谢逸枫：楼市调控第二波“不放松”？
7月1日，国土部表示，继续强化房地产用地管与控。6月28日下午主持召开的第17次部长办公会的实质性要点。针对目前楼市胶着僵局，这被称为是首个官方表态，是不是意味着中国楼市调控第二波来临，因为土地出让金酝酿再提一成。对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。”这与距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“19号文”）中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月。
对于已出让的土地，竞买土地出让金不低于出让最低价30%。以价格高达50亿元地块为例，按30%缴纳出让金，则高达15亿元。这对地产商资金链是一个不小的考验。3月中旬，国土部下发的“19号文”规定：开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%。“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。”3个月过去了，国土部的土地出让金门槛仍在酝酿进一步提升。与国土部借助土地出让金调控房价的做法一致。
其实，自4月17日“国十条”出台以来，北京的土地市场已比之前大幅降温。北京在5月中旬出现了零成交周，6月地产商拿地意愿也不强。说明政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力。再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。尽管在楼市调控的当前，开发商面临销售困局，但不少房企拿地的速度并未减缓。
国土部于6月展开土地违法清查风暴，要求地方严格处理拖欠土地出让金行为，而遭到财政部及银监会催债的地方政府开始追缴土地出让金。此次追缴土地出让金，无疑是让资金紧张的中小房企雪上加霜。很快，楼市的持续低迷传导至土地市场。在上海，旭辉集团6月23日以7.62亿元拿下上海青浦地块，楼面价不到6000元/平方米，这块地仅相当于该区域2007年的土地价格。随后，上海也传出“退地”风声。在北京，房山区窦店地块因底价过高险遭流标之后，北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾表示，北京调低了招标底价，该地块最终以招标价出让。
此外，国土部正在严打假土地数据。“国土部已于6月26日派出15个工作组赶赴30个省份实地核查，确保上报数据的真实准确。”国土部一位官员说，这是国土部首次将检查面覆盖全国。在严厉的土地政策调控下，5月全国土地成交比例呈下滑趋势。数据显示，5月全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，同比增加11%。
目前中国楼市一线城市房价仍呈现胶着状态，没有出现大幅度下降。不过，当前楼市的表现是“量降价不降”。一是企业手中还拥有大量的现金；二是许多开发商对未来抱有幻想；三是为“保八”目标中央对楼市的调控会松动。尽管如此，这与2007年对于房地产调控而言，此次的力度和决心来得更猛。对于降价，恒大地产的解释是，未来一段时期内，楼市低迷将不可避免；加大力度促销、快速回笼资金，不仅可以扩大市场占有率，而且将为今后的行业并购及市场整合做准备。
中国企业提高净资产收益率主要有两种方式，一是加速周转、扩张规模，二是提高售价、最大化单位利润。在房地产低迷期和平稳发展期，一线地产商往往会倾向于前一种方式。而在行业调整期，追求高周转和规模化扩张的房企通常会降低库存、增持现金。在执行降价促销后，恒大、绿地等公司的销售业绩明显上升，促销确实带来了销售大幅增长。
由于调控力度不会放松，楼市交易陷入冰封，开发商的营销策略也开始出现明显分化。坚定长期“看多”且资金充裕的房企，依然咬定“不降价”，“定价合理、项目热销”是其坚持原价销售的理由。与此同时，选择各种方式调价的开发商阵营也日益壮大；其中，有些开发商将定价权下放给区域公司，让各区域相机自主调价；而有些开发商则由总公司统一制定营销和定价策略，全国主要楼盘执行统一、明确的折扣。开发商各种定价策略的效果还有待后市的检验；不过，“随行就市”制定价格是必然趋势，预计在调控深入的背景下，越来越多的开发商将加入降价阵营。
例如，沪深楼市6月量价齐跌，开发商低下头促销。持续了两个半月的成交量持续下滑，终于让越来越多的开发商“低下了原本高昂的头”。尤其是商品住宅期房成交严重萎缩，这是即便在去年年初市场最为低迷的时候也未曾出现过的情况。6月楼市成交延续了宏观调控以来的颓势一路下挫，但北京市场却并未出现房价的大面积下降，这意味着买卖双方进入了深度博弈阶段，目前楼市中尚存的购房主体以首次置业的刚性需求为主，投资、投机性购房已然被挤出了市场。相比价格尚且坚挺的北京楼市，上海、深圳这两个重要的区域市场则由量变引发了质变。
例如，2010年1~6月上海楼市的成交面积仅为357万平方米，是2009年上半年成交量的31%，即使与同处调控阶段的2008年上半年相比，亦仅为当时的七成而已，乃是5年来的最低水平。在价格方面，6月上海市商品住宅成交均价为19168元/平方米，环比5月下跌了14.19%，基本回到了2009年底、2010年初的水平。在最敏感的深圳市场，同样出现了成交价格环比超过10%的跌幅。根据深圳市规划和国土资源委的统计，6月份深圳新建商品住宅销售均价为每平方米16978元，尽管同比仍然上涨19.59%，但环比上月却下降了13.6%。楼市交投持续低迷进一步加剧了购房人的看空预期，导致成交量低位盘整。与上海、深圳市场相同，下半年北京楼市也将由量降逐渐步入价跌。
