昨日上午，本人受邀参与花都保利高峰论坛对话环节。会上，著名经济学家金岩石博士建议12月买楼；著名财经评论员叶檀博士认为自住型买家现在可以出手买楼，投资者暂时悠着点；我则相信4季度房价将下调10%，并且供应会增多，买楼有更多选择。看来，各路专家对“年内出手买楼”已达成共识（详见今日报纸报道）。以下是本人对下半年楼市判断。

    一、下半年政府将继续坚持宏调政策，政策面难以重回宽松。

    在国内宏观调控及外围经济影响下，预计下半年国内经济增长将有所放缓，随着影响的逐步加深，PMI增速可能继续下降，预计下半年PMI将总体处于50%附近的临界区域（见下图白区）。进入4季度国内经济可能出现较明显回调。但全年增长率应能维持在9%以上，而不可能破8%。

    在国内经济增速放缓、原材料价格涨势减弱、政府打击投机等多重因素作用下，加之受上年同期基数变化影响，CPI同比增速有可能于7、8月见顶后回落，在3季度处于3%附近区域的可能性较大（见下图白区）。

    从各项经济数据表现来看，上半年的宏观调控已经取得一定成效。经济基础表现比较稳定，预计政府下半年将继续坚持宏调政策，政策面难以重回宽松。不过，由于宏调面临两难，政策继续加码的可能性减少。在流动性上可能较上半年宽松，加息的可能性较低。

    二、下半年GDP增速下行，房价随之下调10%，但不会破万。

    根据本人多年观察研究得出结论：房价与GDP增速是正相关同步升降（见下图）；而与贷款基准利率负相关反向升降。今年上丰年楼市“量降价不降”，其原因就是由于二套贷款基准利率上调，使购房成本加大，抑制了部分需求，使成交量下降；但今年头两个季度GDP增长率仍保持二位数，房价自然下不来，从而出现“量降价不降”现象。估计3、4季度GDP增长率会降到9%、甚至到8%，但跌破8%的可能性极小。据此，广州房价会随之下行。参考2008年4季度和2009年1季度GDP均跌破8%（见下图），才使广州十区均价在2008年12月至2009年5月，长达半年时间降至“8”字头的历史事实，今年GDP不会破8，广州房价则不会破万，整体降幅将在10%左右。

    从2009年初至2010年上半年，广州十区商品住宅的可售货量一直处于持续下降趋势。但这一状况将在2010年下半年打破。下半年可售货量将达到6.3万套住宅，预料比上半年的可售货量上升一成左右，局部区域将出现供大于求状况，开发商为了完成年度计划，或会采用降价救量，回笼资金的措施。

    由于下半年的供应主要集中在外围，中心区的供应没有明显的增加，因此，不同区域的价格调整幅度不同。预计外围部分楼盘价格下调空间较大，中心区特别是中心四区楼价较坚挺。全市均价预计下半年与上半年比有10%的下调空间，但均价仍过万元。

    下半年调控政策放松的可能性不大，二套及以上房贷受抑，住宅成交量难以明显反弹。由于部分刚需买家及投资者结束观望入市买楼，下半年比上半年市场交投气氛有所活跃。下半年成交量仍可保持月均50万平方米左右。预计亚运城8000套住宅将在金九银十期间推出销售，带动广州楼市走出博弈僵局。

    开发商受新政影响，对前景预期判断不乐观，买地出手谨慎，估计今年广州土地出让大部分会以低价成交，而外地开发商及央企则会乘机低价买地进入广州市场。目前广州市可利用的土地剩余不多。而掌握在开发商手上的土地还有不少，应该想办法把这些土地盘活，尽快推出产品供应市场。

文/黎文江

2010.7.29.