（3）房地产开发费用

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。

　　财务费用中的利息支出扣除，分两种情况： ①凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。

　　上述规定的具体含义是：

　　凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，房地产开发费用=利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额） ×5%， （注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额）×10%。

　　（4）与转让房地产有关的税金

　　与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税。教育费附加、地方教育附加也可视同税金扣除。

　　允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。

　　2、房地产开发企业扣除项目

　　对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，不得加计扣除。

　　        3、转让旧房及建筑物扣除项目

　　旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。转让旧房的扣除项目分三种情形：

　　（1）通过房地产评估机构确定旧房及建筑物评估价格的，扣除项目包括：旧房及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金以及旧房评估费用。

　　其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。与转让环节缴纳的税金指转让时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加和地方教育附加。

　　（2）不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目包括：按经税务机关确认的发票所载金额每年加计5%计算的金额、与转让房地产有关的税金。

　　其中，每年的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。比如，29个月的为两年，31个月的为三年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　（3）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。若纳税人是单位，则按转让收入的80%-95%作为扣除项目的金额；若纳税人是个人的，按转让收入的1%-1.5%计征土地增值税。

　　五、税率

　　土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60％。超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。

　　在确定适用税率时，首先需要确定征税对象数额的相对率。即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。

　　土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过项目金额50％的部分，包括50％在内，均适用30％的税率。

　　六、应纳税额的计算

　　应纳土地增值税税额的计算分三步：

　　第一步，先计算增值额，

　　增值额=转让房地产收入额-扣除项目金额；

　　第二步，计算增值额与扣除项目金额之比，

　　增值率=增值额/扣除项目金额；

　　第三步，计算土地增值税税额。

　　计算土地增值税税额可按照分级逐级距计算或查表法计算。

　　（一）分级逐级距计算。如果增值额超过扣除项目金额50％以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。

　　        （二）查表法计算。查对四级超率累进税率表，然后按计算公式求出应纳税额。

　　增值率未超过50％的，

　　应纳税额=增值额*30％；

　　增值率超过50%，未超过100%的，

　　应纳税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%；

　　增值率超过100%，未超过200%的，

　　应纳税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%；

　　增值率超过200%的，

　　应纳税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%。

　　七、税收优惠

　　1、《条例》规定的免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；

　　（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

　　2、《细则》规定的免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。从2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　4、以房地产进行投资、联营的暂免税。以房地产进行投资或联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用此项免税规定。

　　5、合作建自用房暂免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

　　6、个人之间互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。

　　7、对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。

　　8、企业兼并过程中转让房地产的免税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

　　9、转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　10、资产管理公司转让房地产免税。对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。