今天看到一则新闻，说是第二轮调已经开始，第三季度将会出台新的房地产调控政策，在我看来，这极有可能是条假新闻。即便是国土部近期开会提出三条工作内容，也不过是落实既定方针：根据年初供地计划，要做好保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；试点完善土地招拍挂制度。为什么这么说？下面是我在上周撰写的，刊发于本周中国房地产报上的一篇文章。

　　

　　今年以来,国务院层面的调控文件有两个：1月份出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，4月份出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。从两个文件可知，今年以来房地产调控的总体目标是“促进行业平稳健康发展”，核心目标是“遏制部分城市房价过快上涨”。

　　

　　分目标主要有四个：坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。从短期市场调控来看，最重要的分目标是抑制不合理的住房需求，这是决定“遏制部分城市房价过快上涨”核心目标完成效果的关键因素。因此，主要针对市场表现，做如下政策效果评析。

　　

　　首先，政策效果初步显现。主要证据如下：一是国房景气指数从4月份开始

　　回落；二是5月份全国商品住宅成交量出现环比下跌，这在近十年来的传统春季旺季中非常罕见，多数一二线城市成交量大幅萎缩，绝大部分投资投机需求不再入市；三是5月全国二手住房价格已出现环比下跌，6月新建住宅价格也将出现环比下跌；四是土地市场明显降温，部分城市已出现流标现象；五是部分企业开始降价促销。

　　

　　其次,政策见效速快。4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上

　　涨的通知》后，市场降温速度非常快，超过2003年以来的历次调控，可谓立竿见影。主要证据是：多数一二线城市房屋成交量剧降，5月份北京、上海、深圳等城市商品住宅成交量环比下跌六七成，这在近几年调控过程中绝无仅有。

　　

　　再次，政策目标尚未完全实现。当前，尚处于市场调整的初期阶段，部分高

　　房价城市的房价开始松动，但并未出现实质性的显著下跌，离调控目标还有距离。由于很多开发企业资金面比较宽松，当前降价的压力并不大，大面打折促销的局面尚未出现。少数投资投机需求者存在“抄底”需求，或者将购房区域，由政策严控城市向调控偏松城市转移。

　　

　　最后，政策误伤改善性购房需求。今年以来的调控措施非常严厉，尤其是对市场需求影响最大的二套房贷政策，在认定第二套房的标准上，不再像2009年那样区分改善性购房需求和投资投机性购房需求，而是只要利用贷款购买第二套住房的，都执行贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。当前，我国大城市改善需求旺盛，甚至在部分城市已经超过了首次置业需求，这是一种合理的自住性需求。

　　

　　但是，“一刀切”式的二套房贷政策，在有效抑制投资投机性购房需求的同时，也“误伤”了二次改善性购房需求，会否因此而导致市场需求过度萎缩，这是需要管理层慎重考虑的。