陈真诚：开征空房税打击房租炒作

陈真诚：开征空房税打击房租炒作

文/陈真诚

（内容导读：开征空房税的阻力比开征具有普遍意义的物业税或改革后的房产税要小得多，而且空房税难以转嫁给消费者，因此开征空房税要比开征物业税或改革后的房产税更易执行，也具有可行性…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

6年前就有专家建议开征空房税

所谓空房税，就是指当购房者买了房子之后，如果在政策规定的时间内自己不用、不租也不卖，就得交税。向空置房征税，在国外早有成功范例，如法国早就开征了空房税。

让房子空着闲置，实际上就是在浪费社会资源。早在2004年，就有专家建议向空房收税。在2008年初，民盟甘肃省委等就提出过对拥有两套及以上房屋应开征空房税的建议。

开征空房税，将降低炒房者的投机收益预期，打击炒房者的投机行为，迫使大量空着闲置的存量房进入市场，有利于逼出存量房，增加房子有效供应。在专家建议开征空房税6年后的今天，基于目前房地产实际情势来看，有开征空房税的可能，也或有开征空房税的必要。这是因为，最近，由于公众一直质疑市场有大量房屋在闲置，加上房价下降有限，要求政府采取措施逼出存量房的呼声高涨。而另一方面，在部分城市，部分地段好的房租出现了突然上涨现象。

可以说，一旦房租乱涨的势头不能有效遏制，就可能再次干扰到房价预期、房地产调控政策效果预期，使房地产调控面临一个新问题。

房租上涨主因是中介的炒作

一个非常简单的道理是，房租上涨或其预期得以确立，一些持房待租者则会及时提高房租。否则，在持房成本、空置成本等过低情况下，如果待租者愿意交纳的房租低于预期，持房待租者宁肯让房屋空着闲置，也不愿意将房租出。

对最近房租上涨的常见解释是，受国家调控房地产的影响，全国房地产成交持续萎靡不振，租赁业务成为了一些中介门店的主要收入来源，房租收入成为了他们的救命稻草。于是，一些中介便开始炒作“房租上涨”，希望以此来刺激房租收入增加，同时促使部分正在观望的准备买房者入市购房。

在现实生活中，一些中介往往与所托业主实现谈好了租金水平或超额佣金分配办法，如果事后能收取更高的租金，增加部分往往归中介所有，或其中大部分归入中介佣金。为了促成租房生意或抬高租金水平，一些中介暗中渲染、炒作房源热租、房租上涨的假象，刺激租房者尽早下手，或提高租金。

客观而言，由于业主自理而不通过中介经手的普通租赁业务中的房租数据难以统计，中介报出的数据就成为了二手房房租统计数据及部分媒体舆论所引用数据的主要来源。如果作为房地产炒家之重要一员的中介有意识地抬高房租价格或虚报房租上涨数据，炒作“房租上涨”，其结果就可能是房租“被上涨”。

然后，另一方面，“房租上涨”炒作通过各种渠道舆论的传播与放大后，一些房屋主就可能跟风上涨房租。其中，主要是一些手持多余房屋而非专业的持房者。他们听到“房租上涨”的消息后，就跟风上涨房租。市场一涨，他们就就跟着涨，其实没有太多的理由。

炒家应对市场之变的“防守反击”

从目前形势来看，应该说，还有个重要因素在推动房租突然上涨，为炒作推波助澜。这个因素就是，投资投机购房的炒家们以“房租上涨”炒作来作为应对市场之变的“防守反击”。

由于中央政府重启新一轮房地产调控，房地产市场已经异变。尤其自4月中旬出台调控政策后，市场观望情绪越来越强烈，消费者纷纷观望乃至弃购，成交量持续全线下降，近期“零成交”后“低成交”在全国蔓延。无论新盘或是二手楼盘，均难以卖出。

另一方面，全国房价已经开始下降，尽管在一些地区的下降幅度不大，甚至实际降价的楼盘还不太多。但不难看出，房地产市场步入深度调整、房价下降的大势已经确立。目前，从一线城市到二三线城市，从大型开发商到整个行业，从郊区到市区，促销潮、降价潮正在蔓延，房价下降的传导效应越来越强烈。

