谢逸枫:谁最担心房价下降？

　　楼市政策调控“心太软”或者导致房企继续“死扛”

　　  楼市新政执行将过三个月，政策调控周期已达半年，如第三季再出新的政策，继续调控楼市，调控周期必然延长到今年12月份，或者延长到2011年3月前。2010年，中央国务院“新国四条”和“新国十条”楼市政策调控“急功近利”心太过明显，不考虑市场刚性需求和改善需求及市场承受力等政策调控的针对性，不仅扼杀了首次刚性购房需求，还打击了市场改善者的积极性。

　　

　　  而针对遏制投资客炒房者的政策过“单虚”和“坚硬”，执行起来缺乏具体的可执行措施和办法。同时地方政府出的政策基本上是“就轻避重”，执行起来也是“阳奉阴违”。结果政策调控目的和企图“落空”。尤其是政策调控“一刀切”做法，为日后难调控楼市和房价上涨埋下“火药包”。

　　

　　  例如房贷政策，二套房首付40%-50%，利率上调1%。全国各个城市地方政府有几个严格规定银行认真执行的。例如停止第三套房贷政策。又有多少家银行停止了，有人要求贷款不也一样放贷。例如限制外购。全国这么多城市又有几个地方政府执行了。例如，禁止开发商捂盘销售。全国这么多城市又有几个地方政府严格执行的。开发商都以“没接到通知和业务萎缩及根据各自城市需要或做贷款业务麻烦”等成为房贷新政策执行的借口，或者称是销售手段或者是营销策略，或者说是暂时封盘，又有多少地方政府会去追求。

　　

　　  其实,国务院“2010年楼市政策调控”如“较真”，中国上市房企和百强房企有几家“扛”得住三个月。政策调控自始未针对房企不下降房价的心理底线打破，另外是未针对地方政府过度依赖“土地财政收入”进行调整。例如未上调开发商房地产项目资本金到30%；未严格执行对延期缴纳土地出让金的房企处罚；未严格打击利用土地融资再圈地的“怪圈”问题；

　　

　　  例如，未严格按照计划开发和建设保障房及保证市场有效供应和资金到位；未严格执行开发商空置土地和炒地及地王“晒太阳”的处罚规定。况且地方政府和银行及开发商也未严格执行“新国四条”和“新国十条”的规定，如果政策调控“火点”和执行到位，房价下降仅需一个月。

　　

　　  由于国务院担心政策太凶猛，未从房价上涨根源上遏制房价上涨过快的地方着手，同时，考虑所谓的开发商“利益集团的利润”，例如土地财政和税收及慈善的捐款等改造城市的贡献，同时又害怕影响国内经济所谓的“GDP”震荡，一直在政策调控“畏缩”。部委担心政府业绩和行业发展及完成的GDP任务，自然不管出什么“严格”政策或者是监督地方政府认真实施。地方政府担心个人业绩和财政收入及地方GDP等区域改造等问题，也是不管严格执行政策和对开发商“动真格”。

　　

　　  目前中国楼市政策调控真是“骑虎难下”，一方面政策调控不断继续和深入楼市，国内经济依然不景去，企业利润减少和业务萎缩及失业人口增加，同时在5月-6月份中国房地产企业高管20多位集体“辞职”，或因销售任务和成绩未完成，或者因融资不顺，或者因企业变换‘新血”，无不证明地产人事变动意味着房企变局和房企资金的压力及房地产行业发生变化的表现。另外一个方面市场需求严重萎缩，价格陷入“僵持”状态，房租疯狂暴涨，销售成交极度下滑坡，政策调控业已过两个月，严格说起来足足有半年之久。

　　

　　  09年12月底到国务院新政“415”前，属于“第一轮国家经济和房地产市场调控”。再到国务院“415”新政策后到7月前，应该属于“”房价下降不了购房者购买价格的心理预期是政府政策调控“软弱”表现，或者是为了所谓的“第二轮国家经济和房地产市场调控”。而7月开始国土地部门上调土地出让金10%，应该属于“国务院“新国十条”其中有关土地政策调控的继续”，不是第二轮政策调控的启动。

　　

　　  难道房价下降了，真的会影响国家经济稳定，或GDP下降，或破坏经济结构，或阻挡地方经济发展和改造进程，或者减少政府财政收入？还是政府考虑到国内经济目前面临欧美债务危机和贸易进出口受阻及内需空泛而外需萎缩的现象，担心国家经济崩溃不成。