房地产信贷所带来的系统风险不能被低估

随着国内外宏观经济形势的不确定性增加，国内为房地产调控松绑的呼声也逐渐高涨，尤其是呼吁银行放松对房地产的信贷。

7月份以来，随着房地产调控的日渐深入，银监会开始对该领域贷款风险的上升越来越忧虑。日前银监会召开第三次经济金融形势通报会议，会中通报了融资平台、房地产、过剩产能领域三大信贷风险敞口。其中，通报了前期银行房贷压力测试结果，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。有关监管高层甚至称目前房地产信托融资成本高达12%－17%，赴香港发债利率为11%－15%，部分房地产商存在资金链断裂现象。上海银监局局长阎庆民26日在通报上海房地产贷款情况时表示，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

上述密集表态提出了一个严重的问题：房地产业风险上升是毋庸置疑的，但这到底会对银行产生多大的风险？房地产信贷是牵一发而动全身的，即便不考虑整个金融体系，仅考虑银行信贷，问题也可能更复杂。安邦特约经济学家钟伟认为，对中国银行业而言，房地产信贷可能是一种系统性风险。

对于此前国内银行针对房价下跌所做的压力测试，钟伟认为，这可能采用了狭义信贷口径，央行披露2006年上半年，包括房地产开发贷款和消费者按揭贷款在内的贷款余额约8万亿元，其中开发贷约2万亿，按揭约6万亿。从开发贷的不良率而言，过去十年表现尚好，加上其自有资金占比的上升和项目贷款的封闭运行，风险尚属可控。从按揭的不良率而言，过去十年始终极低，考虑到按揭率已从2005年的约50%下降到目前的仅约30%，考虑到贷款/抵押物之比（LTV）的水平，再考虑中国居民高达20%的储蓄率仍将维持约10年，因此，如仅考虑8万亿的信贷，似乎当下针对房地产信贷的压力测试，也有一定的可信度。

但问题在于，仅考虑8万亿是不够的，真正存在于金融体系中由房地产信贷风险所导致的潜在损失可能要大于监管层的估计。对此，钟伟给出了四点理由。

首先，在房地产开发的自有资金中，未必没有银行信贷。考虑到目前贷款中，针对企业的信贷大约为14万亿，占全部贷款余额的1/3。如果有10%－15%分流到房地产业，那就意味着约1.5万亿－2万亿元的信贷被挪作了开发商的自有资金，且该部分信贷可能存在到期滚动、短贷长用的风险。

其次，尽管目前商业银行普遍设立了贷前、中、后的尽职调查、控制和催收清算体系，但普遍注重土地、不动产、设备等抵质押物的静态第二性还款来源，而较少注重企业现金流、供应链应收应付等动态的第一性还款来源。钟伟提醒，中国要注意日本等国的教训，因为房地产的景气波动，会传染和影响到银行体系整个抵押物的价值，并且工业用地、厂房等变现折扣更大。目前银行信贷余额大约47万亿元，其中高达约60%是中长期贷款，这令人相当不安。此外，工业贷款的大部分抵押物很可能是土地厂房设备等，少部分可能是动产质押。工业贷款对全部贷款的占比约为28%，余额约为13万亿元，抵押贷款部分可能不会低于8万亿元。如果房地产景气度下滑或泡沫破裂，无疑也会使该部分贷款间接受损。

第三，安邦始终强调，不能忽视地方政府从事土地开发和储备的信贷。根据银监会统计，商业银行截至6月末的地方融资平台贷款达7.66万亿元，目前存在严重偿还风险的贷款占比23%，这意味着融资平台贷款的风险敞口约在1.5万亿元。钟伟认为，如果其中15%是用来作土地一级开发的，则有1万亿元左右。结合2009年地方土地出让收益金为1.6万亿，以及地方政府做土地规划、整理、储备、出让的连续性，也可以印证可能有约1万亿元的信贷被投入到土地开发市场。

第四，要考虑到房价下跌的速度，以及市场出清可能性的大小。此前压力测试结果称国内银行“可承受房价下跌30%”，但这是什么时段的下跌？房价在较长时间内缓缓下降30%，和在一年内急跌30%，银行所承受的压力是不同的。同时，如果房价下跌30%之际，银行仍可出售其土地或不动产抵押物，与银行根本无法在市场实现出清，银行所承受的压力也不同。没有任何现实案例显示，房价在急跌30%之后银行仍可顺利实现市场出清，房价一旦急跌深跌往往就会直向市场崩溃而去。在日本和香港的房灾中，房价最大跌幅均超过50%；美国在次贷危机中，若不是其通过复杂衍生品构成了全球金融的系统性风险，若不是全球协力的经济刺激计划，房价跌幅就可能不仅仅是25%了。钟伟警告，如果中国陷入房地产泡沫，那么它将是一个国际救助可能性很低的国内问题，绝大部分风险将由中国自己承担。

最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

目前国内对房地产信贷所导致风险的估计，很可能被低估了。国内涉及房地产的信贷总额可能接近20万亿（这还没有考虑到公积金系统约8000亿元的贷款），而且房地产价格下行所带来的风险也未必是可控的，如果房价在一年内下跌30%，在没有政府救助时，市场很可能走向崩溃而不是自我修复，这有可能导致银行的系统性风险，甚至是经济衰退。

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