基于政府调控和房地产市场实际情势来看，此轮房地产调控整周期会比较长，房价还远没有达到预期。在政府实现“价格回归到合理区间”这一调控目标之前，房地产调控的力度不会减弱，甚至还将强深化，调控政策一时难以松动，甚至还将继续出台税收等调控政策，并迟早会加息打击通货膨胀。

而且，可以说，这一轮房地产调控新政，很可能会引导长期性房地产制度建设，保障性住房建设、开征物业税或扩大征收范围的房产税等一系列长期性制度建设，将接力当前的调控，并逐步走向深化。

基于这种判断及市场大势种种迹象来看，房价还将持续下降，而且下降的总幅度或将不小。这就是说，房价持续下降，已经成为了普遍性预期。

在这种形势下，在房价还没现实质性下降到位、买卖双方还没有在价格上达成均衡之前，市场还将处于深度博弈之中，购房者仍会继续观望乃至弃购。因此，在目前的买方市场下，那些未来得及早脱手而被套牢的炒家，即便在一定幅度内下调房价，可能依然难以卖出。甚至，在市场形成房价下降到真实底部、市场调整周期转趋向上之前，即便卖家加大降价幅度，仍然可能难以卖出，或卖出的机会不大。

另一方面，随着时间越往后推，资金成本会越来越大。

这样，炒家们面临赢利预期逐渐下降、风险逐渐增大的危机。对那些大量使用借贷资金炒房的炒家来说，尤其如此。而且，由于调控政策作用和市场深度异变会逼迫更多存量房上市，以及近年来大量项目即将上市形成新的供应，在一定时期内，二手房可能越来越难卖。尤其是，开征改革后的房产税已经定局，只看何时开征、如何开征了，这也将提高炒家的持房成本。

在这种大势下，炒家们自然不愿意束手就擒，而会进行“防守反击”。最近，“房租上涨”很可能是其最后一招“防守反击”。上涨房租，既可能通过租金上涨而在一定程度上增加持房收入而减少损失、降低风险，还可能刺激房价返涨预期，促使观望者入市购房。

除迎合或参与前述炒作“房租上涨”外，炒家们还可找到上涨房租的更多理由，一是通货膨胀可能拉升房租预期，另一就是开征房产税将增大持有成本，自然希望将之转嫁给租房者。既然有这种可能，为什么不趁早上涨租金呢？

在这种情况下，虽然目前“房租上涨”主要只是业内人士的炒作和一般性业主的跟风，但这种不适时宜的现象，可能会对房地产调控形成一定的威胁，因而可能会导致政府采取进一步措施来强化调控。

开征空房税

为深化房地产调控，尤其为了逼出闲置的存量房、打击“房租上涨”炒作，如果将来为了避免误伤普通自住消费者而定的房产税率不高，那么，最有效的一招便是开征空房税。而基于目前的房地产实际形势和将来所能出台新调控政策的空间来来看，政府或有开征空房税的可能，也或开征有空房税以深化房地产调控尤其打击囤房闲置、炒作房租上涨的必要。

其实，开征空房税，在早前的物业税的讨论中已经有过相关讨论，也是房产税中的一个部分或补充，是房产税改革的一个内容。应该说，正因为到底怎么开征房产税的最后结论目前还没有出，就不排除将开征空房税也纳入“逐步推进房产税改革”内容的可能，以强化打击投资投机、囤房闲置、乱房租涨、炒作房租上涨等行为。

应该说，一旦开征空房税，受影响最大的，主要是大量持房的专业炒房者、多套持有闲置房的公务员等，其他个人持有满足基本居住需要、没有闲置的自住用房则不用交税。因此，开征空房税的阻力比开征具有普遍意义的物业税或改革后的房产税要小得多，而且空房税难以转嫁给消费者，因此开征空房税要比开征物业税或改革后的房产税更易执行，也具有可行性。

[联系作者陈真诚：QQ622000544，请注明具体事宜，电话18975123407，限工作联系。欢迎加入QQ群“全国土地项目交易所”（群号114815326）：此群为全国土地、楼盘项目供需双方、银行、投融资等机构人士提供一个专业的研讨、信息沟通、交易平台。实名制，申请加入者请注明个人姓名和单位名，以便放行。无关人士免入，否则，事后也会被请出。]

阅读推荐：