主要因素有三个：

　　    一是城镇的人口增长；二是经济增长；三是政府政策。

　　   影响房地产市场包括房价短中期趋势的主要因素有九条；

　　   1. 总体国家政策和地方政府政策；

　　   2. 供求关系的不平衡；

　　   3. 消费者预期；

　　   4. 资金流向, 外商投资,人民币汇率变化；

　　   5. 人口和结婚数量的变化及人口的分布；

　　   6. 投资的预期回报, 租金；

　　   7. 实际和预期通货膨胀及建筑成本；

　　   8. 实际收入和就业水平；

　　   9. 城市（或地区）的发展前景。

　　   那么，依据上述诸因素分析我国实际现状，又会看出房地产一个怎样的趋势呢？

　　   第一，新政调控政策的实施对河北省的房价影响大不大。

　　    政府宏观调控，用意是好的，是为了平抑房价，照顾那些中低收入阶层，因为这个阶层在我们国家还仍然是主体。应该说，这也能起一些作用，但是我认为房价中还有一些不可抗拒的因素在持续上涨。这个不可抗拒的因素主要是由以下几个方面构成的：第一，原材料，建材，首先是建材。如钢材所用铁矿石我国已经严重枯竭，主要依赖进口。那么，这个成本不断增加。第二，能源像石油等方面获取成本地增加，又导致了水泥、建筑工费、运料等成本相对地增加。第三，土地紧缺，土地价格较居高不下，各地地王频出等，这些是最现实的东西，如果房子价格降下来，原材料价格必须得降下来，其它成本也必须得相应降下来。但物价总是越来越贵，哪一样原材料越来越便宜呢？所以，用意是非常好的，但还需要解决一系列非常实际的问题。计划经济的手段只对计划经济有效，在市场经济面前非常苍白无力，有时还适得其反。因为市场经济有市场经济的规则，要按市场的规律来办。

　　     至于新政对河北房价的影响，我认为相对沿海发达省份和北京这样的大城市，它对河北影响不大。因为河北是一个有着很大发展空间，但是相对比较落后的这样一个省份，这是一个不争的事实。我们在这里是高的的房价，在北京充其量算作经济适用房。所以说，河北省的房价是中等偏下，房价不高。随着河北省经济情况的好转，社会综合进步，居民购买能力的进一步提高，河北省的房价在相当长的时间内是持续增高的这样一个趋势。

　　    第二，现在的房地产行业的现状是钱多、地贵、需求量大。

　　    由于城市化进程加快，住宅用地供给不足；人民币升值在即，通胀高企，还由于国家土地的招拍挂制度以及土地财政导致的高地价问题等因素，决定了房价不会往下降，只能是平稳上升的趋势。

　　    第三、目前，中国作为世界上增长最快的经济实体。

　　    凭借制造业和基础设施建设的带动，国家的经济增量，将在较长时间内保持大幅增长。在这一过程中，房地产业支柱地位不能动摇。在整个国家经济布局中，房地产拉动了钢铁、水泥、家用电器，甚至纺织业等相关行业，拉动了国民经济增长。整体经济水平越高、越繁荣、发展越快，房地产的形势越好，房地产的投入产出越高、越持久。这是房地产走向持续、高速、健康发展的一个重要方面。

　　    第四，调控结果预测。

　　    房地产调控不可半途而废，但房地产大萎缩也对经济不利；节能减排要上调资源价格，但当前物价需要控制；宏观政策退得过早有二次探底的风险，退得太晚又会加大通胀压力。

　　    因此新政后因观望被抑制的需求，会在历经调控之后被更集中的释放，再次带来楼市量价齐升的红火景象。

　　    反观近年来全国各大城市的房价走势就是：楼市调控越调越涨，房价总是越等越贵。所以建议哪些真正想购房的人，应趁着通货膨胀还没有剧烈释放之前，抓紧买房。否则，手里的那点钱，将越来越不值钱。特别是像省会石家庄的楼市，一方面石家庄要从２６０万人口发展到６００万人口，还有很大的上升空间，需求量太大了；另一方面，构成房屋这个终端产品的所有的因素都在涨价，决定了我们省会房价会不不仅不会降，而且未来还有很大的上涨空间。决定了省会房地产将是一个不断平稳上升的趋势。