例如，广州楼市上半年成交跌5成，调控令买家止步，在上半年楼市宏观调控的主题下，一手楼成交大幅受挫。根据统计的数据，今年1~6月，广州一手楼成交套数为59296套，同比下降52%。尽管如此，开发商降价的意向仍然不太明显，成交均价为10411元/平方米，比去年12月略有下调。根据房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，6月1日~29日，广州一手住宅总成交3706套，环比下降16%；成交均价为11158元/平方米，环比上升6.37%。
在全市十区中，6月一手住宅成交面积约为30.4万平方米，同比大跌72.5%；成交均价方面，依然高达13021元/平方米，比去年同期的12691元/平方米涨2.6%。从区域成交情况来看，中心六区一手住宅均价为15859/平方米，环比下跌3.2%；成交面积为16万平方米。新四区与二县市一手住宅均价为8144元/平方米，比5月的6885元/平方米上升18.3%。
据不完全统计，7月全新上市楼盘共有7个，旧盘新推24个。中心六区除了荔湾区外，各区的新增供应量都较少，而海珠区及黄埔区连续2个月遭遇零新盘。外围区域方面，最值得关注的是从化和增城，其中从化以别墅产品为主。而6月份广州十区二县住宅供应增加4067套，比5月的2462套增加了65.2%；新增加面积57.9万平方米，比5月的32.1万平方米增加了80.4%。
由于成交量持续两个半月的大幅下跌，让不少坚挺中观望的开发商们逐渐慌了神。开发商面对此次调控的反应相对比以前更加迅速及时，在新政出台仅仅一个来月，深圳就有部分开发商采取了降价促销的方式，而在2007年的调控中，深圳楼市整体价格是在政策出台三四个月之后才开始有所松动。多地的实际情况证明，降价的确是促使楼市回暖最为有效的手段。在炒房客看来，楼市依然是未来比较好的投资领域之一，事实上，现在实业投资的成功率并不比楼市投资要高，这也是游资徘徊的一个重要原因。他们在等待一个合适的时机卷土重来。“炒房团”游走楼市的新对策是：和开发商的利益捆绑在一起。所以炒房客依然看好楼市投资，有8折就会很快进入。
有媒介报道，有开发商向他们提出，是否愿意先付部分房款，其他由开发商垫付。具体的做法是，在预售的时候先付五成的房款，剩余房款在交房之前分期付给开发商，这样留给“炒房客”的时间是一年半左右，全部房款付清后才可以去办房产证。还有一种做法是，先付四成的房款，其他的六成和开发商签订还款时间表，在拿到房产证后，把房子拿去作抵押。这些，是楼市低迷时一种“变通”的做法。从今年5月上旬开始，温州民间借贷利率就开始一路走低，有的机构月利率一路跌到1.5分或者2分。而就在4月底，月利率还“高高在上”。这一时间节点，和楼市今年调整的时间点暗自吻合，4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”。
此后，就有大量充沛的民间资金都涌入这个市场中来了。这些资金很大一部分都是从楼市中撤退出来的。其实，从实业中转型投资楼市的温州人并不甘心于目前的“潜伏”，“这些钱从楼市中先‘抽离’，并不代表着不会再次进入。实际上，哪怕现在温州的楼市行情“打9折”，都会有大量的资金涌入。这群“炒房客”，这些年做出最大的“贡献”就是把自己老家温州的房价炒得堪比一线城市北京、上海的房价。现在面临最大的问题是贷不到钱，而不是炒房客觉得价格太高。
另外，人民币升值预期强烈，海外投资客再度现身楼市。在政府一系列强硬的政策调控下，中国楼市迅速进入“冰川期”，包括上海在内的多个城市的房地产交易量大幅度下降。然而，在蛰伏了近三个月后，随着上月中旬“进一步推进人民币汇率形成机制改革”的提出，以及人民币升值信号越发强烈，原本冷清的售楼处，又出现了投资客的身影。除了增值预期，有人考虑更多的是保值。其实，住宅市场的成交量短期内不会因人民币温和升值而产生转向性变化，尤其是考虑到楼市调控政策依然没有丝毫放松迹象，对异地购房的限制依然从紧，因此人民币升值对楼市整体影响比较有限。
还有是中国二季度数据不再乐观，刺激政策复出概率增大。但是，刚过了第一季度，中国经济一改第一季度高位运行的势头，各项经济数据纷纷掉头向下。最先反应仍旧是先行指标——制造业采购经理人指数（PMI）。4月份汇丰银行（HSBC）公布PMI开始出现下滑，5月份汇丰PMI比4月份下降2.5个百分点；5月份中国物流和采购联合会（CFLP）公布的PMI指数比4月份下滑了1.8个点，其中11个分项指标中10项都在回落。
7月1日，HSBC和CFLP公布了最新的PMI指数，HSBC公布的6月产出和新订单指数分别为49.6%和49.7%，自2009年4月以来首次降至50%以下；新出口订单指数更是大幅下降4.7%至48.2%，为2009年6月以来首次降至50%以下；而CFLP制造业PMI购进价格指数比上月大幅下降，原材料库存指数下滑降至50%以下。数据还显示，规模以上的工业增加值增速减缓，4月份增速比3月份小幅回落了0.3个百分点，5月份的增速比4月份的增速回落了1.3个百分点。
其实，中国楼市调控见效，多个城市房价止涨回落。随着国家房产调控政策效果逐步显现，上海、西安、昆明等多个城市的房价开始回落。随着调控政策的影响逐步深入，预计下半年楼盘成交价格或将步入下行通道。新一轮调控政策出台以来，在新增挂牌量不断递增与销售量持续下降的交叉作用下，市场无法继续支撑价格高位盘整，尤其是短线投资客大量抛盘和主动让价，致使上海房价出现不同程度下降。6月以来开发企业纷纷采取各种优惠以及推出部分特价房等活动扩大促销力度，以期扭转销量持续下滑的局面，但需求市场观望情绪不减。
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