11、对第29届奥运会组委会赛后出让资产取得收入，免征土地增值税。

　　12、被撤销金融机构清偿债务免税。对被撤销的金融机构及其分支机构财产用于清偿债务时，免征其转让不动产时应缴纳的土地增值税。

　　13、资产处置免税。对中国东方资产管理公司及其分支机构接收港澳国际（集团）有限公司的资产，免征其销售转让不动产应缴纳的土地增值税。对港澳国际（集团）有限公司及其内地公司和香港8家子公司在中国境内的资产，在清理和被处置时，免征其应缴纳的土地增值税。

　　八、纳税义务发生时间

　　转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的，以取得收入的当天；已赊销或分期收款方式转让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天。

　　九、征收方式

　　（一）纳税人转让旧房及建筑物，应按相关规定计算缴纳土地增值税。

　　（二）对从事房地产开发的纳税人，应先按预售房地产所取得的收入预征土地增值税，待符合清算条件后，进行清算，多退少补。

　　省局确定的预征率幅度为：

　　1、普通住宅，按2%-2.25%的预征率实行预征；

　　2、对房地产开发企业开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%-4.5%的预征率实行预征；

　　3、对房地产开发企业既开发建造普通住宅，又开发建造其他类型商品房，其销售收入应分别核算，否则从高实行预征。

　　清算条件有应清算和可清算两种情形：

　　1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（3）直接转让土地使用权的。

　　        2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（4）省税务机关规定的其他情况。

　　十、纳税申报与纳税期限

　　（一）对纳税人转让旧房及建筑物时，应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经主管税务机关审核同意后，可按季于季后10日内办理纳税申报。

　　（二）对从事房地产开发的纳税人按预售商品房的预售收入预征土地增值税的，以1个月为1个纳税期，纳税人自期满之日起15日内申报纳税。符合应清算条件的纳税人，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。符合可清算条件的纳税人，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。

　　十一、纳税地点

　　土地增值税由房地产所在地的地方税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的所在地申报纳税。

　　十二、案例分析

　　1、某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明） ，但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

　　        解： （1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

　　（2）房地产开发成本为3000万元

　　（3）房地产开发费用= 500－50 + （ 1000 + 3000）×5 % = 650 （万元）

　　（4）允许扣除的税费为555万元

　　（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

　　加计扣除额=（1000+3000）×20% =800（万元）

　　（6）允许扣除的项目金额合计= 1000 + 3000 + 650 + 555 + 800 = 6005 （万元）

　　（7）增值额= 10000 - 6005 = 3995 （万元）

　　（8）增值率= 3995 ÷6005×100% = 66.53%

　　（9）应纳税额= 3995×40%－6005 ×5% = 1297. 75 （万元）

　　2、某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

　　解： （1）评估价格=600×70% =420（万元）

　　（2）允许扣除的税金27.5万元

　　（3）扣除项目金额合计=420 +27.5 =447. 5（万元）

　　（4）增值额=500－447.5 =52. 5（万元）

　　（5）增值率= 52. 5 ÷ 447. 5×100 % = 11. 73%

　　（6）应纳税额=52.5×30%－447.5×O = 15. 75（万元）

　　        常见问题解答

　　1、某企业转让厂房和土地，在计算土地增值税时能否把取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本再加计扣除20%？

　　答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　2、个人销售住房是否要缴纳土地增值税？

　　答：依据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）文件的规定：从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　3、单位将土地使用权归还政府，取得的收入是否征收土地增值税？

　　答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。但因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，同样免征土地增值税。

　　4、我想购买一套别墅，请问是否要缴土地增值税？具体的缴纳标准是多少？

　　答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。因此，购买者不必缴纳土地增值税。

　　5、房地产开发企业，土地增值税清算时，由于推迟交房而付的违约金是否可以作为扣除项目？

　　答：根据《土地增值税暂行条例》规定，计算增值额的扣除项目包括：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额；

　　（二）开发土地的成本、费用；

　　（三）新建房及配套设施的成本、费用；

　　（四）与转让房地产有关的税金；

　　（五）房地产开发企业加计20%扣除。

　　因此，上述扣除项目范围内的违约金支出，不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目。

　　6、房地产开发企业开发的楼盘地下车库两证齐全，在土地增值税清算时，相关成本是否允许扣除？

　　答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　因此，已转让的两证齐全的地下车库在清算时应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　7、个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值税？

　　答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，土地增值税是对以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为征收，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其中赠与行为包括房屋产权人、土地所有权的使用人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接承担赡养义务的人。个人将其拥有的房产赠与其子女，符合赠与的相关规定，对其行为不征收土地增值税。