因为最近有个公寓项目要提案，所以我最近一直在思考济南公寓市场的一些问题：济南的公寓市场到底处于一个怎样的发展水平？目前的市场状况是藉由怎样的因素造成的？……
根据我们新智盟市场研究部对市场的调查，结合近年来自己投资多套公寓的切身体会，我觉得济南的公寓市场其实是一个总体发展水平较低、终端消费支撑略为乏力的市场。结合下面几个自问自答的条块儿，让我们来一一窥测济南的公寓市场。
第一、什么样的客户在购买公寓？
济南自有公寓这样一种商品房品类诞生以来，共计有大约40个项目（包括项目中部分楼座为公寓产品的楼盘，例如万达广场的达人界、海尔绿城的玉兰公寓、中建文化城的沿街两栋等等）在市场中先后亮相，其产品配比大同小异，虽然有常规平层、LOFT、复式，但基本都是以小面积产品为绝对主打。
到底是什么样的人在购买公寓呢？从总体上来看答案是一分为的：1、就历下、市中、历城三区内以及高端公寓产品（玉兰公寓）而言，约为70%的投资客+30%的自用客，当前的典型代表就是万达、玉兰、发祥巷、城基中心、万豪等；2、就高新、天桥、槐荫三区而言，正好与前者相反，约为30%的投资客+70%的自用客，典型的代表就是银座中心、彩世界、鑫苑金座、香港国际、中齐未来城、蓝调国际等等。
当然其中亦有个例，例如高新区的香格里拉就因为当初开盘时价格实惠，故而也是以投资客占大头，再如解放路上的正大时代广场和舜耕路南段的九城尚都，最早都曾以可商可住的SOHO为主打，可实际上大部分客户均为自购自用的办公型客户。
同样是总价偏低的公寓产品，之所以出现这样的销售格局，说到底就是因为中心三区客群的购买力强大，且不缺乏自住主宅，故而以投资型为主；而外围三区的公寓产品则被那些购买力偏低的客群作为过渡型、自住用房买走。
第二、济南公寓投资客再剖析
虽然都是投资，但投资客选择投资公寓其实又可细分为多种情况：1、纯粹的财务投资者，追随房价上涨大势，不求长期持有，一旦价格涨到满意价位，除非出租收益非常可观，否则他们将即刻出手，其投资公寓主要看重的就是公寓总价低、易出手变现的特点，这部分人属于房市中的投资老手、多次投资者；2、稳健型、资产保值需求投资者，即使房价已经超过起初购买价格许多，但他们仍坚定的自行持有，大部分选择出租获益，这部分人的购买力不可小视，若有好项目，他们会选择再次投资；3、混搭型投资者，这种属于随大流的，自己有点闲钱不知如何使用，看着公寓总价不高就买一套，租金合适就长期出租，租金不合适就找个合适的价格套现，这种人往往都是那些初次投资者，投资实力有限。
随着房价的变化和政策的限制，这几种投资客的比例也是处于不断的变化中，例如第一类投资者的比例正在急速下降，而鉴于出租类型的投资回报率较低，亦导致部分新晋的第二类投资者对投资房产望而却步。
如果一个公寓项目决定要以投资客群为主攻方向，一定要根据项目情况酌情制定针对性的推广方案。
第三、济南公寓终端消费者分析
在依照传统的思路分析公寓居住型消费者之前，我必须先把办公型客户提到前面来做一个重点阐述。上文已经提到正大时代广场和九城尚都两个项目，令当初开发商和代理公司都没有想到的就是两个项目里的终端消费群体竟然都是以办公为绝对主力，无论是自购自用、还是房屋租客。可见，就市内三区而言，尤其是那些紧邻城市知名主干道的公寓项目而言，首要考虑的对象不是居住者，而是办公者，这对于项目前期的产品打造和推广导向都是极其关键的一点。在这一点上，当年的融基大厦就是一个最典型的例子，推盘之初就直接把项目作为一个商务楼去推广，如今大部分行内人在统计写字楼数据时，都已经习惯直接把融基大厦作为纯写字楼来对待了。
再来看居住客，这是公寓产品最传统的客群，只可惜，济南真的比较缺乏高端的公寓住客。公寓产品之所以在京沪广深等一线城市大受青睐，关键的关键就是在于那些城市拥有丰富的高端终端客群，以具有流动性的高端商务、政务人士为主流的群体支撑着公寓租赁市场的良性发展。济南这个城市不仅比较缺乏这类外来人群，而且本地成长起来的人群亦尚未充分理解到公寓产品的使用价值和生活方式。
对于任何城市的公寓市场而言，高端公寓项目的投资价值不仅取决于产品自身，更取决于终端消费人群的属性和质量。如果没有终端人群支撑，必然导致投资收益不佳，投资收益不佳必然进一步导致公寓投资市场萎靡。
济南缺乏高端公寓的终端居住消费者，其实最缺的还不是消费能力，而是消费意识；济南也缺乏真正的高端公寓产品，从地段、配套和服务这三个指标去综合衡量，其实济南很多所谓的公寓充其量只能算是小户型住宅，还算不上真正意义上的公寓；同时，前面这两者彼此制约、彼此拖后，现在急需要一个领头人物来打破旧有面貌；济南更缺乏高端公寓的运营商和服务商，几个地段、硬件都尚可的项目未发挥出最大的后续价值就是因为这个因素。就是这三者的缺失，限制了济南公寓市场的蓬勃发展。
说起来济南先后涌现出来的公寓项目也不算少了，但至今济南还没有一个已经正式投入使用的、成熟的、高端公寓代表项目，这对于济南房地产市场而言也确是一种尴尬。