政府保证收益底线

土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

公司与政府之间的收益分成比例，无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。

以中天城投（000540.SZ）为例，它拥有贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发的资质，贵阳市云岩区政府已与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例（目前为10%）上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区政府与中天城投按照3:7的比例进行分配。而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。至于黑牡丹（600510.SH），它在进军常州北部新城高铁片区土地一级开发的时候，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地政府按5∶5的比例分成。

“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。”国内一房企高管表示。

令人羡慕的是，一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。

漳州发展无疑就是其中的一位幸运儿。2009年8月，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给上市公司承诺：上市公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益，此外，该地块若挂牌出让，出让净收益的18%归上市公司所有。

稳赚不赔的还有云南城投（600239.SH）。这家具有国资背景的云南当地上市公司拥有昆明环湖东路土地一级开发项目，云南城投与政府约定，出让土地的总价款在扣除全部土地一级开发总成本及相关税费后的纯收益中，有50%收益归云南城投所有。而如果云南城投按上述方式所提取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市政府将补足差额。