当代物权法百科全书小辞典260

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土地出让金

陈绪国

物权法第一百四十一条规定：“建设用地使用权人应当依据法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”

本条款，是关于建设用地土地出让金等费用义务的规定。实际上，这不仅仅是关乎土地使用权人的义务，而且还是地方政府的职权职责之所在。

本辞条，介绍土地出让金的概念

主题：土地出让金

一、土地出让金

土地出让金，即建设用地使用权出让金、建设用地出让金，是国家土地财政政策的一项重要内容。土地出让金基于土地用途与具体种类、土地使用期限、土地区划等相关经济数据而成立，最终确定应当收取的出让金数量，并确定中央财政与地方财政的提成比例与具体数目。

建设用地使用权出让金，总体上可以区分为两大类别。一类是于取得建设用地使用权时，采取招标、拍卖、挂牌、协议出让等有偿使用方式的，从获得土地使用权开始就应当向出让方按照、足额支付出让金等费用。一类是于建设用地使用权转让时，原来通过划拨方式取得建设用地使用权的，应当于改变土地用途时补交合同、登记手续与按照、足额支付出让金。

其中，采取招标、拍卖、挂牌、协议出让等有偿使用方式的，实际上也分为两类，一类是招标、拍卖、挂牌方式出让的，是明码标价的，土地出让金相对透明，也较容易收缴；另一类是协议出让方式进行的，不是明码标价的，土地出让金和收缴方式不够透明，较易发生拖欠现象，并且容易发生官商勾结等腐败现象。有些法学家对于协议出让方式进行的表示担忧，有的地方出让土地时，这种半公开的形式占了七成以上，发生拖欠现象，也主要发生协议出让土地使用权上。

建设用地使用权好比一个大套餐，什么土地用途、使用期是大菜原料，什么土地出让方式、合同是调料，什么土地使用权政策是火候，什么土地出让金才是餐桌上的一道大菜。为这道大菜买单的是土地使用权人，享受这道大菜的是建设用地出让人。当然，土地使用权人所享受的是另外一道更大的大菜，即土地使用权。“一手交钱，一手交权”就是这个大套餐上的善意取得的合约规则。交权者得钱，交钱者得权。钱能生权，钱能生权。故土地出让金是建设用地使用权设立和获利的重要途径，也是实现互利双赢的必不可少的交易方式。

通常，土地出让金，是土地使用权补偿费、征地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、房屋建筑物拆迁补偿费、城镇土地使用税、固定资产方向调节税、土地增值税、营业税及教育费附加、企业所得税、印花税、契税、个人所得税等多种税费的代名词。因土地出让金处于中心地位，其他的一些税费是与土地出让金有着某种巧合与类似。本条款“建设用地使用权人应当依据法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”的规定，不仅仅指土地出让金一个项目，其他大多数项目已经省略掉了。

本条款，没有提及建设用地使用者违反合同不支付或者少付土地出让金，是否应当支持出让人解除出让合同。有专家学者对此提出，出让方虽然可依建设用地使用权人不支付出让金而要求解除合同，还应结合土地使用的实际情况。如土地已经交付使用，并开始建设；或者建设用地使用权已经设立登记生效等情况下，法院一般不准许解除合同。而是责令使用权人支付土地出让金，并承担违约责任。这是一种从宽处理的折中主义办法，这种处理意见应当是可以酌情处理的，不过，其理由不是很充分。

在以上两种情势下，受让方如果没有开始建设，出让方是可以断然决定解除合同，并要求承担违约责任的。一般而论，出让方须在受让方按合同约定或者合同签订前约定支付相应的出让金并登记生效以后，才允许受让方开始使用与建设。如果不按照法定的程序出让土地，出让方和受让方双方均有责任。当追究违约责任时，不应当追究单方面的责任，而应当追究双方的责任。

物权法第138条关于土地出让合同的规定，第6项就是“出让金等费用及其支付方式”的重要内容，是绝对不能省略的。并且，“出让金等费用及其支付方式”，不可以在未交付之前便允许受让人将建设用地交付使用，也不允许在未交付之前便承认、默许受让人设立土地使用权登记生效。依照合同法的规定，显失公平的合同是无效合同，这种合同是不能成立的。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第14条规定，“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求赔偿。”这一条规定是非常明确的了。土地管理法第55条第1款、城市房地产管理法第15条等法律，也有类似的规定，只是未指出限定日期而已。

对于本条款“土地出让金”的理解，往往有些晦涩。因为不同时期有不同的政策，土地出让金收缴比例、方式、限定日期等，不断地加强监控与调整，有时候几年一个样，有时候一年几个样。物权法的规定非常抽象，仅涉及到原则要求，技术操作方面比较难以把握。

当土地出让金的新制度与旧制度发生碰撞时，按照“后法优于先法”的法律效力推定，但对于已经签订土地出让合同的当事人，则没有溯及力。

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