他，是武汉首位提出空置房调查报告的专业人士；
    他与20多位调查队员历时22天，调查了万科、金地、大华等68个样本楼盘；
    他就是《大楚房产月报》执行主编吴卫东。8月10日，本报记者与其进行了对话。

楼市里投机的比投资的多  

Q:你的调查时间比空置房在全国成为热点话题的时间好早。当时，为什么要进行此项调查？
吴卫东：我们一直在寻找对目前楼市现状的判断依据。购房需求中，刚性需求多，还是投资性需求多。有了这项判断后，市场是否健康、是否积累了风险，这些问题都迎刃而解。
    对空置房的认定，我们是以从未装修过的毛坯房为标准。与目前其他空置房判定标准相比，这一标准比较苛刻。这项调查得出一个有趣的结论：空置平均值与交房时间没有关系。也就是说，交房四年的楼盘，与交房一年以上的楼盘，空置水平差不多，而不是我们通常认为的，交房越早的楼盘，空置率越低。 
Q:你的20多位调查员，是如何进入楼盘取得调查数据的？
吴卫东：我们的调查员先扮成购房者，在楼盘附近的二手房中介，寻找毛坯房源。而每个楼盘，至少要调查7栋楼，然后取最低的空置率。我们知道这种调查方法很土，没有电力与供水部门的数据精准。从毛坯房的调查中，感觉市场上投机的比投资多。很简单，投资市中心楼盘，多是装修后出租，而投机的，则是不装修等着转手。

城郊与市中心空置率接近
Q:23%的空置率是全市房屋空置率的均值，空置率最高的哪个区域?影响房屋空置的最主要原因是什么？
吴卫东：此次调查的68个楼盘中，城郊楼盘与市中心楼盘比例是1:1，没有选取超过三环外楼盘。从调查数据中得出两个有趣的结论：城郊与市中心楼盘的空置率一样。其中，汉阳、沌口的空置率最高。令人意外的是，徐东中北路的空置率也居高不下，其次是古田、南湖，这些区域均高于平均值。相反，东西湖的7个样本楼盘数据显示，空置率却在平均值以下。
    其次是，配套并非越多，空置率越低。数据显示，当楼盘的交通、商业与教育配套，能满足购房者的基本需求后，入住率将保持稳定。而不是随着这些参数的增加，入住率上升。

空置房不会大量减少
Q:减少空置房，能不能降房价？
吴卫东：目前来看，希望减少空置房来降低房价，还不太现实。房价经过2004年、2006年与2009年的三波上涨后，现在的空置群体，收入水平偏高。哪怕一年房价只涨1%，买房都比存银行更值。如果房价不大幅暴跌，或者如果房价不连续几年持续下跌，这些购房者不会集中释放他们手上的房产。现在这两个如果均不成立，空置房不会减少，房价也降不了。空置房，相当于商品的库存，需要保持一定数量，这样就可以防止房价大幅上涨。
Q:空置房背后，是不是有深层次的原因？
吴卫东：最深层次的原因是国内缺少稳定的投资渠道。目前，在武汉，购房者并不是炒房，而是为了抵抗人民币贬值与通胀的风险而买房。
Q:有传闻市场将征收空置税以降低空置率。对此，你怎么看？
吴卫东：任何一种税收，都有征收成本。政府部门不会单独征收空置税，如果要征收空置税，需要大量的人力、物力判断房屋是否空置。

来源：武汉晚报  记者杨光华