日前有媒体报道称，在财政部近日举行的地方税改革研讨会上，有关人士透露，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。由于全国推广难度太大，会先期选择若干试点城市，同时会给试点城市一定的配套支持措施。

    不过，因为有了上一次房产税三年也不会开征后又澄清的先例，这一次关于房产税2012年开始试点推行的说法，似乎有些像“狼来了”的寓言那样，已经难以引起媒体和舆论的高度关注和重视。

但我在网上看到，近来对房产税应否开征的问题已经不再是争论的焦点，而转向对房产税什么时间开征和什么条件下开征的关注和讨论。媒体报道了中央财经大学税务学院副院长刘桓关于房产税条件不成熟也能开征的观点和看法，也有媒体报道中国住建部政策研究中心主任秦虹关于房地产税开征有四个前提条件的观点与看法，各执一词，都有其道理和理由。现摘录如下：

              刘桓：房产税条件不成熟也能征

在中央财经大学税务学院副院长刘桓看来，根据我国目前整个房地产发展水平，还不具备完善的征管能力。不过，就我国而言，我们离完善的财税体制还有距离。“要肯定的是房产税越早开征越好，不要总停留在纸上。如果体制不完善就不开征的话，我们现在连个税也不会有。”他认为，体制是在不断实施中改善的，因此房产税说试点就是为了要边实践边完善。

业界认为，实际上我国对于房产税改革试点早已定下来，而在市场调控中，会有各种方案作选择，何时推出主要看市场对于税收改革的迫切性。

刘桓告诉记者，现在房产税的改革是要对民宅征税，因此过程还需要摸索。其实只要解决核心的征收技术手段问题，其它的问题都好解决。要把房产分为基本住宅、改善性、投资者性和投机性四种，在税收中应该有不同措施，要在立法层面将四种界定清楚，“不应打击正常住房和改善性需求。”

他建议，房产税应该明确居民住宅基本条件，全国不应采取“一刀切”。对投资性住房税率较轻，对投机性施以重税。

"无论物业税、房产保有税还是特别房产消费税，都是对地产多征收一个'税'而已，其实质相同。而需要思考的是，通过多征收一份税种，是否就能抑制房地产泡沫，而不要使之仅仅沦为地方政府新增的一项收入。"

            秦虹：房产税开征要具备四个前提条件

7月20日，地产中国新思维论坛在京举行，本次论坛的主题为中国楼市“被降价”。中国住建部政策研究中心主任秦虹在论坛上表示，房地产税开征有四个前提条件：第一，应该按照财产税的制度来设定税制基础；第二，要重新树立房地产税收体系；第三，要明确房地产税估值标准和减税范围；第四，要明确支出范围。

她表示：房地产税开征我个人觉得有四个前提条件：第一，应该按照财产税的制度来设定税制基础，而不是按照其他的税，不是按照资源税，也不是按照其他商品的性质，就是按照财产税的思路来设定税制的基础。比如说从量计征，而不是从价计征的。土地的价值所在，最重要的是地段，而不在于面积的大小。北京二环100平米和六环的100平米也不一样，从量计征，也不体现财产税，财产税要从价计征，而且不能以购买价格作为基础，因为价格是变动的，要按照当时征税的价格进行评估。这都是财产税很基础的一些条件。

第二个，房地产税，大家非常关心是不是可以开征？我个人认为不是那么简单的一件事。房地产税，如果要对私人住房进行开征房地产税，就必须对私人交纳和房地产有关的税和费进行统一梳理，它要建立一个合理的，符合房地产市场发展和私人财富增长相适应的这种房地产合理的税收体系，而不是单独的加税的问题，原来没有这个税，现在开这个税，它是要把整个税收体系进行调整，按照市场发展重新设立它的整个房地产税收体系。为什么这样说？客观原因是，我们现在看到的和个人买卖房地产，或者和房地产有关的所有税费，它立法最早的都是房地产市场建立之前立的，比如说房产税是86年设立的，土地使用税也是80年代末设立的，个人买卖二手房交营业税是90年代初设立的，那个时候客观来讲，我们房地产市场，二手房交易几乎没有，房地产市场非常小，在那个时候设立的税收制度，可能不一定适合当前的房地产市场发展非常迅速的市场现状。所以房地产税收的体系重新梳理非常关键，不仅仅是开不开的问题，它应该对整个税收体系进行全面梳理和目前各种税目的整合。

第三，应该比较清晰的明确的在税法中明确哪些房地产税估值标准和减税范围，这是全世界的房地产税都有明确的估值标准和减税范围，它都有严格的方法，这个也要确定。

第四，这个税如果开征的话，对个人住房来讲是从无到有的，过去个人买，是没有这个税的，如果开征，它是从无到有，是加税的，增加的税，它的支出范围一定要明确，增值税干什么用，从立法角度要清晰，因为它是新增的税种，所有这些都是房地产税开征的前提条件，当然可能还需要其他方面的，我个人认为这四个方面都是最重要的前提条件，只有具备了，才谈到你那个问题择机开征，选择时机的问题。我认为房地产税从长远来讲，从制度建设意义上来讲，房地产税应该有，但是需要非常细致和科学合理的来设置税制。

我比较赞同刘桓院长的观点，因为的确是“如果体制不完善就不开征的话，我们现在连个税也不会有。”想当初朱镕基时代开征增值税，企业连发票样本还未看到就已经开始实施执行了。

而物业税和房产税从提出到现在已经有7-8年和5-6年的时间了，如果秦主任的四个前提条件是在当年（2003年或2005年）提出的，还是比较有建设性和指导性的作用和意义。而时至今日，这种意见无异于为房产税开征设置障碍和阻力。如果没有必要的强制性措施和手段，物业税和房产税可能永远都只会停留在“纸上谈兵”的阶段，永远也不可能进入实施和操作阶段。

我从2003年起就开始关注物业税的开征问题，但时至今日也未见一个系统的办法出台。而关于该税收的名称则不断变化，先后提出过：不动产税、房地产税、保有税、房产税，但都是无疾而终。

对物业税的功能和范围也很多说法，影响最大的要算周小川关于物业税可以将土地出让金化为70年征收，但如何执行和实施呢？无人知晓，税务部门空转了多年也不知道他们是如何空转的？如果没有目标、目的和方法，就是空转一辈子也不会转出任何名堂。

我多次强调，我并不特别支持或反对开征物业税和房产税。如果从税制改革的意义上我是赞同开征这种保有环节税收以替代开发和交易环节赋税过重的状况。但我不认为房产税和物业税可以有效调控房价，或许会有一些作用，但也可能起副作用。

不过，我对那些不管青红皂白就一概否定这一税种，甚至以不合法为由来抵制该税开征的做法，也觉得有些不妥。也有些学者夸大其范围和影响，其实对三套以上空置的住宅增收小比例的税负也并无不妥。你占有那么多社会资源为什么不可以对国家多做一些贡献呢？如果你不想白交房产税，你可以选择从租计税，只需将房子租给有需要的人，再按一定比例缴纳租赁税即可。

房产税按现在传言的说法，只不过是对三套或相当于三套以上住宅征收空置税而已，即使开征也不会对市场造成多大影响。现在，发改委已经明确表示支持地方试点房产税改革，只是还没有时间表和具体操作方案。但这只能说明房产税开征只是时间问题，并不会因为有人反对和存在障碍就会无限期拖延下去。

                              2010年7月22日