18万公顷用地卖不出去，比央企疯狂拿地更可怕

房地产央企“逆市”出击！7月20日，招商地产（000024）拿下佛山南海一地块，至此本轮地产央企拿地总额已经接近300亿元。央企疯狂的“买地潮”让国家的非地产央企退出楼市的“清退令”变得尴尬。业界分析人士称，每一轮行业整顿，都是行业巨头进一步扩张的机会，由于资金充裕，看来这次地产调整央企也将成为最大受益者。（7月27日《南方日报》）

该文发布之后，央企再次遭到声讨。人们更多地关注央企凭借雄厚的实力疯狂拿地，一定会推高地价，进而推高房价。

实际上，非地产央企退出楼市的“清退令”并不尴尬，因为目前疯狂拿地的，并没有那78家非地产央企的身影，市场总不能限制不在“清退”范围内的剩余16家以房地产为主业的中央企业拿地吧？

我们应该理性认识央企涉足房地产开发。因为央企作为企业，就不能不考虑资本的逐利性，目前投资房地产利润诱人，是央企进入房地产业的源动力。央企愿意溢价拿地，是因为投资项目有较高的利润预期。此外，如果单从“国有”角度去考虑，央企从房地产“盛宴”中多分得一些利润，理论上讲，就可以让国有资产多一份升值，也更符合国家总体利益，符合人民利益。

从另一方面看，央企在整个房地产市场中所占的份额并不是很大，推高房价的作用也不应该被无限放大。据有关资料显示，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。

因此，我们没有必要过分在意央企疯狂拿地，而更应该分析导致央企疯狂拿地背后的原因。

我们知道，任何商品的价格，最终都要受供求关系的影响，房价不例外，土地价格更不例外。

也正因为如此，此次被称为最为严厉的调控，主要体现在加大土地的供应上，笔者曾赞誉此次调控因终结了土地的“饥饿型投放模式”，为十年调控最正确的一次决策。按照国土资源部公布的数据，2010年度全国住房用地供应量计划为18万公顷，是上年度的2.35倍，也是近五年平均供应量的3.3倍。

土地供应计划如此放量，虽不能立马增加住房供应，但会给市民带来未来市场供应更加充足的预期，成为市民期待房价下调的重要理由。如果18万公顷的住房建设用地能如期推出，未来供求关系将会得到优化，价格必然会带来变化。

现在的问题是，由于成交量的急剧下滑，开发商手中的现金流已经逐渐恶化，资金链正变得紧张，加之对未来房价的预期不够明朗，“买地”的热情正在消退。虽然上半年整个土地市场依然红火，但第二季度土地“流拍”正变得频繁。

中国指数研究院的数据显示，4月份一线和二、三线城市土地成交面积分别较上月下降82%和53%。到了5月和6月，土地市场的热度继续下降，土地流拍现象也是不断出现。

从土地的实际供应情况看，以北京为例，上半年供给土地面积410.94公顷，而2010年住宅用地供应计划为2500公顷，完成不到六分之一。

如果18万公顷住房建设用地不能如期推出，作为此轮调控的关键一招将丧失其应有的功能。如果最终转让的住房建设用地和18万公顷相差巨大，也就为下一轮的价格反弹埋下祸根。那么，也就预示此轮调控的彻底失败。

因此，18万公顷住房建设用地在多大程度上实现转让，比央企疯狂拿地对房价的影响更大。