房价调控效果不明显的N个原因
国家统计局10日发布报告，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比上月缩小1.1个百分点，环比与上月持平。（详见7月70大中城市房价同比涨10.3%）
7月份从同比情况看，房价涨幅虽有所回落，但依然在10%以上。两位数的同比涨幅与普通居民的感受基本吻合。虽然媒体在铺天盖地报道许多城市房价开始下降，但是，真正下降或者有明显降幅的城市并不多。北京、上海、深圳、杭州等地，房价依然坚挺，降价楼盘仍然只是个别地区和个别开发商，大部分开发商宁愿采取买房送面积等变相措施促销，也不愿意直接降价。上海、深圳房价甚至还出现了一定的反弹。一线城市如此，二、三线城市也好不到哪里去。像郑州、南昌、合肥等省会城市房价不仅没有下降迹象，有些楼盘暗中还在涨价。房价下降只是开发商放的烟幕弹，迷住了百姓的视听。从4月中旬新一轮楼市调控政策出台后，从新国十条本身来讲，其中许多措施和要求至今仍然没有出台；从地方政府执行情况看，例如上海等一线城市至今仍然没有落实细则方案；从开发商、地方政府角度来看，寄希望于楼市调控降价让利无异于虎口拔牙；从一些能从楼市捞取利益的官员和拥有多套房产的既得利益者阶层来看，并不是真心执行和落实国家严厉调控政策，甚至还会暗地里拉偏套、使绊子。现在看来，虽然在楼市调控的激烈博弈中，似乎力主调控方稍微占据了上风，但是，这种“上风”位置摇摇欲坠。
罕见的自然灾害、国际经济复苏缓慢而且还可能二次探底、中国经济面临的新一轮增长困境等都随时可能让“放松调控派”抓住把柄和机会，动摇着决策者、执行者的信心，政府进退两难，几乎可以肯定未来调控加力的可能性并不大。 目前，一些房地产大鳄在鼓噪：第四季度房价可能报复性反弹。这些言语随时在影响着普通百姓的购买预期，可以说，只要决策层稍松口风，那么，楼市真的将酿造新一轮报复性反弹，房价也将报复性上涨。很明显，7月份房价涨幅仍在两位数以上，说明楼市调控力度仍然不够，楼市调控应该继续加力，新国十条里没有出台的措施应该尽快出台出尽，实事上：要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，至今“发挥”得很不够。要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，至今无果。同时，房贷紧缩政策也是遮遮掩掩、扭扭捏捏、羞羞答答，比如：停止第三套住房贷款，像北京、上海、深圳、杭州等这些城市是秃子头上的虱子明摆着的，但是，监管部门就是不敢公开直接点名。
其实，从开发商的角度来看，开发商的资金状况是决定房价能否下降的最终因素。房地产开发企业资金来源情况：1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。增幅较1-6月减少6．2个百分点，自1-2月增幅触顶之后，这是连续几个月回落。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%。从月度情况来看，7月份房地产开发企业资金来源为5157亿元，比6月份减少19．8%，开发商资金面宽松的时候已经过去。一旦销量再连续萎缩1～2个季度，一些财务政策不够稳健的开发商将出现资金问题。尤其是一些房企在建项目多其资金消耗速度非常快，投资沉没成本高而不具备弹性，完工百分比越高的项目，越想尽快回笼资金，资金压力加剧将迫使其降价。
资金充沛同时压力增加的佐证：上半年地产资金投放量增长明显。
从6月份的相关数据可以看出，房地产开发投资景气指数还是保持较好的上涨态势，同比增长了11.94%，环比稍微回落0.02%。同时，土地开发面积景气指数也在底部出现上升态势，同比增长0.83%，环比增长3.82%。
在各具体指标方面，1～6月份，全国房地产开发投资额19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%，达到了2000年以来的新高位，保持了一个同期最好的水平；同时，截至6月底，全国房屋施工面积30.84亿平米，同比增长28.7%，房屋新开工面积8.05亿平米，同比增长67.9%，房屋竣工面积2.44亿平米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平米，增长15.5%。不难看出，一季度市场的活跃使得开发商的开发投入加大，市场后期商品房的供应将相对比较充足。
此外，截至6月底，全国房地产开发企业已完成土地购置面积1.85亿平米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%，房地产开发企业完成土地购置面积和完成土地开发面积，在经历近十多年以来的“低谷”后，同比均出现快速上升。土地购置面积已出现较好的正增长，开发面积虽然仍处负增长，但已从年初的同比-40.80%回升到-16.10%，有较大上升。
事实上，房价下降的理想政策目标一方面在于避免房价泡沫化严重的风险和经济增长方式的房地产化，另一方面其实也是降低系统风险，为将来可能的刺激政策预留空间。
仔细分析那些调控工具：信贷政策属于相机抉择的需求管理工具，对于控制房价而言只是短期工具。当政策目标达到、或者宏观经济出现问题时，很容易放松。而如果没有其他政策工具对冲，信贷政策的松动又很容易导致报复性上涨。乐观的看法，不管有没有保有环节的房产税，只要这次的多套房贷、异地购房限贷等政策持续下去，就足以使量价出现趋势性下跌。
房价长期的管理工具是税收制度（保有税、土地增值税等）、开竣工时间管理等，或者说针对短期炒房者固定化的差别信贷政策（首付、利率超级累进）。尽管差别信贷政策被反复强调要坚决执行，但事实上问题很多，监管难度很大。如果政策继续偏紧，更严厉政策的焦点在于保有环节的房产税，如果政策制定的很科学，一旦开征，商品房的投资属性将被削弱，将严重打击投资、投机性购房需求，进而影响供求关系和房价。可是，房产税至今仍争论不休，八字没一撇，难以依重。
纵观后市，房价出现适度调整是必须的。
近十年来，房地产业的增加值占GDP的比重都超过4.0%，房地产投资在固定资产总投资中所占份额都超过20.0%。短期而言，房地产业在中国经济中的地位和作用较难发生大的转变。目前，尽管有为数不少的炒房者，也是调控的主要目标，但不容置疑的是，大量刚性需求才是房地产业发展的主要动力。目前，每年增幅约为0.9%的城镇化所产生的刚性住房需求、新增适婚人口的刚性住房需求、对原住房条件不满的改善性住房需求等构成了主要的需求来源同时也加剧了供需失衡，供需失衡将成为长期要解决的问题。可是眼下，房地产业确实出现了一系列非尽快解决的问题，如房价收入比过高、住宅供应量结构性和阶段性不足、行业利润率过高、行业集中度过低等等，这些不仅影响了行业健康发展，更为重要的问题是，高房价在使民怨沸腾在影响和谐社会的大局！因此，房价走势就不该只由市场供需决定，政策该在开发商资金来源方面发狠招了！